买房你必须知道的三种贷款方式和六种还款方式！

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买房靠贷款，但很多第一次买房的人还对贷款方式和还款方式不甚了解，目前来说贷款方式主要有三种，还款有六种，不同的人，适合不同的方式，具体选择哪一种则需要先了解每种方式的特点。

三种贷款方式的选择

商业贷款

　　商业贷款是银行发放的贷款。
　　额度高。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。
　　贷款利率较高。贷款基准利率为4.9％，而且截至到目前为止全国首套房贷款平均利率保持上涨，已经连涨20个月，达到5.69%，因此贷款的总利息比较高，而且在很多城市限购政策“认房又认贷”的背景下，只要有过贷款记录都算二套房。比较适合有足够偿还能力的人申请。

公积金贷款

　　公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。
　　贷款利率低。现在房地产调控不放松，商业房贷利率上浮，还好公积金贷款利率低且稳定，对购房者而言，尽量使用公积贷款成为降低购房成本的Z好选择，Z新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上利率分别为2.75%、3.25%。
　　额度有限制。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的Z高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。

组合贷款

即组合申请公积金和商业两种贷款。

　　利率适中。即商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息，利率不会太高。
　　贷款金额较大。结合公积金贷款和商业贷款两种贷款的形式可贷款的金额也比较大，因此使用的人数Z多。

 

六种还款方式的选择

等额本金

这种还款方式是将全部的本金分摊到每个月，同时加上上一还款日至本次还款日之间的利息。所以，这种还款方式，初期的还贷压力特别大，但随着时间推移，还款压力会逐渐减少。它的优势在于同等条件，偿还的总利息远少于等额本息。

　　适合人群：比较适合收入高且还贷压力不是很大的人群。

等额本息

等额本息是将贷款的全部本金和全部利息相加，然后根据还款期限，平均分摊到每个月中。每个月，还贷人缴纳给银行固定的金额。因为前期主要是先还利息，后还本金，所以提前还贷的意义不大。总的利息比等额本金高上不少。

　　适合人群：主要适合收入相对稳定，但是前期经济状况不是很好的家庭或个人。

按季按月还息

按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动的人群。一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。

　　适合人群：对小企业或者个体经营者,来说可以减轻还款压力。

双周供

　　双周的还贷方式，缩短了还款的周期，一个月一次变成一个月两次，这样带来的影响就是本金减少的速度变快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息。
　　适合人群：适合工作收入稳定，经济条件较好的购房者。

提前还贷

　　关于提前还贷，购房者一定要结合个人的情况，慎重选择。一个的基本的原则是，如果有其他稳定安全合法的投资渠道，收益率高过贷款利率，是可以不着急提前还贷的。
　　当然其他诸如等额本金比等额本息适合提前还贷，还有个人的工作性质、还款人的性格等等也是影响是否应该提前还贷。

公积金转账还贷

　　在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,Z大程度地降低每月公积金还款额;Z大程度地缩短商业贷款的年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
　　公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

六种还款方式中，等额本金和等额本息见的比较多，为了更直观地看出两者的区别，我们用图表示如下：

这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些，Z后会少支付大约14万元的利息。

需要提醒的是，还款方式一经确定，借款人在整个还款期内不能更改。

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2019年买的二手房，商贷上浮25，想哭，哎！

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固定利率5.88，不知道是等额本息，还是本金，3月1号，说转入浮动利率，说不能转，

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