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武汉目前来说,房屋品质从来就不是影响增值的关键因素

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发表于 2019-11-18 11:59 |显示全部帖子
刚需买房 房屋品质 投资炒房
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武汉美食

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总有人私信我问一些关于品质的问题。为了不一一解释,我在这里一并回答。



在19年房地产大环境下行的期间,刚需买房是非常方便的,各种性价比神盘想上车随便上,没必要征求别人意见,哪个盘火爆去买就行了。
所以私信我的一般都是非刚需,投资为主。大家看重的多是增值潜力,辅以居住。
先摆出观点:如果投资为主,不用在房屋品质问题上吹毛求疵。
举例子:复地东湖国际、朗斯里程、常阳永清城·····这些盘能算品质高的盘吗?显然不能,复地定位就是刚需偏改善,朗诗常阳定位就是刚需- -  从产品定位、外立面用料、梯户比、窗墙比、面积段、绿化档次、车位比、物业服务、业主圈层等来看,这类盘压根就不是高品质盘。但是这类盘的增值潜力可以说一骑绝尘。
为何?为什么要举以上3个盘的例子?
复地属于房产资本炒作的经典,开发商学区噱头炒作+8期大盘持续热度+炒房客云集+武昌核心汉街地铁加持。
常阳属于学区为王的经典,永清至二桥片区在天地成型之前也就常阳、怡景花园这样的次新盘能拿得出手。加之小户型为主,学区的聚集效应在后期彻底爆发。
朗诗属于片区低价拓荒者的胜利果实,光谷东一飞冲天,朗诗的业主也终于享受到了拓荒者该拿的回报。


那么,投资的人们该如何寻找跟以上类似的盘呢?(朗诗属于新区拓荒的典范,但是现阶段不建议考虑新区,因为目前武汉的几个新区价格已经不低,且未来的新区或多或少都存在变数,朗诗这样的盘可遇不可求)
首先就要摒弃掉品质为王这个观念。品质压根就不是现阶段新武汉人在意的东西。论坛里不少所谓大仙开口容积率、闭口80m限高、睁眼说瞎话,误导投资者。这类人的观点一笑而过即可。关于增值背后的逻辑可以看我之前的贴。

现在我就说说决定武汉房价增值与否的关键:学区>地铁>商业。
投资房产,是为你的接盘者买房不是为自己买房,把这点搞懂就明白了。武汉郑州成都这类城市都有一个通病,新房癌非常严重。为何?因为房价不够高,老百姓被房价教育的还不够,且z f总是乐于开荒拓土炒作新区。
所以投资买房,千万别买那些过几年后在二手市场上新晋富人看不上,中产接不起,穷人够不着的盘,典型的就是积玉桥万达这类。而论坛某人恰恰就喜欢推这类老盘还美其名曰离江近未来还能拆迁,请大家擦亮眼睛。
新房癌带来的一个重大问题就是,不带强学区、强自然景观、强地铁的二手房一但年久失修,将彻底沦为烫手的山芋。
所以,学区和地铁是投资的首要考量因素,因为这是中产接盘者的刚性需求,中产最大的焦虑就是后代。学区对于新盘来说很多都是未知数,这就需要购房者提前预判此学区的含金量了,本校>高档楼盘配建的新学校>纯挂牌分校,大概是这样一个排序,根据不同的行政区可能不同。如果大家都是新盘,对口的都是新学区,那就看生源了,生源取决于小区的业主水平和能力。
有人会问:那为何朗诗这类盘,没有明确学区却能脱颖而出?这个属于新区拓荒者,考验的是投资眼光和对规划、人口、资金流向信息的掌握,不适合大多人,且目前新区价格已然不低,所以没必要过多关注。当然,长期看好光谷东、临空港、长江新城的人可以继续投。


