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疫情过后,房价是跌还是涨?

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发表于 2020-4-25 11:00 |显示全部帖子
房产观点 房价涨跌 房价泡沫
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武汉美食

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这次的新冠疫情,对全球经济都造成了明显的影响,各类资产价格都剧烈下跌,甚至引发全球央行集体放水来保经济。
那么中国的房价,在这波疫情之后,会涨,还是会跌呢?
长期以来,中国的房价有两个明显的特点,且互相矛盾。
1. 大家觉得房价有泡沫
2. 大解决的房价不会跌
矛盾中带着和谐,大家都早已接受并习惯这一事实。
我先跟大家说说为啥房价有泡沫,再和大家说说为啥房价不会跌。
亚洲金融危机+非典疫情
中国房价有泡沫的Z大证据,就是租售比。
中国大城市的房产,每年的租金收益仅为总房价的1/70,大约每年1.5%,租金其实涨的并不慢,但房价涨的太快了。
要知道在2003年时,中国的房租收益,还能达到每年7%左右。

所以这些年,我国一直在尝试推广租房业务,采用土地竞拍设上限,然后让开发商自持租赁的办法来冷却房价。
但结果大家也看到了,开发商先不惜一切代价,甚至允诺会100%自持来获取土地,随后就开始偷偷搞以租代售,签超长租约,一次性收取款项来变相销售,Z后迫使管理层出手整治。
开发商对每年1.5%的租金收益毫无兴趣,快速回笼现金才是他们Z感兴趣的。
相比于3.5~4%的理财收益而言,指望租金收益无疑是不靠谱的,大家购买房产都是指望房价上涨,甚至有人长期闲置房产。
而这种投机行为,正是泡沫的一大特征。

中国的房地产制度源于香港,各方面都高度相似,所以香港的房价走势,对中国非常具有参考意义,我们可以以此为例作参考。
香港房价曾出现过一次峰值,就是1997年。
随后,金融危机席卷亚洲,香港经济受到了极大的冲击。
而在2003年,中国经历了非典疫情,香港地区是仅次于大陆的重灾区。
而香港的房价自1998年起,就一路下跌,一直到2005年才重拾升势。
金融危机+非典疫情,让香港的这一次房价走势非常具有参考意义。
香港的房价波动
1984年,中英签订联合声明,约定1997年香港回归中国。
为防止港英政府在这13年里大量出售土地,趁机卷款走人,在联合声明里中方限定港英政府平均每年只能售地50公顷,大大压缩了香港的土地供应。
虽然本意是防止港英政府做Z后变现,但事实上造成了香港土地供不应求的状况。
5年后,香港的土地吃紧,房价开始迅速上涨。
到1997年时,香港楼价出现Z高峰,市中心的房价要1万港元1平方尺(约合0.09平方米),差不多合11万人民币一平方米,哪怕把城郊的贫民窟拉过来折合一下,均价也达到了7万多一平米。
要注意,这是1997年,不是2017年。
在2003年,北京的房价,也才2000多一平米。


如果你看过当时的港剧,就会发现里面的霸道总裁和主角们,住的也就是“千尺豪宅”。折合90平米,这就是香港电视剧里的土豪生活了。在普通人眼里,这就是富,而且是大富大贵。

为了平息沸腾的民怨,香港首任特首董建华推出了“八万五”计划来压低房价。【扩大土地供应,缓解房价压力】
内容如下:
1. 每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个
2. 十年内全香港七成的家庭可以自置居所
3. 轮候租住公屋的平均时间缩短至三年
特区政府有意放宽土地和房屋的供应,加上亚洲金融危机,董特首的政策立竿见影的生效了,香港房价一跌再跌,2003年非典疫情时的Z低价,较之巅峰跌去了70%。



