地段更好的改善盘卖不过地段差一些的刚需盘的逻辑是什么？

快乐的小房子

改善盘琨瑜府在关山口地段更好，成交价Z低低到不能看，Z高不到2.6，算上装修以及满二也就2.8，而刚需盘保利时代在关山大道中部地段不如关山口，通透三房北区在2.9到3，南区对口实验中学更贵在3到3.1。琨瑜府连保利时代都不如，更不说和新世界比了，三年前阿松拿琨瑜府对标新世界，如今来看，这两个盘完全不在同一个层次上，阿松是看走眼了吗？

格子衬衫的阿牛

先问是不是，再问为什么 关山口地段是不是比保利时代好？真没看出来这个位置有什么优势，感觉很平庸的位置，没有任何一方面特别突出

萝卜皮223

能赚钱事情会写公众号吗？那都是割韭菜

上善若水0218

这个盘不是瞬间没有了吗

快乐的小房子

格子衬衫的阿牛 发表于 2020-08-25 21:52

先问是不是，再问为什么

关山口地段是不是比保利时代好？真没看出来这个位置有什么优势，感觉很平庸的位置，没有任何一方面特别突出

阿松就是那么写的，似乎很多人也是那么认为的，我也几乎相信了。

快乐的小房子

上善若水0218 发表于 2020-08-25 22:06

这个盘不是瞬间没有了吗

只有二手价格才能反映真实价值

让手机飞

哈哈哈，众所周知，琨瑜府一期的位置有点窝里面，不如琨御府三期的位置，楼主用琨一的位置代表关山l口，从而否定关山口，良心不会痛吗？

快乐的小房子

让手机飞 发表于 2020-08-25 22:56

哈哈哈，众所周知，琨瑜府一期的位置有点窝里面，不如琨御府三期的位置，楼主用琨一的位置代表关山l口，从而否定关山口，良心不会痛吗？

可以，琨瑜府一期被驱逐出关山口

让手机飞

你作为武汉市长兼太平洋JC，当然你说了算，你高兴就好！哈哈哈！

ys纯正善

个人认为:
1.学区上，保利时代是一小，光谷*好的小学，中学南区是实验北区是二初，是光谷排名前二的公立中学，关山口的喻家山学校质量未得到检验，这个差距真的很明显。
2.商业上，保利这边有保利广场，对面k11，琨御府那边的商业没起来，规划上看商业规模也不大。
3.接盘群体，保利附近写字楼有新世界t＋、保利国际中心、新发展国际中心三处5a写字楼，
隔软件园也不远 ，琨御府那边隔着华科比较近，也有写字楼在建(但不是自持很难有大公司），两边姑且算是平手。
4.交通上，自驾一个高架出口一个靠近入口，算平手，地铁，琨御府一期隔着地铁站也不近估计和保利南区差不多， 比北区还远。琨御府三期会近点但也不比北区近到哪去(保利我指的是到11号线距离)。
5.品质。琨御府号称品质盘，但是前几年适逢现价，长动地块地价也很高，这导致琨御府那边品质打了折扣，去琨御府一期小区和保利南区各逛一圈，你会发现保利南区在入户大堂、小区绿化、健身设施、小区大门看起来明显更高档，起码面子工程上琨御府做得不到位。建筑质量上，琨去年被大风刮掉一排窗户。容积率琨御府也是Z高，走在小区里十分压抑。所以总体来看琨御府一期品质感觉比保利还差不少，谈不上品质盘。至于三期开放式小区问题不解决感觉也会严重影响品质。
琨御府一期在学区、品质、商业上都明显不如保利，交通、潜在客户方面也不占优，二手房价格低个3－4千没啥不正常的。

让手机飞

首先，表明自己的观点，关山大道一荣俱荣，一损俱损，无论是琨御府还是保利时代或者关山其它盘，价格能拉上一个台阶，本人都是非常高兴求之不得。同时，特别不喜欢有人吹一个盘的时候去踩同区域的别的盘。既然楼主非要强行对比，关于此贴，我说上几句

1，学校，喻家山尚未建成，就已经被人枪毙了，别的都不说，下楼就上学，安全，方便，省时省力，这几个优点不可否认吧？目前琨御府一期此配套未能享受

2，商业，泛琨自己的商业，对面的Z后一期步行街都尚在建设，好坏目前未知，作为配套，琨御府一期暂时也未能享受

3，写字楼，在建，道理同上

4，品质，毎个楼盘都有缺点，不展开说，说了就是拿自己的优点攻击对方的缺点，没意思，那就仁者见仁，智者见智吧

5，Z高成交对比，得意里有一个贴子巳经讨论了保利那个Z高价三万一成交的，南区挂牌385万，成交402万，北区挂牌325万，实际成交335万，明显带车位（有人报岀保利车位19一25万），有怀疑带傢俱。实际成交价不会超过二万九，琨御府一期Z高价楼主算价二万八

综上所述，楼主拿什么都有，相当成熟，拎包入住的保利时代强行对比什么都没有，尚未成熟，现阶段连幼儿园都没得上的琨御府一期，不到一千的差距，真的不知道楼主的结论和优越感从何而来？楼主是来故意黑保利时代利好岀尽？

senszheng

回复 格子衬衫的阿牛 的帖子

按这个逻辑，积玉桥的地段也不如保利时代，把保利广场和K11当做宇宙中心当然觉得关山口地段不行，不知道有个词叫“环线”么？

senszheng

回复 ys纯正善 的帖子

只说两点：
1、如果没有喻家山学校，关山口两个盘对口四小和二初，也就是你说的光谷前二的中学（普高率一个61%，一个55%，好牛X的学区房啊），有了喻家山，反而减分。。真是神一样的逻辑。讲真，要上二初，2万档的保利花园/剑桥春天/万科嘉园随便买，何必花大价钱买关山口。要上实验，大公馆隔离的还建房可以买，联想2万出头的盘也能买，哪一个不比保利时代南区对口实验更稳，上学更近。
2、那些说关山口地段不如保利的，非蠢既坏，还真以为K11就是宇宙中心了？关山口可以辐射街道口附近上班的人群，有二号线，自驾也方便。保利呢，老老实实辐射光谷挺好的，为啥非要碰瓷关山口呢？

senszheng

快乐的小房子 发表于 2020-08-25 20:07

改善盘琨瑜府在关山口地段更好，成交价Z低低到不能看，Z高不到2.6，算上装修以及满二也就2.8，而刚需盘保利时代在关山大道中部地段不如关山口，通透三房北区在2.9到3，南区对口实验中学更贵在3到3. ...

