武汉下一个投资风口在哪（转）

洒脱居士

2020年武汉GDP15616.1亿元，位列全国第九，考虑到疫情原因，这个成绩还是相当不错的。那么，具体到每个区的成绩如何呢？下面是“风云武汉”最新整理的各区GDP数据：

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从2020年的数据可以看出，东湖高新区、经开区位于第一梯队，GDP在1500亿+；武昌、东西湖、江汉、江岸、洪山、黄陂位于第二梯队，GDP在1000亿+；新洲、江夏、硚口、青山、汉阳、蔡甸位于第三梯队，GDP不足千亿。

远城区GDP正在全面超越主城区，其中三个主城区硚口、青山、汉阳已经接近垫底。这种格局的形成，充分验证了我之前总结的观点：武汉的城市发展规划一句话来说就是工业包围城市（点击蓝字可进入浏览）。

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翻开地图，你会发现，武汉近些年布局的产业基地都有一个共同点，清一色地分布在三环、四环外，形成一种“工业包围城市”的格局。这些年，大力发展制造业的几个远城区朝气蓬勃，一派欣欣向荣，四大***级产业基地搞一个成一个。而主城区在去工业化之后，找不到新的增长点，商务中心倒是搞了不少，但很少有成功的。

为什么难成功？主要原因是商业地产已经严重过剩。目前我国的人均商业地产面积已达到了2.5平米左右，而按照国际标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米。然而，即便在商业地产过度饱和的情况下，我们还在规划大量的商业中心，这也很好理解：**不希望只有住宅，还希望有足够的商铺、写字楼，然后区域的居民就可以就近购物，年轻人就近上班，孩子就近入学，老人就近就医，这样区域发展的生态体系就建立起来了，GDP以及税收也就上去了。然而，蓝图都是美好的，现实却很残酷。不要说人流旺盛、商铺迁入了，就算是那些规划中的高楼大厦能建起来就很不容易了。

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商业中心之所以难成功，还有一个重要原因是人口增速放缓。最近十年，人口增速明显低于商业地产的增速。20年前，光谷只有一家鲁巷广场，服务周边30万人，现在有20家同等规模的商场，服务周边180万人，理论上单家店的人流量只有以前的不到三分之一，生意能好才怪。各位可以想一想，如果连光谷这种人流最密集的地方，商业也这么难做，那些规划中的各种商务中心怎么可能成功？

相反，远城区在接纳了主城区的产业转移以及引入高新产业之后，可谓朝气蓬勃，一派欣欣向荣。体现在GDP上，就是远城区节节攀升，已经开始全面超越主城区。当然了，商业中心在主城区难成功，在远城区就更难成功了，主要原因就是远城区的人流量更少，商业更难存活。所以，一切不以产业为基石的远城区都不会有前途。

作为购房者，我们关心的当然不仅仅是各个区的GDP，而是哪个区未来更有潜力。那么，未来武汉的风口到底在哪里呢？下面“风云武汉”对武汉各区做一下简要分析。

01光谷（东湖高新区）

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过去10年，武汉的风口无疑属于光谷，尤其是高新大道沿线。高新大道沿线有两个***级的产业基地：***生物医药产业基地以及***存储器基地。

生物医药属于大健康产业范畴，经历过这次疫情，我想大家应该都明白了这个行业的重要性，可以说，这个产业如果能发展壮大，未来不可限量。存储器芯片市场是全球垄断最为严重的芯片细分市场，也是我国“卡脖子”的产品，***存储器基地肯定也是未来***大力培养的对象。以这两个产业为基础，再加上华为、小米等IT产业，可以说，光谷东的未来依然很有想象力。

不确定的是，光谷中心城规划的商业何时能够兑现？光谷中心城的人口能否支撑起这多的商业？目前，光谷东的商业规划已达130万方，这还不包括每个小区自带的底商。问题是光谷东目前的人口十分稀少，尚不足以支撑这些商业。这从地铁客流量就可见一斑，11号线的客流量基本上常年倒数。

光谷东目前还存在一个矛盾点，从产业发展来看，继续向北、向东拓展，串联起新洲、鄂州显然更能突出其引领作用；从商业发展来看，继续向外拓展并不是最佳选择，当务之急是集中力量把已规划的商业落实好，继续铺大只会让商业变现更加艰难。

