登录 | 注册 | 其他帐号一键登录:
搜索
得意生活-武汉生活消费社区 版块 意粉咵房 新房涨不可怕,可怕的是二手房量价齐跌,买房观转变?
不动产登记“一网办理”买卖房需双方夫妻同意? 一万左右能买哪些盘?四新下半年8盘供应 征集“人生第一套房”
民宿不能开在“民”住房沌口两大新盘详细解读光谷东唯一能抢的新盘热议武汉“网红”远城区关山大道投资价值讨论

请输入电梯楼,名称

提交
取消

确认要删除?

确定
取消
查看: 45133|回复: 158
go

[楼市杂谈] 新房涨不可怕,可怕的是二手房量价齐跌,买房观转变?

Rank: 9Rank: 9Rank: 9 

UID
616189 
帖子
736 
精华
金币
210  
威望
0  
注册时间
2015-1-28 

手机党

发表于 2020-5-29 10:59 |显示全部帖子
二手房降价 武汉房价 新房涨价
标签
创建标签

武汉美食

提交
       本文的目的不是讨论房价涨跌,而是购房观念是不是正在开始转变。
      本文站在炒房角度来探讨的。因为不炒房的话,租房明显比买房自住划算多了,所以支持买房子只住不炒的,就没有必要看后面的数据。 炒房子Z怕的不是价格涨跌,应该是怎么换到现金。一个换不到现金的房子比跌价更可怕

文章开始之前,先记住几个数据
2020年1-5月数据
    1:武汉市2020年1-4月 新建商品房销售21173套,销售面积237.13万平方米,环比增长53.72%,同比减少60.18%;其中,新建商品住房销售18352套,销售面积210.61万平方米,环比增长54.50%,同比减少60.23%。:
    2:存量房成交8566套,成交面积83.54万平方米,环比增长36.15%,同比减少69.01%;其中,存量住房成交7991套,成交面积75.75万平方米,环比增长35.53%,同比减少66.38%。
     3:截至2020年4月末,库存情况。已批准预售尚未网签的商品住房158932套,面积1817.27万平方米。
2019年1-5月数据
    1:新建商品房销售73164套,销售面积792.36万平方米,环比增长33.04%,同比增长4.17%;其中,新建商品住房销售62934套,销售面积704.20万平方米,环比增长32.97%,同比增长17.10%。:
    2:存量房成交35308套,成交面积365.59万平方米,环比增长35.64%,同比增长23.83%;其中,存量住房成交32857套,成交面积308.89万平方米,环比增长37.10%,同比增长17.06%。
      以上两个数据 ,都可以明显看出,不管新房还是二手房,交易量都是在急剧萎缩,大家感受到的武汉Z近新房交易暴增,可能真的只是疫情缓解后的一次集中消费。感觉是主观的,但是数据是客观的。
     另外有的朋友提出,这是疫情期间,用疫情期间的数据来说话好像是占便宜,这里我单独找出3年新房二手销售量来说明下:
:       2019年,全年 新住宅供应量15.5万,去化率79%,实际销售13万套低于18年的16.5万套,也低于2017年的20.7万套, 销售 二手房10.9万套,包含住宅8.8万套高于2018年的7.9万套。持平2017年的8.7万套,但是三年二手房的挂牌量是逐年暴增的。具体后面有一篇文章,专门讨论2010-2020 10年新房 二手销量和市场到底有多少房子。没有疫情经济也是下行。疫情只是加速这个过程。而不是决定因素。    