1998~2003香港政府的卖地数量并没有显著的增长,甚至还不如港英政府卖的多。
所以我们可以认为,香港的房价下跌主要是因为金融危机刺破了地产泡沫导致的,董建华的八万五计划只不过是背锅侠而已。
2003年的非典疫情,给了香港房价再一次的重重一击。
看起来好像没跌多少,但其实百分比很吓人,这个道理炒过股的人都懂。
房价从100块跌到70块,是下跌30%。
房价从40块跌到30块,也是下跌接近30%。
香港的自有住宅率是49.4%,房价下跌固然有一半的无房人很满意,但同样有一半的人不满意。
而这不满意的一半有房人,掌握的能量和话语权远大于另外一半的无房人。
2003年时,香港陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀,在当时的香港,负资产者有10万户之多,95-97年买入房产的人悉数被套,不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了,还倒欠银行几百万元,一个月2万的月供让很多家庭不堪重负,勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量。
当因为意外而失去工作,房屋被拍卖没收,银行通知你还欠几百万,以后一辈子都在还债阴影之中时,绝望到自杀,就成了不少人的选择。
2003年7月1日,非典疫情刚刚结束,香港街头就爆发了50万人大游行,抗议房价下跌,要求港府救市。
6年前,为迎合舆论,香港媒体盛赞八万五计划是大善政。
6年后,为迎合舆论,香港媒体痛骂特首为董八万。
面对巨大的舆论压力,董建华特首黯然下台,新任特首立刻废除了八万五计划,并大幅降低土地供应量,一度甚至接近零。
效果很很显著,从2005年开始,香港房价就开始一路上涨,并于2010年左右正式超过1997年的巅峰房价。
从香港的例子我们可以看出,房价下跌,未必会让天下会和谐,相反可能会引发有房人极大的不满和动乱。
中国房价如果真像香港那样大跌70%,你可以想象一下会发生什么场景。
而且房价这个东西无所谓泡沫不泡沫,核心在于供给和需求。
供需关系决定价格
自2001年以来,中国房价经历了暴涨的19年,房价一涨再涨,已经涨出了惯性。
但这个上涨,并不是因为供给不足,而是因为需求太大。
中国这些建的楼盘,不可谓不多,不知道有多少人望着密密麻麻的楼盘说:
这么多房子卖给谁,不会成鬼城了吧?
但实际上鬼城是极少数,绝大多数房子都卖出去了。
不仅卖出去了,房价还一涨再涨。
北京从二环扩到了五环,当年很多五环房子都盖在麦田里,每天回家都有一种倩女幽魂的感觉。
结果十几年后,这里全都住满了人,五环居然都成了市中心了,得到通州才算郊区。。。
这就是典型的需求太大导致房价上涨,盖再多房子都不够用。
但购房是可以贷款的,租房却只能用现金。
这就导致房价的涨幅远远大于租金的涨幅,双方慢慢拉开了差距。
租金收益低至1.5%,表示了很多人的经济收入已经和房价脱节了。
这些人不是对房子没需求,而是真的买不起。
有需求没钱,就等于没需求,在市场经济里并没有区别,这就为房价下跌埋下了隐患。
如果有一天狂热的中国人发现房价真的不涨了,那面对区区1.5%的租房收益,没人会满意的,他们宁可把房子卖了选择租房,这个时候房价就会承受巨大的压力。
但房价是可以维持的,因为需求减少了没关系,只要供应量也减少,就可以达到造市的目的。
一个锅一只羊,你嫌贵。
没关系,我砸几个锅,一个锅三只羊你也得买。
2008年美国金融危机时,曾有人建议美联储直接购买房产,然后一把火烧掉,就是这个原理。
房产建筑作为一种消耗品,并不是永恒不变的,设计院只定下了70年寿命。
这相当于房屋每年会自然折损1.5%,如果时间拉的足够长,那效果就会很显著。

