武汉房价被低估，未来还能翻倍！

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孟德.

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发表于 2020-8-25 09:48 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:

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武汉美食

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我是义哥，一个用文字和你聊房产的90后，讲述那些“关于房子的”新鲜故事！

提问：坐标武汉，以投资为目的，子弹100，首套房。问题是：在片区的选择上应该选成熟的核心地段，还是选成长性地段？成熟核心地段：汉街、鲁巷、王家湾成长性地段：光谷东、四新、白沙洲、后湖我很笨，能比较透彻地阐明理由。回答：你好！房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为Z大卖点的板块，重点在规划。汉街、鲁巷、王家湾这类地段的选筹属于防守型产品，未来随大盘涨。光谷东、四新、白沙洲、后湖这些地段的选筹属于进攻型产品，能会带来超额回报。特别是光谷东这类新区，涨幅确定性已经很大了，放心入手。

提问：义哥你好！四新招商樾望，白沙洲世贸云锦，哪个升值空间大？多少可入

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新Z大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新。
提问：义哥你好，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。
提问：你好！我47岁，还有8年退休。打算卖掉个人名下唯一套江岸区2012年建造的百步亭世博园优质户型优质装修的二房90平200万。公积金还商贷快还完了。想二次用剩余额度公积金十商业组合贷款置换成二个小三房。置换一个退休后以自住养老为主，保值投资为辅的环境优美的江夏区政府文化大道湖边房。135万左右再一个以投资为主自主为辅的白沙洲的房。130万左右问题1、文化大道上的江郡华府、水墨江郡、清江鸿景、新长江香榭湾（世货林屿岸虽然近三环，但是周边大环境没有其他几个自住舒适，富丽杰座共15层价格1万2，）买哪一个养老自住保值更好？2、文化大道上的房每平二手次新房1万4千5千比白沙洲新开盘的绿地大都会、万科理想城市1万3高。后期文化大道的房会不会停涨甚至跌？3、以上白沙洲、文化大道今年底明年会不会大涨？世博园的房是今年六月刚办的新证多十万费用，今年卖要少卖十万。等二年新证满二年了再卖又怕另二个房子涨了。我是抓紧今年底明年初降价卖了置换？还是等二年以后新证满了再置换。回答：你好，置换的方向一般是远城区向主城区置换，低能级板块向高能级板块置换。文化大道和黄家湖是江夏重点发展的板块，相比其他区域投资价值更高一些。但是长远看，江夏毕竟是远城区，各方面资源都不如三环内主城区。文化大道比较推荐江南新天地，这几个项目，如果考虑升值潜力更倾向入手世货林屿岸和新长江香榭湾。离主城区越近越好，所以白沙洲投资价值优于文化大道。这里的白沙洲指三环内地铁沿线，绿地大都会、万科理想城市属于青菱板块。如果考虑纯自住，江郡华府还不错。现在武汉ZF在救市，不断提升新盘备案价格，不管你成交量多少，备案价一定要上去。所以今年明年的楼市基调是上涨。如果是置换到白沙洲地铁沿线，如果是置换到江夏，只适合自住，投资反向操作意义不大。
提问：义哥你好，我认为光谷东以后会超越关山，其实现在两者价格差价并不是那么大，那未来光谷东的天花板到底是多少呢？不知道方便透露不？回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下一.先说说产业新城的发展产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长年平均增长50%以上。阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展催生出产业配套服务。阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。再看看光谷东，规划非常好，土地平整分割有序，路网发达，产业区住宅区和公共设施绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。光谷早已成为除了武昌汉口汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：1.明确产业规划与定位2.制定招商目标3.出台优惠政策4.确定营销价格5.持续跟进招商服务从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。二.再来说说房价新区建仓的缺点：新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）新区开发到一半的时候，商品房很贵新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。而光谷东目前Z大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东短期内我并不看好，透支太历害。三.Z后说说人口关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村望京，在老北京人眼里都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育医疗商业住宿娱乐）都能在新区内完成，自成一体。所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。

提问：义哥你好，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。3,投资在光谷买联投光谷瑞园，中粮还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问，目前怎么操作合适

回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。
回答：武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。1.武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。2.光谷东花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。公寓商住商铺这类产品一律回避，没有投资价值。珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。

提问：目前的楼市行情，是否要等到2020年12月底公积金贷款额度才能提起来，不知到那时房价是否会比年中购买上涨？所以现在徘徊在年中商贷购买，还是年底组合贷款购买？
回答：
1，一般楼市的季节周期是指，金三银四房价涨幅很快，上半年涨幅较多，年底的时候淡季，因为支撑力的原因，金三银四二手房一般会比年底的时候贵一些，在楼市横盘的时节。如果是房价上升期，那就不是这种情况了。整体而言今年应该是刚需盘横盘，如果楼市放水，可能微涨10%以内，不会很大，改善型住房或者性价比不高支撑力不足的盘是有些折扣优惠了。

2，疫情的话让2020年的金三银四成了泡影，但是现在传递到全球了，所以大环境都在放水，但是没看到政策对利率下调放水，楼市整体横盘。主要能用到的利好应该是异地公积金贷款对外地工作的人有利。所以关于年中和年底，我觉得得看具体的疫情，整体而言是给买房的人半年的存钱的机会了，可以年中，逢笋入+拖延流。

3，拖延流的意思是，下定金—网签—审核购房资格--审税—办贷款—过户—银行放款—交房，一般是3个月二手房交易搞定的，拖延流大概6-9个月左右。合同里面可以写首付资金必须到位的数据，滞纳期Z多2个月，这样就可以名正言顺的操作了，Z好有中介配合，每一步都想好充分的理由，也要看房东的实际情况，别个特别缺钱的话不建议这么干。