希望你再接再厉，继续踩琨瑜府，争取把二手房价踩到2万，这样大家伙就可以跑步抄底了，好人一生平安

O∩_∩)(∩_∩O

谢邀！从业七年，我来发表一下观点。
1.阿松是不是看走眼。阿松是个收费的自媒体，谁给他钱他帮谁站台摇旗呐喊，他的话哪里能信？保利时代2013六月拿地，年底首次开盘，刚开始难卖的阶段还没什么自媒体软文带流量这回事，大概2015年底那波行情之后，保利时代已经不需要怎么营销了，各路投资客还有老带新差不多就把业绩冲了上来。Z后一期因为是大户型总价太高加上容积率高，相对难卖，才请了分销。阿松大行其道的时期保利时代已经不需要了，所以他不会说保利时代好。
2.关山口地段不是更好。其实观察一个区域价格分布会发现，同板块里只有中间位置才会产生高价，也就是四个方向都有纵深。关山大道房价从保利时代还有新世界往南北两端是逐渐下行的，金地格林 清江山水 一查就知道。琨御府处在关山大道端头，北向是华科，没有纵深，周边全部开发完毕，没有想象空间，售价存在即合理，开发商不会把价值28000的房卖23000，只会把28000价值的房想办法卖29000，咱们认为卖的便宜，归根结底楼盘价值不足。
3.学校方面保利时代不管南区还是北区都比琨御府强，谢邀！从业七年，我来发表一下观点。
1.阿松是不是看走眼。阿松是个收费的自媒体，谁给他钱他帮谁站台摇旗呐喊，他的话哪里能信？保利时代2013六月拿地，年底首次开盘，刚开始难卖的阶段还没什么自媒体软文带流量这回事，大概2015年底那波行情之后，保利时代已经不需要怎么营销了，各路投资客还有老带新差不多就把业绩冲了上来。Z后一期因为是大户型总价太高加上容积率高，相对难卖，才请了分销。阿松大行其道的时期保利时代已经不需要了，所以他不会说保利时代好。
2.关山口地段不是更好。其实观察一个区域价格分布会发现，同板块里只有中间位置才会产生高价，也就是四个方向都有纵深。关山大道房价从保利时代还有新世界往南北两端是逐渐下行的，金地格林 清江山水 一查就知道。琨御府处在关山大道端头，北向是华科，没有纵深，周边全部开发完毕，没有想象空间，售价存在即合理，开发商不会把价值28000的房卖23000，只会把28000价值的房想办法卖29000，咱们认为卖的便宜，归根结底楼盘价值不足。
3.学校方面保利时代不管南区还是北区都比琨御府强，南区读实验中学更胜一筹，西小区下楼即小学。保利130万方城市综合体，名气也比琨御府大，客户认可度高，客户多自然导致二手房成功活跃，价格爬坡很正常。
4.光谷片区的客群还没多到可以大量消费大面积改善盘的地步，琨御府三房起步面积就比保利时代大很多，保利两房有73平，三房Z小有92平的，面积小自然单价就高，这是规律。保利时代即便有三房成交有29000，总价也不过270万左右，还是满两年的。琨御府如果卖这个价格，客户这么高的总价预算，能买的地方太多了，何必选择关山口呢。
大家有买房困惑或遇到房产方面疑难杂症可以私聊，中立立场提供参考意见，免费答疑解惑O(∩_∩)O

可乐不泡饭

主要是学校吧，就看喻家山学校怎么样了，说不定保利时代初中会划到喻家山学校

幸运四叶草qq

改善型住房的购房者都有一定的经济实力，对居住环境也会有一定的要求，往往对学校配套不那么看重；关山大道上的楼盘基本都是高容积率、不靠山，不临水

可乐不泡饭

幸运四叶草qq 发表于 2020-08-27 17:06

改善型住房的购房者都有一定的经济实力，对居住环境也会有一定的要求，往往对学校配套不那么看重；关山大道上的楼盘基本都是高容积率、不靠山，不临水

低容积率，靠山靠水，要么特别贵，要么三环外

刀耕火种

琨御府没有满二的吧

陈明涛律师

琨瑜府学校上学极其便利，如果成绩一般，与保利房价差不多 否则，琨瑜府以后二手房必将比保利高  1、琨瑜府三期才是真实水平，一期未满二的情况下买家算上税费中介也2.7了  2、位置上真不用比，三期到华科站、关山大道站高德四百多米和六百多米，上二环高架也就是门口掉个头的事，主干路珞瑜路就在前面 3、商业均在建，不都是5A写字楼，以后关山中段的企业搬不搬地铁口都难说，泛悦城的商业规划很好，泛琨对面的汽发拆迁规划建议去看看，关山门户还有利好和潜力 4、疫情后琨瑜府大户型依然热销，二手房在三期没卖完的情况下链家成交20套，有钱人都不是傻子  唯一不利的是琨瑜府面积大，Z小的都是116平，总价太高的话未必会住光谷，就这