谈论房价泡沫其实没有意义
今天中国的房价有没有泡沫,其实没太大意义。
也许今天有泡沫,但明天一起床,政府说以后不供地了,那今天的房价不仅没泡沫,反而被大大低估了。
也许今天没泡沫,但明天一起床,政府说城市周边的农田,都挪到偏远山区去,以后在那里种粮食,从今天开始城市土地供应量直接翻倍,那房价就立刻有泡沫了。
新冠疫情虽然对房价有一定的冲击作用,但这个房价的本质是不会变的。
这个地球上,无论你去任何一个国家,你所见的一切都是被精英们给精心设计的,一种隐形的力量会诱使你主动做出别人想让你做出的决定。
只有你洞悉了事物的本质,才能做出正确的决定。
而房价的本质,就是一个税收游戏。
建设城市需要大量的资金,基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象,但建设城市带来的经济好处,需要很多年后才能返还。
按人类正常的发展路径,我们需要先积累很多年,攒够了资金,才能开始建设城市,然后等城市红利释放后,才能进行新一轮的建设。
所以很多国家的城市化迟迟不能启动,或者进展缓慢,就是因为积累不够,需要时间。
而中国的地产制度,让全中国人一起掏钱来建设城市,让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用。
这让中国的城市化变得异常简单和迅速,而城市化带来的红利,也反哺了中国。
卖地相当于收税,地产公司相当于替政府收税的包税人,但所有参与的人也的的确确受益了,土拍制度在过去的20年里,对中国也确实做出了巨大的贡献。
中国借地产制度实现了城市化,所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里,成为了不可分割的一部分,要想彻底剥离房地产,摆脱地产对经济的钳制,这几乎是不可能的。
在中国,房价问题已经不再是一个经济问题了,而是一个社会问题。
而房价越来越高,对政府来说也未必是好事。
很多人眼里,政府卖地能赚大钱,自然是美滋滋,巴不得房价越高越好。
但实际上,过高的房价会导致企业和人才的流失,从而导致税收和房价失去了根基,政府未必美滋滋,甚至可能是泪汪汪。
深圳就是一个例子,因为房价过高,导致华为被迫把大批员工和基地从深圳龙岗迁徙到了东莞。
人才走了,产业链也走了,你觉得深圳政府心里会美滋滋?
所以政府要平衡房价和经济的影响,房价中等偏高是Z好的。
而在确定房价的时候,政府既不能得罪那些无房的群体,确保他们跳一跳就能买得起房,也不能得罪那些有房的群体。
涨了得罪一头,跌了得罪另一头。高了,为确保社会稳定,冻市就成为了唯一的选择。
而不管疫情对经济有多大冲击,政府都是有能力给房价托底的,阻止房价上涨那更是轻而易举。
这次疫情面前,有人认为是买房的时机到了,有人认为该把房产给套现了。
在我看来,这都是瞎折腾,这几年的房产,注定只能以居住为目的,以盈利为目的的买卖都必然是亏损。
目前中国的房价怎么看都是中等偏
你对这个世界有多大认知,决定了你能赚多少钱。而这个世界上Z需要认知的地方,就是楼市,因为这里动辄就是几百万几千万的盈利和亏损。
哪怕是利息,都是一个很大的数字。
不明白房价的本质,一味讨论泡沫和涨跌,毫无意义。

喜欢的别忘了关注哦,抖音和公众号正在筹备中。。。。。。。

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发表于 2020-4-25 11:17 |显示全部帖子
每一套,ZF 都要收很多的税。这税来的块是轻松。

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手机党

发表于 2020-4-25 11:22 |显示全部帖子
河边的小黄花 发表于 2020-04-25 11:17

每一套,ZF  都要收很多的税。这税来的块是轻松。


***建设需要群众的努力

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楼市达人 手机党 奥山 光谷

发表于 2020-4-25 11:23 |显示全部帖子

稳定压倒一切
-我们的生活味道自己做主,加糖或者加醋.

