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聊聊从事4年房产是如何带客户选商铺和避坑的经验。

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发表于 2019-10-11 19:58 |显示全部帖子
闭坑 分享干货 经验 商铺投资
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武汉美食

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首先还是要感谢一下这一路上客户对我的支持和信任,在和你们的合作中我也是一步一步学过来的,也是因为你们我才能把这个东西做的越来越细致,才能在武汉有一份属于我自己的事业,今天我把这些东西分享给大家。
聊到这个问题不得不说的是任何投资都是有风险的,商铺也不例外。不是所有的铺子买了就能赚,这种不动脑子就能赚钱的时代早已经是几百年前的事了。现在开发商和运营商越来越专业,是绝对不可能让你白白捡便宜的,它又不傻,凭什么把这么好的东西拿出来卖而不是自己做呢。所以,如果有一个产品花里胡哨让你很心动,这时候你不应该是窃喜,而应该好好考虑是不是开发商下的套了。(最让我头疼的事也是有些客户啥也不懂,上来就要10个点的回报,我是真的没办法,你们有没有想过,都10个点回报了我还卖它干嘛,是铺子不香还是租金收的不爽。。。。)10个点的回报不是不可能,那是需要你去“养”。别人辛辛苦苦“养”的白白胖胖的会拱手让给你吗?
所以商铺不用买了罗?不是!任何理财产品都有自己的特点,首先我们要搞清楚商铺的定义。商铺一个可长期持有的、风险较低的、长远预期较好的固定资产。如果你想买了马上就能大赚一笔,那我可以很明确的告诉你,现在的房地产就不是一个投机的市场。你可以去试一下股票(开玩笑的,如果你不够专业现在做什么都难赚钱,稀缺资源永远都只掌握在少算人手里)讲到这我想说,其实现在很多人有理财的观念,都知道钱贬值快,但是都没时间去专研学术,很多投资产品是需要你有大量知识储备的。如果你不是专门做投资的,对资产收益没有那么极致的要求,又苦于知识面少,没很多项目给你选择,其实你买商铺,作为一个不动产,前期能有一个好的选择,后面也不用怎么操心,你该干嘛还是干嘛,另外又多了一份收入,还是不错的。
聊到这儿了,如果您还有兴趣,再不分享点干货怕是说不过去..........
得意有大神不喜勿喷,说的不好多担待,下面我会给出我给客户选商铺的一些经验顺便拿出一点案例,
一、搞清楚自己的承受能力。
我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排,既不知道自己投入的上限也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限,脑子一热就把钱砸进去,遇到个风吹草动当场懵逼。当然这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易以及没有经验的投资者,不过很多老江湖也败在自己的贪念上了,所以这不仅仅是投资商铺的问题,而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。我就认识一哥们,也是业内老江湖了,本来拿了几个潜力很不错的物业,股票好的时候贪心太重,大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪,把前些年挣的资产赔了一大半出去,现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。
二、您买商铺的目的是自营兼投的,还是纯投资的。
这个我就不细说了,每个人的情况不同。
?
如果以上两点都考虑清楚之后就可以很明确地知道自己的投资方向以及投资金额。接下来我根据两种情况来谈该如何选择投资的对象。
先说自营兼投资吧。其实选择经营项目本身就是个大课题,你选择的项目决定了你对商铺的要求,卖建材的肯定不能选步行街,卖珠宝的也不会选在普通社区的底商。突然发现这么说会把摊子铺太大,那就暂定总价500万以内,经营项目是中端的中式餐饮吧。
1、通达性和停车便利:这里没有用太笼统的地段一词是因为地段容易理解为与市中心的距离。然则在以特色饭庄为代表的中端中式餐饮行业里,未必离市中心越近就越好,因为这种业态的利润率没有那么高,更看重就餐面积和翻台率,市区里面积够好停车交通状况好而且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算,毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧?至于停车问题就不用我仔细解释了吧?
2、周边环境和业态分布。周边环境很好理解,无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、出租率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。而业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划,这个是后面再说的事情,首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。尽管中端餐饮有酒香不怕巷子深的特点,但是有就近的消费人群和已经有客户基础的大腿抱总是好事,至少节省推广成本嘛。
3、项目产品和业态规划以及招商能力。这个问题就很考验人了。鉴于此环节的详细论述可以开一门大学课程,所以简单点讲。记住一点:凡是开发商缺乏大型商业建设招商运营经验,自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系,却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或内街铺以供出售的项目都是垃圾!以上三点重要性是一样的。这种垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街铺(注意不是店中店)。我不是说这些商铺一定做不起来,但是需要的成本肯定更高,从而降低了回报率。
