54个月来二手房价下跌城市数量首超上涨城市,房价拐点来临

辉辉阿

一、70城一二手房价涨幅继续收窄  

1.一手房价环比上涨0.50%，二手房价环比上涨0.13%

易居研究院根据国家统计局2019年11月15日公布的《2019年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市一、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2019年10月份，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.50%和0.13%，相比9月分别收窄0.03和0.14个百分点。其中，新房受限价影响收窄幅度较小，而二手房更能代表市场真实情况，收窄幅度更大，市场降温明显。目前70城房价已经连续55个月上涨。

图1：70城一、二手住宅价格环比涨幅

数据来源： 国家统计局、易居研究院

2.二手住宅价格下跌城市数量 首次超过上涨城市数量

根据国家统计局数据，10月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有50个，持平的城市有3个，下跌的城市有17个。相比9月，10月房价上涨的城市数量减少3城，房价持平的城市数量减少2城，房价下跌的城市数量增加5城，已经连续3个月房价下跌城市数量增多，预计未来房价下跌城市将继续增加。

图2：一手住宅价格环比上涨、下跌 和持平城市数量

  数据来源：国家统计局、易居研究院

根据国家统计局数据， 10月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有31个，持平的城市有4个，下跌的城市有35个。相比9月，10月房价上涨的城市数量减少9城，房价持平的城市数量增加2城，房价下跌的城市数量增加7城，是2015年4月后首次房价下跌的城市数量多于房价上涨的城市数量，降温趋势明显。

图3：二手住宅价格环比上涨、下跌和持平城市数量

数据来源：国家统计局、易居研究院

3.城市涨跌更多取决于城市本身，板块轮动现象弱化

10月，一、二手房价环比涨幅靠前和跌幅靠前的城市中，二三线城市都有，并无明显的城市类型特征。这说明在“一城一策”政策后，随着全国房地产市场开始明显降温，目前城市的涨跌更多取决于城市本身的情况，逐渐告别此前三线城市房价涨幅排名靠前，热点二线城市房价涨幅排名靠后的板块轮动现象。

表1：一、二手住宅价格环比涨幅排序

数据来源：国家统计局

二、一二三线城市一二手房价环比涨幅均收窄

按照国家统计局数据，环比来看，10月三类城市一、二手房价仍继续上涨，但涨幅均收窄，符合70城整体趋势，其中，一线城市和三线城市房价涨幅收窄相对明显；同比来看，二三线城市的一二手房价同比涨幅均明显回落。随着全国房地产市场的进一步降温，二三线城市的一二手房价涨幅均将继续收窄。

三、70城房价指数进入“偏冷”区间

70城房价指数环比涨幅从2017年5至2018年4月，除2017年10月和18年1月触及偏冷区外，均停留在“合理”区间内。2018年5月后环比涨幅进入 “偏热”区间，7月和8月进入过热区间，9月重新回到“偏热”区间后快速回落，10月至2019年7月均处于合理区间内。2019年5月至7月密集出台了一系列房地产调控政策，包括对房企融资端的收紧，对部分热点城市的预警，房贷利率的上调等。7月30日中央政治局会议确立了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定位，效果立竿见影，二手房降温明显。10月二手房价涨幅为0.1%，为2018年2月以来首次进入“偏冷区间”。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大，2015年4月以来70城二手房价从未下跌，随着全国房地产市场进一步降温，预计未来几个月二手房价涨幅将进一步收窄或开始下跌。