        下面切入正题,我们老百姓只关注二手房,因为买了房必须要卖啊,,下面是贝壳网的数据,从2020一月到现在,总共卖出二手房不足3000套。按其他交易渠道是贝壳的三倍来匡算,也就是交易总数在9000套内,和武汉2019年全年9万多套的二手房销量已经是云泥之别。疫情的冲击是很大因素,更大的因素是全球经济都处在下滑阶段,只是这次疫情加速了各国经济的下滑。
       政府目前对房地产市场的态度:必须卖地卖新房,这是财政支柱也是GDP的支柱,同时防止二手房市场崩盘和挤兑性的套现,而这两点其实是矛盾的,你不涨价,肯定就没有人买,跌价就崩盘,但是你涨价前期那么多的二手房肯定会加速套现离场。所以只有培育老百姓房子是商品不是用来炒作的,也就是新房继续涨价卖,政府财政收入不降低,GDP继续高涨,房子卖给老百姓以后,老百姓作为传家宝不炒作不交易,这才是政府心中Z完美的房地产形态,怎么达成这个完美的房地产形态呢?政府这多年做了不少努力,笔者总结了下,感觉应该是以下几点:
      一:频繁土拍,从价格上让新房地块占优势,每一次地拍,都会造成二手房东对本片区房价格上涨一直存在很强的期待,你三环外裸地都1.2万一平,我们这一环还不五万啊,进而产生惜售并挂高价,然后无形中就形成了新盘价格比二手房有优势。其实这是让二手房东自己控制套现冲动,这招应该是Z高明的,即便部分聪明房东低价抛盘,也不会形成大量二手房挤兑性套现。让时间来消化一切,
    二:加大新老片区的配套差异,对买家造成很强的落差心理,一边是破旧物业混乱二手房,一边像花园一样的新房,万松园1,8万二手卖不赢三环外1。8万的新房,魔幻就这么轻易产生了。
      三:利用交通规划比如地铁,那种新房子偏远的地方先把地铁通上,二手房哪怕你在一环内,也等着几年后地铁的规划。纸坊都通地铁了,一环内好多地方都还没有地铁。
总之,让买家尽量买新房,让二手房尽量延迟交易套现不至于干扰新房市场,这就是总体方针,特别是在当下经济恶化的大环境下,
          当然了政府的终极目标应该是:房子是商品,交易后就应该贬值,新房是稀缺资源,应该稳步上涨,二手房不应该成为干扰房地产的关键力量。如果说以前大家买房,是为了过手赚一笔,那么现在就希望买家是真正的把房子当商品在购买,你买一台几十万的车可以接受付完款就贬值20%,为什么就不能接受一套房子住几年亏本呢?从近2年的二手房交易价格和量来看,越来越多的人 开始接受这个观念。新房茶水费溢价是不是很像汉兰达加价提车。奔驰加价提车,但是这些溢价和二手车卖价关系不大,到了一定年限该贬值还是要贬值,即便强大到如丰田普拉多也必须接受这个规则。这也是中国新房市场以后要走的路。至于走不走的到这一步,就看命了。


以下是近1-2年 部分二手房的价格走势,二手房交易量和价格下跌趋势从去2018年开始一直在延续,即便在新盘屡爆新高的情况下,二手房量价齐跌的情况并没有好转,

2020年1月到5月的武汉市二手房成交数量2900套附近。去年全年二手房交易是9.7万套


1590721289(1).jpg


光谷东神盘。近一年的价格变化
1590721243(1).jpg


南湖金地格林近2年的交易价格情况
金地格林小城四年时间,只交易过120套房子。
1590721333(1).jpg
下面看下武汉核心地段的万松园片区
2020.5月8日交易的那套房子,应该是2018年4月18日交易的那套房子。

1590721377(1).jpg


下一次更新:央行数字货币对房市的影响
本帖Z后由 lxw968 于 2020-05-29 20:12 编辑
已有 1 人评分小红花 收起 理由
崔姑爷 + 10 极大的正能量

总评分: 小红花 + 10   查看全部评分

已太坊城市记忆闲聊 房市群或者索取资料照片等,加客服微信13339999731拉群

Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19

UID
46685 
帖子
4686 
精华
金币
3893  
威望
0  
注册时间
2009-5-17 

手机党

发表于 2020-5-29 11:42 |显示全部帖子
不是“应该是”,就是2018.4.16的那套

Rank: 9Rank: 9Rank: 9 

UID
616189 
帖子
736 
精华
金币
210  
威望
0  
注册时间
2015-1-28 

手机党

发表于 2020-5-29 11:49 |显示全部帖子
回复 西红柿 的帖子
没有实际看 ,所以只能说可能
已太坊城市记忆闲聊 房市群或者索取资料照片等,加客服微信13339999731拉群

Rank: 5Rank: 5 

UID
1570915 
帖子
38 
精华
金币
55  
威望
0  
注册时间
2020-4-28 
发表于 2020-5-29 11:49 |显示全部帖子
有理有据  静观其变

Rank: 9Rank: 9Rank: 9 

UID
616189 
帖子
736 
精华
金币
210  
威望
0  
注册时间
2015-1-28 

手机党

发表于 2020-5-29 11:56 |显示全部帖子
回复 西红柿 的帖子
没有实地查看,不敢肯定。
已太坊城市记忆闲聊 房市群或者索取资料照片等,加客服微信13339999731拉群

Rank: 2 

UID
1577517 
帖子
3 
精华
金币
9  
威望
0  
注册时间
2020-5-26 
发表于 2020-5-29 12:35 |显示全部帖子

拿车做比喻的方式还蛮贴切

Rank: 7Rank: 7Rank: 7 

UID
1283194 
帖子
85 
精华
金币
103  
威望
0  
注册时间
2018-6-6 

手机党

发表于 2020-5-29 13:00 |显示全部帖子
有些人就只看现象,Z容易被带节奏,楼主拿数据说话,还比较客观

Rank: 2 

UID
1576967 
帖子
3 
精华
金币
3  
威望
0  
注册时间
2020-5-23 

手机党

发表于 2020-5-29 13:53 |显示全部帖子
车子属于消耗品,和房子性质不一样,如果二手房不值钱,谁又会投资去买新房?既然是投资又有多少是去住的!这是一个循环