 

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发表于 2020-4-25 11:43 |显示全部帖子
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发表于 2020-4-25 11:45 |显示全部帖子
这个一定要顶,本来****房产就是政策市,总有人觉得***说说房住不炒就是喊喊口号。 这根钢丝关系到更严重的社会问题,却总有人觉的一切关乎的问题只有口袋。这几年玩的好,房价不涨不跌慢慢消除之前累积的泡沫,走不好这根钢丝左右都会导致m2崩溃引发更严重的社会问题。

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发表于 2020-4-25 11:46 |显示全部帖子
印度先生 发表于 2020-04-25 11:23

稳定压倒一切


横盘省事省心:heart:

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发表于 2020-4-25 11:55 |显示全部帖子
如果政府从现在开始一年不卖地,或许房价能涨起来,但问题是今年税收减少那么多,政府不卖地怎么还贷?只有加大土地供应才能弥补税收的损失

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发表于 2020-4-25 11:58 |显示全部帖子
lee0409 发表于 2020-04-25 11:45

这个一定要顶,本来****房产就是政策市,总有人觉得***说说房住不炒就是喊喊口号。 这根钢丝关系到更严重的社会问题,却总有人觉的一切关乎的问题只有口袋。这几年玩的好,房价不涨不跌慢慢消除之前累积的泡 ...


言之有理,GJ的印钞机要拿捏到位

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发表于 2020-4-25 12:09 |显示全部帖子
顶,说的有道理,深圳就是供应太少了,只有武汉的1/40,**有能力调盘子,要平衡房价和经济的关系

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发表于 2020-4-25 12:26 |显示全部帖子
WuhanMemories 发表于 2020-04-25 12:09

顶,说的有道理,深圳就是供应太少了,只有武汉的1/40,**有能力调盘子,要平衡房价和经济的关系


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发表于 2020-4-25 12:31 |显示全部帖子
房价要大跌 发表于 2020-04-25 11:43

停滞卖地 停滞建房是可以维持现在的房价 问题是停滞卖地可能吗?不可能?**要经济来源,停滞建房可能吗?不可能 开发商要赚钱要生存 所以以后大概率是二手房买卖会增加很多很多障碍 逼着你们买新房 这样卖地 ...


所以这也是为什么个地方ZF想拼命留住人才,出台落户政策的原因,是希望扩大需求。

 

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发表于 2020-4-25 13:11 |显示全部帖子
稳住不涨不跌其实是Z好,但是对投资的来说不涨就是跌,每年交的利息,自己本金没有利息,房租是覆盖不了的

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"从香港的例子我们可以看出,房价下跌,未必会让天下会和谐,相反可能会引发有房人极大的不满和动乱。" 但是不是所有的人都愿意听,有个人一边叫嚣大跌,一边又说很多人不好找工作,那到头来不是比以前涨价的时候更惨?当然他可能幻想大家都不好过,他有个5万的定期现金为王。其实这次也是好事,不来几场危机,国人还拼命的想着崩溃后捡白菜,还想着加FC税就会抄底天地,来得好,是时候受受教育了,香港那时候几多人烧炭。

 

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发表于 2020-4-25 14:10 |显示全部帖子

自己品,19年武汉二手房可是一直在跌的 file

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发表于 2020-4-25 14:39 |显示全部帖子
JackWilshere 发表于 2020-04-25 13:11

稳住不涨不跌其实是Z好,但是对投资的来说不涨就是跌,每年交的利息,自己本金没有利息,房租是覆盖不了的


2014年,房子涨价的根本是,外汇储备紧张,出现了十几年来从未有过的局面,央行不得不紧急寻找抵押物进行印钞。

开印钞机,就要找抵押品,股市和房地产就是第一个被盯上的抵押物,因为这两个抵押物都很优质,仅次于国债。

房地产信用值高,所以2014年房价翻翻暴涨

现在局势不一样了,任何时候得跟着政策决定走

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新盘横盘微张,二手横盘阴跌比较合理
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