02经开区

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两年前，经开区还是武汉的扛把子，GDP排名全市第一，但短短两年已经被光谷甩开了一大截。经开区被称为“车都”，在传统汽车行业的合资潮中率先抓住了机遇，培育了世界五百强企业东风集团。多年来，东风集团一直是武汉第一大公司，全球员工16万多名，营业额5000多亿，缴税曾一度占武汉市总税收的40%。

但是成也汽车，败也汽车，随着汽车行业的快速饱和和天花板来临，经开区面临着后劲不足的局面。其实，说汽车行业饱和并不准确，因为在新能源汽车领域，还有广阔的发展空间，但经开区没有抓住这次机遇，在新型车领域已经被隔壁的合肥全面超越。东风汽车的另一个战略失误是在自主品牌汽车方面没有突破，未能像同是央企的长安一样发展起来。

如今，东风汽车已开始亡羊补牢，通过资本市场募集资金全力押注“岚图”汽车，但能否成功还有待市场检验。另外，经开区也不仅仅只有汽车产业，而是已形成汽车、新能源、新材料为三大支柱的产业集群，力争于2025年达到万亿级产业规模。

03武昌区

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武昌区2020年的GDP增速非常亮眼：-2.0%。虽然增速为负，但在主城区里面降幅是最低的。

之所以降幅如此之低，我认为原因有三个：第一，武昌是政治中心，湖北省的重要机关单位基本都在这里；第二武昌是金融中心，银证保期等主要金融机构数量居全市各区第一；第三，武昌是科研中心，辖区内有两千余家科研机构。而行政、金融、科研这些活动受疫情影响相对较小，尤其是科研，在疫情期间发挥了极大的作用。

另外，武昌区规划的重磅项目非常多：阿里巴巴华中总部已落户武昌，预计2026年建成；华中区域*大的商业综合体武汉梦时代广场预计2022年竣工；位于东湖与沙湖之间的武汉**文化旅游区拟投资534亿元；华中金融城拟投资110亿元。

不过，正如前文分析，如今的商业中心，极少有成功的，强如武昌也不例外，楚河汉街虽说获得了成功，但开发商万达并没有赚到钱，如今正在打包变卖资产；绿地中心就更不用提了，建了十年，如今还是一个摆设。

04东西湖区

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2020年，东西湖区的GDP降速只有-0.2%，仅次于光谷，可以说是近几年最成功的远城区之一。

2010年东西湖区列入***级开发区，成为继东湖高新、经开区之后的武汉第三大***级开发区。2013年，***批复更名为临空港经济开发区，并与东西湖区实行“区区合一”管理体制。

打临空牌的最初有“两区一市”：东西湖、黄陂、孝感。但东西湖区升级为***级开发区后，地位明显上升了一个档次，所以基本上不跟另外两兄弟玩了。尤其是2016年，***网络安全人才与创新基地落户武汉临空港经开区后，东西湖有了一个更响亮的名字：网谷。

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网安学院

东西湖正在走光谷曾经走过的路，而且步子更快：光谷自1991年升级为***级开发区，至今已逾三十年；东西湖自2010年升级为国际级开发区，至今刚过十年。敢对标光谷，东西湖是有底气的。从规划等级上看，两者都是***级开发区，临空港经开区VS东湖高新区；从产业布局上看，网谷同样不输光谷，东西湖重点发展的除了互联网，就是芯、屏、网等高新产业。尤其在网络方面，东西湖的目标很明确：要形成****规模*大、层级最高、产能最佳的互联网产业基地，未来将提供超10万个高新人才（码农）就业机会。

目前，东西湖GDP已经全市第四，未来还会进一步提升。所以要说武汉未来的风口，东西湖肯定算一个。但是，东西湖的发展并非一帆风顺，比如去年闹得沸沸扬扬的弘芯半导体项目，号称千亿投资，最后一地鸡毛，充分暴露出当地在产业引导方面的突进与盲目。