Rank: 8Rank: 8 

UID
1149084 
帖子
361 
精华
金币
330  
威望
0  
注册时间
2017-7-23 

手机党

发表于 2020-5-29 14:18 |显示全部帖子
都知道楼市泡沫很大,看有没有勇气像当年日本那种主动戳破泡沫了

Rank: 9Rank: 9Rank: 9 

UID
616189 
帖子
736 
精华
金币
210  
威望
0  
注册时间
2015-1-28 

手机党

发表于 2020-5-29 14:25 |显示全部帖子
疯夜love 发表于 2020-05-29 13:53
车子属于消耗品,和房子性质不一样,如果二手房不值钱,谁又会投资去买新房?既然是投资又有多少是去住的!这是一个循环

房子难道不是消耗品? 
已太坊城市记忆闲聊 房市群或者索取资料照片等,加客服微信13339999731拉群

Rank: 10Rank: 10Rank: 10 

UID
1280958 
帖子
53 
精华
金币
24  
威望
0  
注册时间
2018-5-31 

手机党

发表于 2020-5-29 14:29 |显示全部帖子
房子越建越多,Z终都会回归居住价值。

Rank: 2 

UID
1576967 
帖子
3 
精华
金币
3  
威望
0  
注册时间
2020-5-23 

手机党

发表于 2020-5-29 14:44 |显示全部帖子
lxw968 发表于 2020-05-29 14:25

房子难道不是消耗品? 


杠精

Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17

UID
420129 
帖子
1910 
精华
金币
1203  
威望
0  
注册时间
2013-9-4 

手机党

发表于 2020-5-29 14:53 |显示全部帖子
回复 疯夜love 的帖子
所以一再强调房子是用来住的,不是用来炒的,所以慢慢要去金融属性,但过程会很慢,现阶段更不能用力过猛,还是用时间换空间,用收入增长挤泡泡,所以当下重点任务是六保和六稳,投资买房当下肯定不是好时机

 

UID
1464992 
帖子
6912 
精华
金币
5802  
威望
0  
注册时间
2019-7-2 

手机党

发表于 2020-5-29 14:58 |显示全部帖子
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

Rank: 6Rank: 6 

UID
1243687 
帖子
50 
精华
金币
123  
威望
0  
注册时间
2018-3-1 

手机党

发表于 2020-5-29 14:59 |显示全部帖子

哈哈,跌了多少

Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17 

UID
828795 
帖子
1825 
精华
金币
1330  
威望
0  
注册时间
2016-1-10 

手机党

发表于 2020-5-29 16:34 |显示全部帖子
房子确实是消耗品,老破小就卖不过新小区。有新车旧车吸引当然就小了!
。。。。。。

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15 

UID
1371152 
帖子
2968 
精华
金币
1862  
威望
0  
注册时间
2019-2-15 
发表于 2020-5-29 16:39 |显示全部帖子
有数据还是要有说服力

Rank: 4 

UID
1575471 
帖子
2 
精华
金币
2  
威望
0  
注册时间
2020-5-19 
发表于 2020-5-29 16:52 |显示全部帖子
二手跌会影响到一手,但是传导需要时间。

Rank: 8Rank: 8 

UID
1571656 
帖子
40 
精华
金币
40  
威望
0  
注册时间
2020-5-1 

手机党

发表于 2020-5-29 17:18 |显示全部帖子
2、3月都没正式放开,同比就是耍流氓

Rank: 16Rank: 16Rank: 16Rank: 16 

UID
1495515 
帖子
1576 
精华
金币
2819  
威望
0  
注册时间
2019-9-8 

手机党

发表于 2020-5-29 18:19 |显示全部帖子
拿非常时期来做比较,纯属误导大家。应该刨掉疫情影响的2,3月份,或者是单月份比较,才具有说服力。过两个月再来比较吧
本站严禁讨论政治,FD,造谣等信息,请严格遵守保密法律法规,严禁在互联网上存储、处理、传输、 发布涉密信息,【得意生活管理规定】【会员积分与等级】
你需要登录后才可以回帖 登录 | 注册会员

确定

得意QQ:277027888|Archiver|尝鲜版|分类导航|申请表|得意生活 ( 鄂ICP备12007525号-3 )

清除 Cookies | 联系我们 | 诚聘英才 | 免责声明 | 版权声明 | 广告规范

得意生活 ® 得意 ® 得意DEYI ®

得意生活 版权所有©2008-2020 Powered by Discuz!

GMT+8, 2024-2-28 11:50 , Processed in 0.066884 second(s), 18 queries , Memcache On.