搜城记——淘房之旅大结局F111

mpll

引子：

从小龟山地铁口出来，四周真是荒，离沙湖不远——话说当年有个亲戚每天从大智路去沙湖上班，我们觉得沙湖那个可怜的偏远位置，现在说来还是内环！
走不多远看到一个楼盘，离地铁口这么近，离沙湖不算远，规模不算小的小区，周边公正路上的单位都很大气，这个位置有搞头，不要看周边乱糟糟没有生气的样子，均价过万问题不大。一手打着伞一手拿出手机，定位——星海虹城——均价——大概9k到1w多不等~~~——看房的时间长了，成了一种习惯。。。

这时一阵北风吹来，天堂牌的雨伞都弯了——“山南水北称之为阳，山北水南称之为阴”，这是高中语文老师讲文言文时多次强调的话——现在就站在沙湖的南面。。的确不是个很好的位置。

打着吹弯的伞走到XX大厦XX厅，聚会的指定地点，刚落座就发现一席六人有着共同的经历——都在北京或长或短呆过若干年的京历，都曾经或仍然是北京户口，都出自武汉Z好的大学（如果谦虚一点就括号之一吧），另外就是~~都是80后。

今晚的聚会是因为Y兄路过武汉。Y兄，来自江浙地区某知名小城，现在中国Z好的大学读phD，土地规划与房地产方向——不知道他会选择个什么样的房子。见到我们，他关心的是——你们回武汉之后都感受如何？这是一个见仁见智的开放性问题。相反，知道我刚刚出手的老Y则立马问我，你买的房子具体是在哪？显然，我是不可能用一个经纬度来回答这个问题的，这在每个聚会上都是一个漫长的话题。

CDMA

继续啊

mpll

京历
京汉之间夕发朝至的直达硬卧即将被5小时的高铁替代了，我躺在这来来往往不知多少次的列车上，平静的通知老Y晚点再出来——因为火车意外的停了下来。不过很快，火车又以超过平时的速度奔向汉口站，这时老Y却在火车站外找了半天停车位——到火车站这条路在武汉大道和二环通车后就是快啊。
老Y到北京比我晚，回武汉比我早，经历不如我丰富，不过却有一个标准的北京老婆，所以他们加起来要比我京历丰富得多，而对于武汉的认识则相反。
老Y决定回武汉后，提前在内环外二环内、他们家和他单位附近买了套次新房，40平40万——很有意思——比较新的小区，环境不错，楼也挺好看，毕竟是次新房啊，可能是汉口二环内Z大的小区了，我提醒他这种小区Z大的问题——人员混杂，他却已经深刻理会了。他的买点也不怎么好，现在还是这个价，而且半年前我注意到有人以7K的单价在急售一套，正好还是他那样户型，我就不想刺激他了。虽然如此，他们夫妇对这套房子还是相当满意，毕竟有京历，对这套全款拿下的明厨明卫朝南小户型是很满意的。剩了一些钱毫无压力的买了辆小车，这也是我选择老Y来接我的重要原因，呵呵。
见面之后发现老Y的确事情不少，虽然知道在武汉会比在北京时忙很多，但的确没想到他都不一起过个早就又办别的事情去了。。。

mpll

回复 CDMA 的帖子

整理整理思路~~看房真是个漫长的过程

mpll

武汉的第一片区
下午去单位报到，除了认人，也站在办公楼上也看了看楼下的风景，甚至不远处长江上的几座桥。
单位位于武汉如今Z高端楼盘集中的区域，导致这里的均价一下子把更传统的中心给盖了下去。不错，这就是永清片。
Y总一见面就提醒我早点下手，房子这东西总是越飞越高。年代不一样，Y总刚工作不久买房时是一狠心把所有积蓄拿出来刚好可以首付了（当然这在当时也是要狠下决心的），而我现在面临的楼市则要凶险得多。
我现在仍然觉得三阳路、大智路、江汉路、六渡桥、汉正街这么排下去是一个比一个高端的（现在房价基本上是倒过来的。。），这是历史也是未来，不会因为几个房地产商成功炒作了几块地就能改变的，三十年河东三十年河西，拭目以待。
当然，永清片的高端也很有理由，聚集了武汉Z强势的几个单位，解放公园和江滩二期两大绿地，众多一流的中小学教育资源，就不一一去数了。当然也有bug，谈到别的区域时一比较就出来了，当然总体上对得起武汉第一片区的称号，O(∩_∩)O哈哈~Z多年来，区域划分时是从市区Z边上排起，永清片总是因此放到Z前面，现在Z边上的一块真的成了第一了。

