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[购房经验] 歪歪咵房(七):拆迁中的博弈,你知道多少?

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发表于 2011-11-11 11:11 |显示全部帖子
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武汉美食

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本帖最后由 歪歪咵房 于 2011-11-18 16:39 编辑

QQ截图20111111112950.png

   

大家可能都已经玩过那个拆迁扮演游戏了---------

我们来玩一次拆迁扮演游戏~~~希望踊跃参加~~大把撒花!
http://www.deyi.com/thread-3611247-1-1.html

在玩这个游戏的过程中,相信你也或多或少的了解了一个拆迁的大概,现在,我为大家总结下拆迁到底有哪些流程和哪些自己要把握注意的。


为了不让大家看的疲劳,我尽量直白,简洁的说,大概都是些心理博弈而已,毕竟一边想要最少的钱解决,一边想拿最多的钱搬走。不过大家不要认为你耍赖,耍泼,不理睬,甚至抵抗,对方就会妥协给你最大化的钱。要知道整个拆迁流程全是经过律师指导,无数拆迁实体经验总结出来的办法,对付普通民众,那是相当管用,从心理和身理上一定会让你不得不签。先来说哈他们的拆迁流程。

1 放风。 提前一个很长的时间放出风声,要拆。你们街坊,亲戚间,自己就会在那盘算,纠结,等待,然后时间会慢慢的磨灭你的一些初始想法,甚至你自己会帮对方估算自己的房子到底值多少。(这个环节,你要做的是:打听这个拆迁后土地的用途,拆迁方的性质,拆迁的具体范围,拆迁的总体周期时间,周边新房的价格。别看这些看上去很大很泛,真的很有用,便于日后谈话的语气,针对性,和价格的合理估算定位)

2 贴拆迁公告通知。 贴了,就意味着告诉你,我们是明确要拆了,是合法的,你只用等待被拆了。继续让所有被拆者焦躁,不安。(此时,你就要对你自己的房子要有足够的了解,具体面积是多少,有哪些家具家电,装修,还有是否有模糊面积需要加强为以后争取更大的测量实得,以及更夸大的家庭成员构造,还有哪些值得叫苦叫穷的地方。这个环节一定要记得将自己的房子及内部结构全部拍照保存,为日后取证需要做准备。)

3 测量面积。 他们测量你家面积的时候,一定是10几个混混模样的青年人直接挨家挨户的去,给你造成心理上想争取,又不是那么肆无忌惮的强硬。(这个过程中,尽量别发生争执,因为他们的测量也不是唯一的赔付标准,你应该在他们进门前,就严厉的要查看拆迁方的测量身份的证明,是否有合法的证件,不管有没有,都能给对方一个下马威,然后中间一定他们会往少测,这不算,那不算, 你一定不要冲动的去和他们强硬的抵抗,你应该把烟不停的发,不停的说好话,尽量能让他们测量出他们能测量的最大面积。因为他们这个测量结果也不是日后的唯一依据,如果他们测量的结果和你预期准备的结果差得不远,你就省去了自己去复测的代价,当然如果差别很大,一定要申请复测。)

4 多次的谈话。他们一定是无数次的叫你去谈话,威逼利诱你签字,一定是低于你的赔付标准的。(千万别只顾着抵触拆迁,而不去谈话,反而应该积极去应对,因为所有的价格是谈出来的,绝对不是无谓的不签字,就能等出来的。 在谈话中,一定要使用黑白脸战术,一个不停的去平静谈,每次谈完别要强硬的不同意,而是找个理由需要回家商量,然后时不时让唱黑脸的去在电话里否定,记住是在电话里,千万别傻了八机的当面对到搞,吃亏的事件太多了。谈判的次数越多,你提高价格的机会越大,尽量把前期准备的理由,递进的摊开,记住谈价格的顺序,千万别先去谈家里有什么电器,有什么装修,一定要从下往上谈,先谈地!地价是大头!甚至第一次谈话,就只谈这一点,可以列举周围的新房价格,你的地段优势,一定要原地还房,还有一些不住在这个位置就不能上班,读书,带孩子的等等理由,能扯的都扯出来。 记住谈话后的价格总额,在拆迁方说话的时候,你要学会点头,不是说点头你就答应,而是假装对对方的支持和理解,只要你不签字,所有的东西都是无效的,所以不要怕,不要慌。别以为每个环节的谈价都能吃到满,适当的小吃亏是可以的。 然后再谈装修,搬迁安置,搬迁补偿,这些环节虽然是小头,但是可以让对方头疼,因为理由是合理的,价格是虚幻的,他们也不可能给一个很严谨的标准,以前我家是一台空调,硬是在赔偿时谈出了6台空调,所以说他们会在这个小钱上无比的大方。这个环节中,他们一定会不断的问你:你到底想要多少。 千万别回答太低,也别漫天要价。在你前期调查和同类比较的时候,你心中一定有个价,比如你的房子本来值100万,他们开价60万,你要50万是傻子,要200万他们答应他们就是傻子,而且会初步认定是你无法谈下去的旺到搞的刁民。 一般要价在1.5-1.6倍左右比较合理,就是160万,永远咬住,别轻易的答应折中和妥协,记下每次只要是他们承诺的价格,比如第1次谈70万,第2次谈80万,那这个80万就是你下一轮的底线价格,离你目标还很远,继续谈。 如果能在谈的阶段接近100万,你又不是想那么麻烦,或者要死要活的去挖金子,90-100万,这个价格是可以妥协的,但是这个一定不是最大价格。如果你准备这次就想挖出个金子,那么就要做好后面的准备)