05江汉区

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一直以来，江汉区在武汉是“王者”一般的存在。江汉区总面积仅28.29平方千米，这个面积有多小？可以做个类比，光谷生物城的规划面积为30平方千米，也就是说，江汉区比光谷生物城的面积还要小一些。但就是这么一个弹丸之地，GDP常年排武汉前列，并且，江汉区是服务业占比最高的一个区，达到97%以上。

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从武汉市规划研究院2019年制作的热力图上可以看出，在武汉所有的商圈中，活力最高的区域就是江汉区。江汉路、中山大道、武广、西北湖等商圈连成一片，可以说整个江汉区就是一个大商圈。

城市研究院权威数据显示，武汉国际广场、武商广场、世贸广场三个商场的年销售额就超过150亿，名副其实的华中第一商圈。并且，这些营业额里面有很多都属于奢侈品消费。不得不说，江汉区的人对待生活的态度，明显比其他区要更热情一些。

江汉区的商业之所以如此之强，得益于几百年的积累。江汉路步行街已有110多年历史，中山大道同样是百年老街，武广、西北湖也有几十年的积累。

当然，商业再强大，也有马失前蹄的时候，比如被人寄予厚望的武汉**商务区（CBD），最终发展成了**居住区。

06江岸区

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提到江岸区，首先想到的就是大名鼎鼎的二七滨江商务区，二七滨江商务区官方名为“汉口滨江国际商务区”。在武汉的城市规划中，这里将成为未来武汉的发展核心，将引领武汉从“三镇时代”走向“长江时代”。

在寸土寸金的汉口核心地带，很少有推倒重来的崭新板块，二期滨江商务区就是其中一个。推到重来，意味着规划的整齐划一，意味着崭新的城市界面，再加上区域绝版的江景资源，使这里一开始就成为万众瞩目的中心，目前房价已全面突破4万+。

江岸区的吸金能力很强，位于中山大道的平安金融中心大厦，是湖北最能赚钱的大厦，单栋楼宇税收连续多年超过10亿元。与平安金融中心隔路对望的中信泰富A3大楼是江岸区另一颗耀眼明星，单栋楼宇纳税近7亿元。可以说，在江岸区，一栋楼的税收比其他区一条街的税收还要多。

江岸区现在缺的是商业中心，整个黄埔商圈能拿得出手的就一个武汉天地壹方，并且规模不大，辐射能力有限。后湖就更不用说了，没有产业，也没有亮眼的城市IP，定位就是一个睡城。

江岸*大的问题是喊了多年的二七滨江商务区能不能发展起来，会不会成为下一个CBD？至少目前为止，依然还是个大饼。

07洪山区

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提到洪山，不知道该怎么评论，因为洪山的行政区划经常把我搞懵圈。武汉有很多地标都以“洪山”二字命名，比如洪山广场、洪山宾馆、洪山礼堂，然而令人意想不到的是，这些地标都不在洪山区，甚至连洪山路都不在洪山区。到底哪里才是洪山区呢？可以看看下面这张图：

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从图上可以看到，洪山区并不是一个整体的地块，而是拐弯抹角，犬牙交错。整个版图面积达到480平方公里，但是大部分土地都被托管到东湖开发区、东湖风景区、化工区，实际管辖面积220.5平方公里。也就是说，一大半面积都被托管了，以至于很多买房的业主都搞不清自己到底属于洪山区还是东湖高新区。

洪山区是有名的大学之城，武大、华科、华师、华农、地大等名校都在洪山，武汉曾专门提出过打造3条环大学创新经济带的规划。洪山最传奇的城市IP当属洪山菜薹与宝通寺这对CP，有一句诗叫做“塔影钟声映紫菘”，紫菘即洪山菜薹。

08黄陂区

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在武汉新一轮国土空间总体规划中，临空经济区是武汉重点发展的三大副城之一，临空副城与光谷副城、车都副城呈三足鼎立之势。

黄陂区打的就是临空牌，作为临空经济区的核心区域，黄陂重点发展空港产业，力图打造集临空制造、航空物流、航空服务三大功能于一体的武汉第三个千亿产业园。

2020年，黄陂“武汉临空新城”正式更名为“武汉空港国际商务新城”，战略地位进一步凸显。目前，总投资500亿元的世界级综合性会展中心——武汉天河国际会展中心项目在黄陂临空区已正式开建。此前，武汉已在汉阳打造了国博中心，但效果并不理想，很大原因在于离机场太远了，此次在黄陂打造全新的会展中心，离机场非常近。发展会展业，离机场近肯定更有优势，比如上海虹桥商务区是以虹桥机场为中心，深圳宝安空港新城是以宝安机场为中心。