4、价格。因为开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价,所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价,然而你把单价一算就会发现高出周边现有水平很多,这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。
对于自营兼投资的客户来说需要关注的因素细说还能写很多,不过核心差不多就是上面几点了。
..........好了下面,我们来讲纯投资客。
这里我们假定你是一个手上有300万以内现金的投资客(手上低于这个数的麻烦你看好自己的钱谨防被骗好吗?)。
首先是看地段吗?不对!首先是选择物业类型。地段确实是第一重要的,问题是好地段的物业要么你买不到要么你买了根本划不来,开发商又不是傻子,难道会把高收益拱手相让?再者好地段里不同物业类型的发展前景和所受限制也是不同的。所以这里就再次强调,需要我们有一双慧眼,不求捡多大便宜但是我们的钱一定要花的值当。怎么花的值当?嘿嘿!!
根据风险、收益、预期的关系,直接给一个建议购入的排序:
高入住高端社区底商>高入住中低端社区底商>区域中心商业体(包括写字楼)临街铺>低入住中低端社区底商>新辟商业街临街铺(包括专业市场)>大型商业综合体外街>商业综合体格子铺>商业综合体产权式商铺。高入住和流量永远排在第一。
其次看业态规划和执行团队。注意我这里说的不是开发商,虽然开发商很重要,但是被大牌开发商坑的投资人也不在少数了,所以不要被牌子给唬住了。
有人说社区底商不存在业态规划,这话既对也不对。开发商固然不会去规划,可不代表你自己不能规划啊。打比方说我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置,你以为我会放在那里不管先等别人把租金炒起来吗?我会尽早找到这条临街面的其他业主,打听他们想干嘛,同时开始招租,看看上门来的商家都是怎么想的。接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家,价格出得最好的是药店和孕婴商家,这时候怎么办?先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年,让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得最好的,到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。请记住,社区底商也是有业态规划的,只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现,熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。
而商业体就不能靠自己了,这种玩意是一荣俱荣一损俱损。特别是销售型的商业体,本来运营方对业主的控制力就比较弱,如果事前规划不好,过程中管理手腕也不得力,那么就会成为一个烂摊子,那时候你就守着空店面哭吧。所以在考察时一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理,实现的可能性有多高,后续管理的团队是否完备得力,管理运营办法是否完善。
这里总结一个实用的“三千万”
1.千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或高回报的诱惑就急着跳坑!现在都卖期房,开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的,到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。
2.千万不要把一些加强对业主管理促进商业体整体运营的条款视作霸王条款而心生怨气!比如对集体合同的要求,比如业态控制的要求,比如对收回铺面的要求等等,要知道你的投资是几十年的,不要因为管理严格损失了一点近期利益就觉得不舒服,用尽量短的时间把铺养起来才是关键,整体做起来了你的收益也会上来的。
3.千万不要买产权式商铺!是的我在这里又说了一遍。因为这个狗屎等于是你把命运完全交到了别人手上,大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤,你就只能傻眼,我根本不相信以**的操性可以所有业主平等协商一致完成二次招商。
再次看产品。这一条跟上面那条有一些关联。二楼净高2.6米跟你说做商场你信吗?柱距4.8米跟你说做大型超市你信吗?没有足够停车位跟你说做美食街你信吗?至于各种奇葩产品我就懒得说了,自己去体会吧。
接下来看价格和销售政策。现在有个组合拳叫“小面积低总价高回报+金融扶持”。这种玩意有多远躲多远,特别是附带了回报承诺和金融扶持政策的。商业发展是有其规律的,新开项目的运营情况不可能远超同区域同性质的其它项目,所以一旦承诺的回报高得让你心痒痒,注意了,这基本上就是开发商急着回钱引诱你入坑。至于金融扶持,就是什么首付贷组合贷款之类的政策,这个坑是看运气了,也许你跳进去了因为重大利好而浮上来了甚至赚一笔,更多的就是开发商笑呵呵地得到超额回款走人,留下你守着比坟场还寂静的商铺无语凌噎。
终于。。。。。。。。。。。
掏干了,掏干了。我要去马上回一口老血,两天没做业绩,要跪板凳了,希望说的这些对大家有帮助。
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发表于 2019-10-11 21:07 |显示全部帖子
这是大家之手啊