5 申请强拆,直至强拆。他们对于顽固份子,是可以申请到强拆令的,这点不用去怀疑,他们是通的,你在法律上属于无理由拒签。因为可能没有几个人在拆迁中学会取证,学会去请律师,学会去诉讼。因为普通人都是心大而不行动大,老想着陪钱多,又不愿花钱花时花力。(强拆不可怕,因为前面那一部分人能拿的钱,你绝对能拿,你是想要更多的钱,这个时候就要付出一些时间和经历去弄了,比如请律师走法律程序,请求法庭仲裁,一旦走了法律程序,他们一定会来主动找你调解,这个时候你就要把握尺度了,再不能乱喊价了,可以把之前要的160万,稍微松动下,到130-150万以内,你就可以答应了。这个叫次高点出局,最高点不是我们P民拿的到的,而且这次谈话过后,你不同意,那么你将没有继续谈话的机会了,他们会将之前的赔偿标准丢到市公正处,你爱怎么起诉怎么起诉,爱拿不拿,他们完成完毕了所有手续,而且所有赔偿都是有理有据的,都是合法的。你说不合法,那么你继续告,只看你觉得划不划的来了。)

斗智斗勇中间,一定要不卑不亢,不要害怕,也不要做出过激行为,导致自己吃眼前亏,失去继续谈判的机会。毕竟你只想要钱。拆迁一生中可能遇不到几次,所以也不能一喂的图简单,图省事。中间要烧点油就烧点,该照相的照相,该取证的取证,哪怕日后没用,也免得需要的时候抓瞎。很多人到最后起诉的时候,什么理由和证据都没有,一问三不知,只有一堆转头和那句:不到多少多少钱,我不签!

提醒一点:中间最好别相信任何人可以帮你多拆出多少钱的话,毕竟一旦你给钱出去,办不办的成都不知道,更对日后如果翻出来了,他们可以推翻你一切合理的要求,说你是靠行贿做的伪证。还有,你给了好处费给谁,那么这个拿钱的人定的价无论高低,都是最后价了,你不可能再把这个人收的钱要回,从新再谈,耗来耗去,因小失大。

写了这些,希望对正在面临要拆迁,或者即将要拆迁的朋友有所帮助。

拆迁,就是双方的心理博弈,每户的标准都不一样,想多拆点,一定要心理素质好,学会谈判。希望都能拆个理想的价钱。

(欢迎大家继续分享一些你经历的,或者你觉得更好的实施想法和办法,歪歪在这边代表楼粉们花花奉上)



想了解歪歪咵房系列其他文章,可以查看:

【歪歪咵房】系列汇总
http://www.deyi.com/thread-3622923-1-1.html








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发表于 2011-11-11 11:34 |显示全部帖子
写的很好啊。那些面临拆迁的应该来学习学习.

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发表于 2011-11-11 11:35 |显示全部帖子
非常受用,谢谢LZ~~~~

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发表于 2011-11-11 11:49 |显示全部帖子
学习中,谢谢凡凡。
认真的女人最美!