mpll

回复 隔壁的冬瓜 的帖子

大名鼎鼎的冬瓜哥出现了

TGT2010

下文呢

mpll

在环形思维模式下
汉口的历史算不上很长，虽说在古代也贵为四大名镇，而且比另外三大明显发展得好得多，但真正成为国际化的都市，还是因为租界，这一点，和香港、上海、广州、天津、南京等众多现代滨水城市一样。中国Z著名的非滨水城市，显然是北京，这个地方呆的时间太长，离开的时间又太短，思维又禁锢于此，也只好听之任之。
北京的城市规划思路，是多种利益博弈的结果，好在环形规划还是适合这个越来越缺水的城市。不过这种环形规划却套用在全国各地，实在是没有办法，武汉就是如此。内环中环外环，演变成12345环，根据现有与规划的过江通道规划环线，又根据环线规划过江通道，的确很具滨水城市特点。有趣的是，相比这些环线，Z成功的一条快速路却是武汉大道，一条汉口至武昌的快速路。据说本来是为解决天河机场到东湖疗养院的交通问题而建，却的确大大方便了很多人~~~~我常常想，这武汉有个武汉大道这么奇怪的路名，怎么就没听说过北/上/广有什么北/上/广大道，反正是汉口到武昌，不如叫个汉武大道波澜壮阔！
其实在历史的演变过程中，汉口是有明晰的规划的。汉口的主干道即从1干道到5干道的沿江大道，中山大道，解放大道，建设大道，发展大道，加上标志性的平汉铁路拆除后改造成的京汉大道（位于中山和解放之间），可以说正好按照历史的发展排序——现在发展大道外又有了和谐大道和幸福大道。
这些大道也随着时代的发展而发展，记忆中儿时的汉口在中山大道两侧，青年时的汉口在解放大道两侧，现在和不久的将来，汉口已在建设大道两侧。平行与长江的汉口横轴线就这样变化，这就是时代的变迁。

aaariyuexing

*^_^*

xuyansi1015

百瑞景的房子还不错啊

蘑菇小妹妹

留个记号。慢慢看。

积雪草0611

想看后面，了解下

烟雨江南等谁

记号一下。养肥了再看

mpll

这几天捣鼓小米盒子，无奈碰到次品中的极品，对雷布斯真心失望。。
好了回归主题，下面对汉口中心再扒拉两句。


WHERE
无论内环的商业多繁华，如今汉口中心的定义实际上已在内环外的解放大道和建设大道之间，这是东西向，南北向则是硚口宝丰（江城大道快速路汉口段）和黄埔（武汉大道快速路汉口段）之间。如果加上内环以内，即东边界放到沿江大道，这样组成的四方环无疑聚集了汉口乃至武汉的种种优势资源：
框下了武汉的几何中心龙王庙和地理中心汉正街集家嘴；
武汉的中央大道——长江大道；
航空路（武广万松）和江汉路（六渡桥）两个Z优质商圈；
中山、解放两个Z典型的城市公园；
同济、协和两家Z好的医院；
汉口这边几乎所有Z好的大中小学校幼儿园，不一一列举了；
环线上有建设大道金融街；
环线旁有CBD；
……
这样的格局堪与北京地铁2号线围绕着的传统内城相比，Z优的地段尽在其中——这个可以参考98、04及Z近的各版本武汉土地等级、住宅用地等级的相关资料。简单的说，很长时间以来武汉市只有汉口内环沿江、中山公园等少数地段是一级用地，后来又加上了建设大道金融街部分；武昌汉阳的确是比较可怜，后来司门口和中南才慢慢值钱起来。不过对大家来说，土地便宜反而是好事情，这样房价相应的应该也会便宜一些（至少是理论上）。


回归自己的问题——选房。选房首先是选地段，无论自住投资都是如此，没有太多争议。我们专业的一大亮点就是选址，现在的题目是：如果说住在复兴门或建国门，上班在东直门或西直门——那么我应该在哪出手？

mpll

附一张07版的武汉市区综合用地级别图
这是图例

可以发现一级用地集中与汉口沿江区域，其它只有航空路商圈、建设大道金融街、中南路商圈。
用地级别和地价房价不能划等号，随着时代的发展也会变化，这里只是一个参考。

mpll

尽管近年楼市天天涨的格局没变，但限于资金等原因，LZ只能先关注再出手，这个过程大概有两个月的时间。
期间LZ偶尔会和周围的人聊了聊楼市，有空也会到武汉各片区走走，既是旅游也是踩盘，不一定看房子，只为增加对城市的理解。
期间武汉楼市也很稳定，一直没有出现暴涨，市场观望气氛浓厚。


强强PK——                 永清VS万松

永清片和万松片是LZ首先考察的地方，黄浦路轻轨站和青年路/王家墩东地铁站则分别是考察范围的中心。对此Y姐夫很是赞同，他在这一行多少年了，他第一次出手的那个时候LZ应该刚刚认识到房地产泡沫。。自然他的认识深刻得多。
比较一下，这两个地方真是各有特色又何其相似，总的来看，又旗鼓相当。
永清片
标志性地物：黄浦路轻轨/地铁站、解放公园、二中、长椿街小学、惠济路小学、161医院、市委、租界区、武汉天地，临武汉大道、解放大道、江滩、二桥等
万松片
标志性地物：王家墩东双地铁站、青年路地铁站、中山公园、外校、万松园小学、协和医院、党校、金融街、万松园商街，临长江大道、建设大道、武商、武展等

LZ考察的万松片面积不大，地产界一般称万松片为武广万松园，包括了内环内的武广片，这样和永清相比大小相当，包括了武商、武展、滑坡路小学等，和永清片相比量位相当，优势则更明显，毕竟按照见过初期的武汉城市规划，规划（天河）机场、规划（汉口）火车站、西北湖、中山公园、中苏友好宫、集家嘴是汉口中轴线。万松片正是长江大道和中轴线的交点，中心优势明显。所以说万松虽不在内环内，却比永清内环内那部分地段还要好。
不过万松片也有弱势，问题也很大，就是没房子，或者说没有新盘和次新房，偶有挂牌的也是70-80年代密度大而户型差的老旧房，而且一出来往往就没了，稀缺啊。同样，永清片内环内二中七一附近的老旧房也是这样的，这则是学区房的力量。
但凡好的地方，房子都是要抢的！

久利

很在理！

hjhjhhjj

受教了~

丫丫：）

太有深度了吧。。等看下文，想在武昌中南片买房，和万松片类似的问题，没房子或者说没新盘

美羊羊爱扣扣

静等下文 慢慢看