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武汉空港专业足球场效果图

除了会展产业，黄陂还将打造一座国际级的专业足球场。2021年3月23日，卓尔以39.67亿元拿下空港片区三幅地块，按规划要求，卓尔将投资约26亿元建设一座超6万座的专业足球场，三个地块总投资将超过120亿元。

与制造业相比，空港产业的发展速度无疑要快得多，比如深圳国际会展中心2019年底才正式落地，如今短短两年就已经脱胎换骨。但其缺点也很明显，与存储器、生物医药、互联网这些产业相比，其对高学历人才的需求明显要低一些。

09新洲区

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新洲之前在武汉的存在感很低，主要原因是离武汉主城区太远了。但最近几年，新洲区摇身一变成为武汉的当红炸子鸡，之所以如此，原因主要有二。

首先，武汉已被纳入***中心城市，定位是引领长江中游城市群。既然要引领长江中游城市群，那自然要在长江上做文章。如何做文章呢？只有以长江水道为依托，推动经济沿江发展，才能充分体现武汉在长江中游城市群的引领作用。阳逻得天独厚的深水港资源以及黄金水道，恰好能满足武汉成为物流枢纽的条件。于是，新洲站上了时代发展的风口。

除了阳逻深水港，新洲还有另一个杀手锏：***航天产业基地。***航天产业基地又名星谷，是第一个国际级商业航天产业基地，重点打造商业航天、高端装备、新材料三大产业集群，计划用10年时间形成600亿的产值。航天产业是世界大国的象征，也是未来国际竞争的命门，***层面必然会大力支持。

新洲的问题主要是离武汉主城区距离太远，这一问题在江北快速路以及阳逻地铁线开通之后已大大得到缓解，但新港线的迟迟不建还是给区域发展蒙上了一层阴影。

10江夏区

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江夏区有着武汉*好的自然景观，一句“走遍天下，最美江夏”将这一优势体现得淋漓尽致。除了美景，江夏的经济发展同样可圈可点，2019年，江夏区与东西湖区GDP双双破了千亿，那时候，江夏在远城区里面还位于第一梯队，可谓意气风发。没想到一场疫情之后，江夏的GDP直接在远城区垫了底，降速更是达到惊人的-12.3%，全市倒数第一。

不得不说，江夏这两年的发展是令人失望的。早些年，得益于光谷的产业溢出，以及自身在汽车等产业方面的发展，江夏也曾风生水起，尤其是与光谷联系最为紧密的藏龙岛产业园、庙山产业园发展尤其突出。但不知从何起，江夏将重心放在了远离光谷的文化大道，这一战略转移非常值得商榷，要知道藏龙岛、庙山的邻居是光谷，而文化大道的邻居是白沙洲，光谷对周边板块的带动能力显然不是白沙洲能比的。

江夏的另一个问题是没有自己的代表性产业，东西湖有***网安基地、黄陂有国际会展中心、新洲有***航天产业基地，而江夏没有这样的代表作。好在2019年，江夏提出了“光谷南大健康产业园”的规划，计划通过10年努力，引进100家规模以上大健康企业，实现100亿元税收，到2030年打造生物医药、医疗器械、健康养老1000亿级产业集群，带动5万人以上就业。

不过需要指出的是，大健康产业是一个培育周期相对较长的产业，不会有立竿见影的效果，今天播下的种子，很可能十年后才会开花结果。希望江夏能够耐得住性子，真正打造出属于自己的代表性产业。

11硚口&青山&汉阳区

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之所以将这三个区放在一起说，是因为这三个区的处境非常相似。提到这三个区，首先想到的标签就是“缺乏活力”，另一个标签就是“价格洼地”。

