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[购房经验] 【买房tips2】巧还贷款——选对还款方式很重要,提前还款流程全知道!

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手机党

发表于 2013-9-27 15:55 |显示全部帖子
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武汉美食

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    最近网友们对提前还贷的问题比较关注哇:

    意粉s小龙女s问:组合贷款,若想提前还贷的话,可以先还商贷再还公积金,还是商贷和公积金需要同步还。提前还贷的话,什么时候开始还划算?
    意粉ENENANAN问:总价64万,贷款44万,从07年元月31号开始还贷,选择的是等额本息30年的贷款,目前本月还款只有四百到五百,其余两千多都是利息,所以想部分提前还款,划算么?
    意粉xiangfanbei问:公积金等额本金提前还贷有哪些手续?

    。。。。。。


这篇帖子,房小蜜就详细介绍还款方式的选择及提前还贷的方式方法等




    欢迎跟帖晒自己的还款方式,以及选择这样还款的理由,是否准备提前还款,跟帖依然有花花送噢!


欢迎关注得意官方微信公众号(deyi666),回复关键词“ 房子 ”即可收到更多信息!
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手机党

发表于 2013-9-27 16:39 |显示全部帖子
     还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出,选择适合自己的还款方式,一方面可以保证生活质量,另外一方面,可以节省利息!

    1.等额本息还款:指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。
    通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群,作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

     收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

    2.等额本金还款:则指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。
     这种还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻!

     由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

     两种还款方式各有利弊,可以根据自己的收入水平,消费观念,还贷压力来选择。一般来说,每个月还款不宜超过家庭总收入的30%,不然会影响到生活的质量。

     至于具体的计算方法,贷款计算器这个玩意相信大家都不陌生哈!

     还有一点需要注意的就是,在签订合同的时候,会让你选择在国家调整利率的时候,你是选择次月调整还是次年调整
     意思就是国家调高或者调低利率的时候,你选的次月就是从国家调整以后的第二个月按照新利率还款,要是选的次年就是调整以后的次年1月份按照新利率还款!
     这个见仁见智,你要是认为利率以后会下调,你就选次月,要是认为利率是上涨的趋势,你就选次年,大部分人选择的是次年调整。



     插段话:小编俺当年鬼使神差的选了个次月调整,因为那会儿利率一个劲的往下调么。结果到10年的时候就开始蹭蹭蹭的涨,邻居们都是第二年才按照新利率,我是每调一次第二个月就多交几十块钱。不过到12年就开始下调了,基本上恢复到了最初还贷的金额


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手机党

发表于 2013-9-27 17:03 |显示全部帖子



     首先我想说:提前还款手续不麻烦,准备身份证银行卡(里面有足够还剩下的房贷的钱)、买房时候和银行签的借款合同,到银行预约申请,一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱。
     关于违约金:很多人在提前还贷之前会对这个比较担心,其实就一个电话就可以解决的事情,直接打电话去贷款银行问就可以了。小编是招行的贷款,提前还贷不要违约金。但是银行的人说是有这个规定的,只是目前免收违约金。

不要把事情想象的很难,去做,其实一切都很容易操作!



     下面就细说一下关于提前还贷的种类、方式和方法:

   提前还贷分多种
     目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法,详细区别见二楼!

     在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法。
    提前还贷主要是为了减少利息,尤其是在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高。因此
在贷款的前几年,尤其是前5年间一定要争取多还款使总贷款中的本金基数下降,在剩余的贷款中利息负担会减小。

    按还款方式不同,借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解,目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式,供客户选择。
    第一种,全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清。

                   (不用还利息,但已付的利息不退)


    第二种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。

                   (节省利息较多)

    第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。

                  (减小月供负担,但节省程度低于第二种)

    第四种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。

                  (节省利息较多)

    第五种,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。

                  (月供增加,减少部分利息,但相对不合算)

——提前还款,应尽量减少本金,缩短贷款期限,使支出的利息更少——



    如何还贷才划算
    如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少,此次加息幅度也比普通商贷小,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。