提问：义哥你好，本人今年刚需首套，60子弹，准备入手光谷东地铁二手房（三室，100-110m2），有什么好的推荐吗（留意过朗诗里程，城市之光，顺民宜盛花园）？回答：
1，个人不建议城市之光和顺民，佳源花都，光谷这边品质垫底的就是顺民的楼盘，我亲自实地看过顺民的房子，也问过装修的师傅，别个以为是还建房。装修的时候漏水，各种补丁，冬天水管爆裂问题不少，除此之外就是物业差。跟顺民扯上关系的和昌光谷未来城也是问题不少。2，为什么不建议买这种便宜的低品质盘，而建议够得着的话一步到位呢。因为你首付够得着，如果住进去这种楼盘就会想着换房，换房的税费在每一次交易中其实平白损失不少，Z终还是自己承受。月供压力大，可考虑出租部分房间。 3，朗诗这边品质虽然算不上特别好，但是整体还是中规中矩的，那边是未来的光谷东的核心蹭瑞安的商业，瑞安开发商打造的武汉天地楼市一哥，豪宅系，被拉过来光谷打造光谷东，武汉创新天地，这个地方位置，未来发展已经房产流动性都会挺强的。陶笋朗诗还可以，如果确定在这边工作，朗诗只能2房，可以选择距离地铁稍微1-2公里的距离换100-110左右三房充分利用好有限的资金也可以。
4，朗诗的盘我发现也跟季节周期变动蛮大的行情好的时候和行情差的时候会有5-15万左右的差价，现在行情不好，其实陶笋的时机。如果资金不足可以考虑GPGD，建议一步到位，买品质中等偏上物业ok的房子更佳。5，更多二手房楼盘大概的楼盘排序可供参考，可以根据自己预算看一下，要考虑是否满2税费会少点，沿着11号线沿线陶笋。光谷东的优势是行政区，天成美雅/美景/国创的优势是交通位置以及附近的大学。中建光谷之星国采绿地中心城北辰联投驿园国创天成美景天成美雅光谷188 奥山世纪城北大资源山水年华朗诗里程后期的可以然后是光谷满庭春、桃花源。6，关于新房这边的毛坯中粮比较难抢，再就是旁边有污水处理的，说是会搬走，这个不好确定，但是价格确实可以，新房可以关注。政策打压毛坯中粮倒挂2k左右。也就是我说的政策打压新房笋。
提问：你好，问一下，东西湖华发四季品质如何，附近上班。回答：华发四季距离1号线大概500多米不是很远，小区1740套，建面26万方，绿化4万方，绿化还可以，视野比较开阔，居住品质还可以，毛坯上车门槛低30多万即可。整体优势：
1：华发品牌开发商还可以，自己的物业也不错。而且毛坯问题就更少，舒适度好项目品质比较高，景观区域划分比较明确。 2：未来是双地铁1号线和规划的6号线二期。 3：楼间距比较开阔，绿化不错。项目劣势： 1：商业配套相对较少，生活气氛相对比较弱。商业比例比较小，可能生活配套不足。 2：高压线从小区内部穿过辐射，航道和轨道旁边噪音污染，吴新干线，有一些污水。

提问：你好，想咨询下，藏龙岛保利清能西海岸商铺长久来看是否值得继续持有？15年1月买的，21000多，30平，17装了，自己用了2年停了，19年开始一直没租出去。

回答：你好

如果你自己还自用，可以权衡一下，你经营的这两年帮你赚到钱了没有，那边就几个高校和自己小区的消费，之前的生意怎么样，以后大概率就这个样子了。

如果以后不考虑自己经营了，赶紧撤，这是个烫手山芋，真的不建议一般人去投资商铺，需要有眼光，会运营，对投资人的要求很高，普通老百姓买买房子，怎么都不会租不出去，租不出去还可以自己住，自己不住也可以卖。商业性质交易成本太高了，不暴涨根本就是个亏的。

提问：12年老婆婚前购买南湖武昌府二期八十平的两房，15年领证后我们购买了岳家嘴东湖睿园90平的小三房，现在岳家嘴的房子挂在中介卖了(11月满两年后过户付款，现在签约收了10万定金)。目前的想法是置换大点的兼顾小孩上学(宝宝2岁差一个月)，位置倾向于武昌区，二套房首付预算200万。
尚隆地球村:价格较低，公立幼儿园+粮道街积玉桥分校学校一步到位，比较犹豫的是房龄较老，停车不方便，考虑到远期再置换的增值性来看能否还值得购买，毕竟等小孩初中毕业后房龄就三十多年了。
友谊国际，金地之类的单价较高，也对口粮道街积玉桥分校，但是没有对口的公立幼儿园。麻烦请问义哥有没有好的建议或者别的推荐
回答：

1.公立幼儿园不重要，它只能省一点学费，私立幼儿园老师教的东西还多一些，不用太纠结，有就上，没有就去上私立，顺其自然，小朋友快乐就要，家庭教育更重要。

2.尚隆地球村低也就是因为它房龄老，房龄老一直在走下坡路，而且武汉人都有新房癌，新房供应量又大，接盘人很难找的，除非跟你一样没得办法要上学，但它学校也没有很好。

3、提到学区这个问题，确实是武汉人心中的痛，要么太贵，要么太破，实在没办法选择。给你提供2个思路，要么去淘二手学区次新房，百瑞景一期、二期似乎对口的学校比较好的，水域天际的学校也非常好，不过有户籍、落户年限时间限制，要找点关系才行。复地东湖国际的二手房也可以淘一下，不过400万总价，应该只能入个100平左右的三房。要么就一条心去改善，买新房，看看月亮湾（学区不确定），融侨滨江天域（余家头小学）。
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