然而，价格洼地并不是一件多光彩的事，之所以是洼地，一定是有原因的。这三个区都曾经是重要的工业中心，在武汉历史上留下过浓墨重彩的一笔，然而在去工业化之后，GDP直接垫底。青山区，成也武钢败也武钢，武钢衰落之后，就真的什么都没有了；汉阳区，曾经媲美汉口、武昌，现在能拿的出手的只剩下一个归元寺的IP，不知道佛教圣地+商业中心的组合能否为汉阳打出一片天；硚口区的处境要好一些，汉正街商务区、K11、恒隆广场都是近几年打造的商业项目，K11、恒隆广场已经开业，汉正街改造项目有待观察。

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归元寺

同样是缺乏工业，为什么江汉、武昌、江岸区发展得风生水起，硚口、青山、汉阳就不行。我认为原因有三：一、享受的政策红利最少。江汉、江岸和武昌，一边是市府，一边是省府，几乎所有省市机关事业单位都在这两区。反观硚口、青山、汉阳，什么都没有，就算人人有份的东西，也是最后一批搞。二、新型产业不活跃，就业机会少。这几个老工业基地，本身产业相对落后，且国企独大，民营经济不活跃，导致就业机会少、质量差，对高端人才没有吸引力。三、商业和金融不发达。

城市区域发展，总存在着一种“强者恒强”的马太效应，如果没有行政干预，不可能达到平均主义。可以说，硚口、青山、汉阳这些老工业基地为武汉的崛起做出过牺牲，但没有得到足够的重视。

12蔡甸区

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蔡甸有着得天独厚的山水资源，伯牙抚琴遇知音的故事就发生在蔡甸的知音湖畔。蔡甸区这几年打的牌也是生态环境，蔡甸的生态环境有多好？据说在沉湖湿地，栖息着十多万只珍稀候鸟。

但除了生态环境，蔡甸能拿得出手的项目实在太少，我能想到的有中法生态新城、同济医院中法新城院区、花博会、后官湖别墅等。*大的城市IP“中法生态新城”，更多的是ZZ意义，对区域的带动十分有限。

产业的缺乏，使得蔡甸的GDP常年处于武汉市倒数第一，未来想有突破并不容易。

以上就是“风云武汉”对武汉各区的简要分析，关于未来武汉的发展，总结起来就是一句话：工业包围城市，远城区GDP全面超越主城区。

但是要注意，“远城区GDP超越主城区”与“远城区超越主城区”是两个完全不同的概念，主城区在居住环境、人均资源占有率上是远城区没法比的，主城区之所以去工业化，很大一个原因也是为了提高居住环境的舒适度。

鱼和熊掌不可兼得，城市如此，个人更是如此，因此我们在投资房产的时候，既要在宏观上看清未来城市的发展大势，也要在微观上分析利弊，只有综合分析，才能做出*好的投资判断

lijf

算了为了避免歧义还是不说话，免得某些喷子激动。

来逛逛啰

lijf 发表于 2021-03-30 11:12

说实话，光谷区对于老武汉而言就是一座新城市，对光谷的认同感几乎没有(感觉光谷的热干面味道都不正)。

除了一些数字外对生活毫无感觉。

不是上班要到光谷边上，我是10年不会去一次。

光谷不需要三镇老人认同，*好三镇土著都别来光谷打工

lijf

回复 来逛逛啰 的帖子

可惜，你说了不算。

来逛逛啰

lijf 发表于 2021-03-30 14:59

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可惜，你说了不算。

你说的算？光谷要求着你认同？求着你来关山大道光谷东买房？求着你来开公司投资？

来逛逛啰

lijf 发表于 2021-03-30 14:59

回复 来逛逛啰 的帖子



可惜，你说了不算。

是你看不上光谷呀，那又来打工干嘛？看不上就回去呗

lijf

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我就发表了下感想，又没说你。

是哪里刺激到你脆弱的神经了?