    如果你是纯商业贷款,那么又有两种还款方式的区别。
   
两种还款法相比,由于同样贷款贷了一段时间后,“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此,如果有提前还贷打算的,选择“等额本金还款法”贷款比较好,这样提前还贷比较划算。
    但是,并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷,这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们,不妨采用“等额本金还款法”;假如你现在的资金较为雄厚,又不打算提前还款,建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为,这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可减轻日后压力,其特点是随着时间的推移,越到后来还款越少,越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人,建议你还是选择“等额本息还款法”。
    如果你贷的是等额本息还款的,那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息,本金占的额度比较小,提前还贷,可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款,使本金基数下降,从而减轻利息负担。
    从节省利息的角度看,缩短贷款期限是一个不错的选择,因为时间缩短了,每月的还款数量不变,就加快了归还本金的速度,支出的利息也会减少。


   并非所有人都最适宜提前还贷
    已经签约的7折利率贷款客户,相比目前的CPI,现在的7折利率可以说非常低,这部分购房者的资金利用成本很低,所以不建议提前还贷。如果你还清了贷款再买房的话,就是1.1倍利率了,真心很不划算!
    等额本息还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。



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手机党

发表于 2013-9-27 23:17 |显示全部帖子
这个刚好用的着,收藏了
不以物喜,不以己悲

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发表于 2013-9-27 23:26 |显示全部帖子
很好很好,收藏慢慢研究

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意大利 吃喝玩乐团 车主认证勋章 手机党

发表于 2013-9-30 10:00 |显示全部帖子
广 告
系统,全面,看来我选对了还款方式
我真的蛮喜欢吃肉,特别是烤滴肉,蛮多蛮多辣椒滴烤肉,

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发表于 2013-9-30 10:00 |显示全部帖子
真是好帖子,收了

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手机党

发表于 2013-9-30 10:06 |显示全部帖子
我是公积金,需要提前还贷吗

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发表于 2013-9-30 10:15 |显示全部帖子
好帖~

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手机党

发表于 2013-9-30 10:21 |显示全部帖子
我每个月贷款刚好用公积金冲抵,自己没负担,虽然贷款年限很长,别人认为利息太高不划算,但是我觉得跟通货膨胀比起来那些利息不算什么,重要的是现在不让我感觉压力山大。就算手上有余钱我也不会提前还款,搞点别的投资什么的还赚钱一些。

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发表于 2013-9-30 10:28 |显示全部帖子
好贴啊,收藏

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手机党 丽人会 妈宝俱乐部

发表于 2013-9-30 10:30 |显示全部帖子
回复 *房小蜜* 的帖子

我们办理的是纯公积金贷款,需要提前还款吗?请问下公积金贷款的利弊是什么呢?请求指导!
我爱得意,有你更精彩!

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发表于 2013-9-30 10:32 |显示全部帖子
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发表于 2013-9-30 10:34 |显示全部帖子
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发表于 2013-9-30 10:36 |显示全部帖子
我也想提前还贷,正好帖子有用!

 

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发表于 2013-9-30 10:48 |显示全部帖子
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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手机党

发表于 2013-9-30 10:54 |显示全部帖子
我们家选择的是等额本息还款,
主要是目前收入一般,也不想给自己大太压力,
每个月贷款2000多,公积金一减,每个月只再还几百块,
基本上无负担!以后有存款了,还是考虑提前还款的!
但是我怎么没注意到“次月调整还是次年调整”啊~~~~~
熊猫一生有两个愿望。。。。。。

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发表于 2013-9-30 10:59 |显示全部帖子
收藏了~慢慢看~

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手机党

发表于 2013-9-30 11:08 |显示全部帖子
什么叫签约7折后再买房就是1.1折利率了?

是指提前还款后,后期还贷的利率就是1.1折了吗?
多福路童装批发10元起http://shop60615809.taobao.com/

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手机党

发表于 2013-9-30 11:16 |显示全部帖子
收藏了!!!
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