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[楼市杂谈] 你晓得么样贷款最省钱吗?神马情况可以提前还贷吗?么司?!不晓得?那还不点进来!

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手机党

发表于 2015-1-8 14:32 |显示全部帖子

叫兽Z近存在感好强啊!感觉来得意焕发人生第二春!小编应该要跟我发Z勤奋员工奖啊!你看,我又来报道了!介于上次讲的贷款买房还蛮成功滴,我今天就再来咵哈子,如何贷款买房Z省钱?

1、住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的人来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款,住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,唯一缺点是额度太低,武汉是60万。
适用人群:购买小户型的公积金缴存者。

2、个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。
适用人群:企业高层或者收入较稳定的人群。

3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。
适用人群:购买比较大的户型或者金额比较高的公积金缴存者。


除此之外,还有一些非常规意义上的贷款:


抵押消费贷款:借款人可将现有完全产权的房屋作为抵押物,贷得的款项可用于购车、住房装修等用途。在借款人的个人条件及资料俱全的情况下,经审核可快速放款,满足快速融资的需求。缺点是还款利率较高,一般Z长还款时间仅为10年。
适用人群:有房且急需资金


【贷款买房Z高额度是多少?】

      一般来说,如果是商业贷款,现在首套房规定首付是3成,贷款7成是上限。Z终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等,这些因素Z终决定银行是否相信你具备还贷能力。
      如果是公积金贷款,则要看公积金缴存额度,公积金一个人贷款Z高额度是60万元,且公积金贷款额度的审批,跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
      商业贷款额度:跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关,以银行Z终的审批为准。
      公积金贷款额度:根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款Z高限额和贷款比例三个条件分别算出的Z小值就是借款人Z高可贷额度。
(值得注意的是目前暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。)


【贷款年限应该长点还是短点?】

      绝大部分人认为还款时限越长越好。因为通货膨胀的因素,实际找银行借钱,本金不变,而利息是变化的。同样是70万元,每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5万元贷款,每个月几百元的按揭觉得压力很大,但到现在可能就是一餐饭而已。因此,还款时限越长越好。
      不过,也有人认为如果没有好的投资渠道,在房贷利率较高的情况下,贷款时间太长,支付的利息也很高,还不如贷款时间短一点,平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是,如果是等额本息,还款的前几年,主要在还利息,如果有提前还贷的打算,还是选等额本金还款的方式划算,可以多省点利息。


【四原则考察提前还款是否划算】

     叫兽在此提醒,并非每个人都适合提前还贷,Z好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷,主要考虑四个问题:贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。


      首先,要看你贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款,年利率较低,仅为4.25%左右,在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说,目前来看5年以上贷款利率一般为6.15%,首套还可以可享受折扣优惠,二套房需上浮10%。在这种情况下,若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的,也不必提前还款。


     其次,是否提前还款需考虑个人的投资能力。如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等,若预计获取的回报能够覆盖贷款成本,客户Z好将流动资金用于投资。
     此外,从经济大环境来看,目前仍处于降息通道,短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好,不必急于还款”。
      Z后,大家还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。
三种情况不宜提前还贷】

      一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照Z新利率执行,利息也只会比前期更低。
      二、等额本金还款期已过1/3的。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
     三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。






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发表于 2015-1-8 17:45 |显示全部帖子
马克看看

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发表于 2015-1-8 19:57 |显示全部帖子
收藏了,简单一目了然

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发表于 2015-1-8 22:27 |显示全部帖子
本金还款前期压力大啊,说到通货膨胀那还提前还干么,我还是选本息还款吧

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发表于 2015-1-9 08:19 |显示全部帖子
公积金首套房首付比例是20%么?

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发表于 2015-1-9 08:45 |显示全部帖子
广 告
谢谢叫兽分享!坚决贷款30年~

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发表于 2015-1-9 08:49 |显示全部帖子
能借多少借多少,能多久就多久

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发表于 2015-1-9 10:54 |显示全部帖子
等额本息,在交了半年之后提前还款,如果还5W,是还的本金,还是本息?

 

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发表于 2015-1-9 11:04 |显示全部帖子
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发表于 2015-1-9 11:13 |显示全部帖子

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发表于 2015-1-9 11:15 |显示全部帖子
回复 sexysoulamte 的帖子

是的,是Z低20%
本帖Z后由 a教授 于 2015-1-9 11:22 编辑

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发表于 2015-1-9 11:21 |显示全部帖子
回复 意大利时尚之都 的帖子

一般情况下,选择了按月划扣我记得是不能再选择按年划扣的

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发表于 2015-1-9 11:25 |显示全部帖子
回复 ♂轉身回眸。 的帖子

我不知道你的5W是不是指的是还半年贷款的5W,如果是已经还了5W,那肯定大部分是利息。如果你说的是提前还款先还5W,那还的肯定是本金啊 本帖Z后由 a教授 于 2015-1-9 11:27 编辑

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发表于 2015-1-9 11:40 |显示全部帖子
楼主,我去年买的二手房,商贷了30万,15年,利率6.55。每个月还款金额是一样的那种,现在算来刚好已经还了一年的贷款了,现在手头上有些钱,不知道要不要还银行?没有什么投资渠道哦,放银行理财也才利率5.6的样子

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发表于 2015-1-9 11:50 |显示全部帖子
教授Z近发了好多实用贴!赞!

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发表于 2015-1-9 12:36 |显示全部帖子

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发表于 2015-1-9 12:41 |显示全部帖子
好帖,标记下

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发表于 2015-1-9 12:52 |显示全部帖子
之前有2次商代记录。均已经还清,名下现在只有一套房。再购房按现在的政策是怎么杨?

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发表于 2015-1-9 12:53 |显示全部帖子
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发表于 2015-1-9 13:10 |显示全部帖子
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