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发表于 2011-11-11 11:50 |显示全部帖子
rainsmin 发表于 2011-11-11 11:49

学习中,谢谢凡凡。


OH。MY GOD。。。谢谢凡凡。。。

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发表于 2011-11-11 11:54 |显示全部帖子
广 告
这个要藏到啊、

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发表于 2011-11-11 11:56 |显示全部帖子
收藏了

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发表于 2011-11-11 11:56 |显示全部帖子
歪总,我想问哈对于那种面积很小的房子,是要怎么样的房子比较划算呢?(比如就地还建,就近还建或者经济房?)

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发表于 2011-11-11 11:57 |显示全部帖子
好适用!收藏了!谢谢版主,记得撒花花哟
哈哈!

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发表于 2011-11-11 11:58 |显示全部帖子
回复 coll2008 的帖子

如果确实面积很小。 你追求的是房子,那就尽量往面积方面多考虑点。

你追求的是地段,那就原地,或者给钱你自己去买。

但是所有赔偿,你自己心里要有一个明确的选择,哪个更合算,哪个你的实得利益最大化。

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发表于 2011-11-11 12:04 |显示全部帖子
歪歪咵房 发表于 2011-11-11 11:58

回复 coll2008 的帖子



如果确实面积很小。 你追求的是房子,那就尽量往面积方面多考虑点。


房子是单位的,还没有买断,面积也不大,所以我想要钱也给不了几个钱,所以觉得还是要房子比较划算,但想搞个面积大点的(起码比现在的房子大)又没有钱加,你觉得怎么要求比较合理,他们又能接受?

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发表于 2011-11-11 12:04 |显示全部帖子
很受用啊啊啊啊~我想咨询一下,我屋里去年六月份贴了公示,说是规划拆迁,但是公示时间是一年,到正满都冒的动静,也冒的人上来拆面积神马的。。。请问这是肿么回事?还有还有,他公示上面递地方,都是我爸爸以前厂里头递宿舍区,因为建的早,很多都是平房,正满都竖起来了,我屋里是最靠边递位置,也是平房改造递,但是规划图上面拆迁范围是从我家正前方递楼房开始,所有厂区宿舍都在范围内,唯独我家这一条不是递,图上面显示的是以后要规划压平了修路递。。。我屋里后面就是一个商品房小区了,他们肯定不会拆,所以正满我屋里这个位置有点尴尬啊。但是公示时间貌似过了,是不是公示就作废了啊?这个规划能不能作为我屋里以后拆迁的参考呢?

ps:歪歪发帖递时间是故意的麽?
http://weibo.com/yvonneliuw0o

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三好意粉

发表于 2011-11-11 12:10 |显示全部帖子
学习了··

内容复制下来··以后用!

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发表于 2011-11-11 12:11 |显示全部帖子
回复 曉拜 的帖子

张贴的公示既然没把你家写进去,你担心什么。。呵呵。。你是巴不得被拆,还是不想拆?

现在不用急,他们会来找你谈话的。如果一直没人来找你谈话,那就是暂时不拆你那边。

多周围打听下人家的拆了的人的价格,就是那种已经把钱拿到手的,把家里现在能搭能盖,能挣取能取证的东西都准备好。

万事具备,只等被拆吧。

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发表于 2011-11-11 12:15 |显示全部帖子
回复 coll2008 的帖子

要不叫他们原地还个50平的房,再加点拆迁安置,搬家费。 你可以把你加人口说复杂点,最好有户口本做依据。

因为你具体多大面积,在哪个位置,拆迁还建的位置在哪,我都不知道。

你如果想面积大,又没钱加,这不是叫公鸡下蛋。。神也帮不了你啊。。

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发表于 2011-11-11 12:15 |显示全部帖子
经验丰富啊

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手机党

发表于 2011-11-11 12:18 |显示全部帖子
好东西~~学习了
收藏到留到拆迁的时候用

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发表于 2011-11-11 12:23 |显示全部帖子
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吃喝玩乐团 妈宝俱乐部

发表于 2011-11-11 12:26 |显示全部帖子
都是来收藏的。。。。我希望大家能有切身感受,或者真实想法的表达。。。

花花都送不出去啊 ~~~呵呵

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发表于 2011-11-11 12:33 |显示全部帖子
歪歪:我们是城中村现在是拆迁公示已经张贴了,11月8号开始,两个月内谈完,但是协议价格太低了(1600一个平方),在武昌二环内的房子,虽然是私房但是价格也不至于这低吧。还一房抵一房。实物120的平方来还房子,其他的算1600一个平方还面积的钱。1600的价格想在武汉二环能买到房子吗。
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