就这么自卑？在这里BB个不停？

平平安全过一生

失业率多少

f717

我觉得无论ZF布局还是居民生活，谁不都一样期望出门有商圈，进出有地铁，工作地点不远。这种规划本身不就是贴近正常需求吗？难道还象早年间，只有武商中商。买东西只有去汉口？所谓的商圈过多人流支撑不起，这是事实。但核心也不完全是人少店多，而是产业红利不够，人们钞票不够支撑过多消费。我们不是食物链顶层，产业链也不是上游。加上一些好大喜功的虚荣，当然会形成局部的花好不结果店大无客的现象。这又导致商家的价格战和走偏门的恶性循环。

运用你的想象力

我观察的，实际上还是土地财政，武汉悄悄的搞，中央假装看不到。。。

洒脱居士

lijf 发表于 2021-03-30 11:12

说实话，光谷区对于老武汉而言就是一座新城市，对光谷的认同感几乎没有(感觉光谷的热干面味道都不正)。

除了一些数字外对生活毫无感觉。

不是上班要到光谷边上，我是10年不会去一次。

老武汉也得靠光谷赚钱

洒脱居士

青山硚口以后就是养老区了吧

月夜枯叟

我住硚口区，说点我对硚口区的看法 硚口地理比较狭长，从额头湾到汉正街，个人分就是三个，古田路片区、长丰路片区、武胜路片区，过去古田路这边主要是工业区，很多工厂比如东风造纸、双虎油漆、武汉第二电线厂都是很有名的企业，但是去工业化后，这里日渐成为居民区，目前整个古田处于一个大拆迁的状态，既没有人，也没有工业，所以GDP贡献惨不忍睹。 长丰街片区过去是一片城中村，大片的农田，后来很多外地人租当地人的私房当作坊工厂，做衣服之类的，再后来就规划了一些小型工业园和企业办公区，但是不温不火，汽配城倒是很热闹，但是受到整个汽车行业不景气的影响，肯定也会有所下滑。 武胜路片区，过去有玉带路的茶、武胜路的书、汉正街小商品市场的快消品，但是现在这些都分散了，所以嘛。。。往日风光不再了。 但是个人看法，这是短期困难， 是硚口的谷底状态，反弹是个时间问题。 理由一、商场很多，一号线直接贯穿了宜家、山姆、麦德龙、凯德可以满足各类消费需求，等大拆迁完成后，居民回迁的时候，应该有不少当地的拆迁户呀，消费力肯定是杠杠的。 理由二、硚口区教育资源还不错，武汉市十一中、十七中、四中都是不错的学校。 理由三、医疗资源也很好、都知道的。。。同济在这里。。。那每天人山人海的，还有大学在后面， 理由四、房价相对较低，相对武昌、江汉、江岸，洪山这里的房价肯定算低的，对吸引人口有一定帮助 理由五、交通便利，就我个人开车的感受，整体还是很便利的。无论是去金银湖溜达、还是去东西湖转转。或者去汉阳经开看看。 整体而言，硚口区已经明显偏向居民区发展了，生活还是挺便利的，是个安家的不错选择。

湛蓝的水

昨天路过武胜路，还在感慨以前这段路真是热闹啊，一到周末书店花鸟市场，家乐福再到硚宫人山人海，可惜了这好的地段。

lee0409

赞同，光谷目前看起来是最欣欣向荣的。不过就怕中心城区形成恶性循环，gdp上不去，收入也上不去加上人口逐步老龄化，这就是变成 降收入-降消费-降产业-降收入的恶性循环，现在的主城区已经显现出产业空心化的问题了，脱离产业的商务就是扯，金融又没搞起来，产业又没升级，中心城区如果继续这样武汉可能就会形成中心塌陷的状况。

洒脱居士

lee0409 发表于 2021-03-30 21:24

赞同，光谷目前看起来是最欣欣向荣的。不过就怕中心城区形成恶性循环，gdp上不去，收入也上不去加上人口逐步老龄化，这就是变成 降收入-降消费-降产业-降收入的恶性循环，现在的主城区已经显现出产业空心化的 ...

住中心城区现在是一种骄傲，感觉再过个10多年就不一定了，住武昌的都得到光谷去上班，住汉口的可能都得跑到东西湖上班。

低配小粟旬

说不好

wobdgbb

洒脱居士 发表于 2021-03-30 21:54

住中心城区现在是一种骄傲，感觉再过个10多年就不一定了，住武昌的都得到光谷去上班，住汉口的可能都得跑到东西湖上班。

武汉这样的状态并不是独有的，一线城市和国外的部分城市已经走在前面了。