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发表于 2019-10-11 21:19 |显示全部帖子
cobbwj007 发表于 2019-10-11 21:07

这是大家之手啊


闻到有先后,术业有专攻。

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发表于 2019-10-11 21:48 |显示全部帖子
商铺后期费用差不多评估价的20个点,有价无市,租不出去就砸自己手里了,投资还是地铁口的商品房,好租好卖,主要是升值快,商铺就是社区底商稳一点,但是流动性也差

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发表于 2019-10-12 00:03 |显示全部帖子

楼主好经纪人吖妥妥的干货,卖什么样的好产品有推荐的嘛

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发表于 2019-10-12 02:15 |显示全部帖子
广 告
楚留翔 发表于 2019-10-11 21:48
商铺后期费用差不多评估价的20个点,有价无市,租不出去就砸自己手里了,投资还是地铁口的商品房,好租好卖,主要是升值快,商铺就是社区底商稳一点,但是流动性也差

感觉手里有个300万的入门者,很适合用这句话来参考。简单易懂。大道至简。

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发表于 2019-10-12 02:49 |显示全部帖子
这个帖子绝对值得看看。关于买商铺的思考。

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发表于 2019-10-12 06:39 |显示全部帖子
想请教楼主,如果买了你说的垃圾商铺怎么挽回损失

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发表于 2019-10-12 08:55 |显示全部帖子
不选阿松 不选贝壳 其他随便选

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发表于 2019-10-12 09:12 |显示全部帖子
黑豹柯南 发表于 2019-10-12 02:15

感觉手里有个300万的入门者,很适合用这句话来参考。简单易懂。大道至简。


商铺风险比较大,还是买地铁口房子比较稳,当然钱多投资商铺还是可以的,可以提供稳定的现金流

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发表于 2019-10-12 09:13 |显示全部帖子
宝贝美妞 发表于 2019-10-12 00:03

楼主好经纪人吖妥妥的干货,卖什么样的好产品有推荐的嘛


你不是花300万买了一个商铺么,还要买?

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发表于 2019-10-12 09:36 |显示全部帖子
难得在得意看到干货满满的文章 给你点一个赞

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发表于 2019-10-12 09:41 |显示全部帖子
楼主一看就是销冠级别的人物,满满的干货。太厉害了

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发表于 2019-10-12 10:05 |显示全部帖子
相当专业,现在大开发商也搞内街大量小面积商铺坑人。

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发表于 2019-10-12 10:21 |显示全部帖子
非常详细,感谢分享

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发表于 2019-10-12 11:47 |显示全部帖子
抬起头来让本宫看看,你有没有订阅房小主,没有的话我等下再来(微信:deyifang777)

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发表于 2019-10-12 11:54 |显示全部帖子
回复 海盐味的三叔 的帖子
马房山南国的商铺分析一哈

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发表于 2019-10-12 11:54 |显示全部帖子
马房山南国的商铺分析一哈

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发表于 2019-10-12 14:36 |显示全部帖子

商铺都好贵阿 搞不起

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