品质在什么时候有用?在茶余饭后,大家在一起吹b的时候,可以说我家那外立面都是干挂石材,是xxx在国外包了个矿,直接空运回武汉的。还可以说我家那容积率,那楼间距真是舒服啊,完爆你的常阳永清城,你那盘未来就是贫民窟~
最后说一点:中产才主要考虑投资,富人在意的是面子和身份。向我询问投资建议的基本都是“中产”所以,富人就别来嘲笑我啦。 本帖最后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-11-18 13:13 编辑

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发表于 2019-11-18 12:03 |显示全部帖子
求分析下西北湖一号

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发表于 2019-11-18 12:20 |显示全部帖子
A54254 发表于 2019-11-18 12:03

求分析下西北湖一号


你买都买了········

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发表于 2019-11-18 12:27 |显示全部帖子
先来瞄一眼

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发表于 2019-11-18 12:35 |显示全部帖子

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发表于 2019-11-18 12:47 |显示全部帖子
广 告
小怪兽的奥特曼 发表于 2019-11-18 12:20

你买都买了········


没有啊,想买

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发表于 2019-11-18 12:49 |显示全部帖子
买不起永清的新学区房,只买了老破旧的学区房

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发表于 2019-11-18 12:59 |显示全部帖子
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发表于 2019-11-18 12:59 |显示全部帖子
回复 小怪兽的奥特曼 的帖子
大公馆拉条幅也印证了这一点,学区有变,群情激愤

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发表于 2019-11-18 13:05 |显示全部帖子

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发表于 2019-11-18 13:14 |显示全部帖子
专用majia 发表于 2019-11-18 12:27

先来瞄一眼


马甲兄怎么什么时候都在

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发表于 2019-11-18 13:15 |显示全部帖子
awake 发表于 2019-11-18 12:59

回复 小怪兽的奥特曼 的帖子



大公馆拉条幅也印证了这一点,学区有变,群情激愤


大公馆没学区这个概念,房价起码跌5000-7000

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发表于 2019-11-18 13:17 |显示全部帖子
红茶熊 发表于 2019-11-18 12:59

那你为啥总吹捧琨瑜府品质无敌,时代大公馆品质垃圾


尼玛我什么时候说琨御府品质高了·····关山大道品质都那样半斤八两,且紫阙台应该是品质最好的。







我顶琨御府是因为我判断喻家山比大公馆的分校靠谱,且自驾交通和地铁目前完爆大公馆。

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发表于 2019-11-18 13:18 |显示全部帖子
山谷铃兰 发表于 2019-11-18 12:49

买不起永清的新学区房,只买了老破旧的学区房


江岸的学区房是很坚挺的   不管增值与否,流动性和租金收益都是不愁的。

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发表于 2019-11-18 13:19 |显示全部帖子
A54254 发表于 2019-11-18 12:47

没有啊,想买


你若是没买,我就不建议你买西北湖。武汉的未来在主轴,特别是汉口段主轴。







西北湖御玺湾是武汉老派豪宅最后的倔强

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发表于 2019-11-18 13:20 |显示全部帖子
Alice127 发表于 2019-11-18 12:35

顶一个


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发表于 2019-11-18 13:20 |显示全部帖子
基本上是这么回事,话说的绝对一些,品质和物业在也是衡量价值很重要的点。 当然,容积率也是在考量范围内
本帖最后由 人在江湖_江 于 2019-11-18 13:26 编辑

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发表于 2019-11-18 13:26 |显示全部帖子
小怪兽的奥特曼 发表于 2019-11-18 13:19

你若是没买,我就不建议你买西北湖。武汉的未来在主轴,特别是汉口段主轴。


关键是滨江真的不在我的生活圈子内。如果不考虑江边主轴,选哪里呢?求指导

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发表于 2019-11-18 13:31 |显示全部帖子
十分同意你的观点

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发表于 2019-11-18 13:33 |显示全部帖子
awake 发表于 2019-11-18 12:59
回复 小怪兽的奥特曼 的帖子

大公馆拉条幅也印证了这一点,学区有变,群情激愤

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