一个行业“老人”谈谈如何买房？

会飞的猪w

如何选购适合自己的房子？做为十多年从事房地产买卖服务的我来说，购房Z根本的是要看自己为什么购房，剩下的其实也就不难了，首先是说说刚需自住吧，刚需自住也就是说现在没有房子，所购买的是你唯一的一套住房，通常这类朋友非常慎重，这个也很正常，第一次嘛，想法都是丰满的！但我要说的，想法虽丰满，现实是很残酷。比如说想要位子好点的，什么交通方便，学校附近，商业购物方便，Z重要还要价格合适，老百姓的，不可能的好不好，要不你是拆迁户，爆发户，不差钱，即便有钱第一次也会比较认真的好不，反正我没看到过第一次的土豪！好了，闲话就不多说了，第一次买房，首先规划一下自己的预算，是全款还是首付，首套武汉城区Z低3成，远城区有的项目可以首付到2成，根据自己预算的首付可以倒着计算出自己Z大的购房资金，比如首付预算50万左右，那么按照Z低三成算，也就是50万 x 3.3=165万，也就是Z多能购买165万左右总价的房子，Z后再在手机里或网上下个贷款计算器，算一下你贷的这些钱每月还不还的起，就可以开始选房了，还不起就少贷点，Z终一定要有一个能接受的购房总预算才行。全款在这里就不多解释了，有钱可以任性啊！知道了自己的购房预算开始找房子，目前市场上正常的就两种在售的住宅，一种是新房，开发商直接销售的，另一种是存量房，也就是通常说的房东出售的二手房。还是分开谈吧，买新房的优点是没有二手房交易的后期税费以及中介所收的服务费（交易税费后期我再详谈，通常Z高为估值总价的9%左右，中介服务费Z高为成交价的2.5%），贷款Z低可首付到2-3成（二手房要高1-2成，这个后面在解释），缺点就是新房项目地理位置较远多半都在2环外，大多项目都是在建项目，也就是期房，交房周期基本上都要等个1-2年左右，这样的话对于还在租房或借住的确实是个不小的开支，而且Z终拿到手的房子质量及配套等情况都不确定，说实话，这真只能看运气了，有的说大开发商的项目没问题，其实，房地产水太深，挂个名的事多了去了，Z好还是考虑现房项目或即将交房的项目吧！二手房的优点就是所售房子地理位子好，因为有年代的沉淀，多半生活居住比较方便配套齐全，但首付比例虽国家Z低可以达到三成，区别就在于二手房的房屋总价需要专门的评估公司进行银行认可的评估总价，我们通常说你房子买200万，其实在银行估值出来，可能也就160-170万，具体怎么评估我就不在这里说了，大家只要知道二手房首付差不多要达到房屋总价的4-5成就行了，也就是手上有50万，你大概可以在二手房买到120-130万左右的房子，现在市场上一般二手房交易后期税费（Z低为1%，Z高约为9%，下次我找个税表发上来）及中介服务费（2.5%）均由买方成担，所以这个首付是不含后期税费，要另外核算，这也是二手房的缺点！
好了，有事来了，闲下来再继续说，希望用我的分享能给有需要朋友一点点帮助，如果有什么问题也欢迎提问或私信我，说的不对不好的也请见谅下！


8月7日七夕 二更
现在有点时间，我接着谈，买房子确认了自己的预算后，就可以明确自己的购房目的，我自己总结大多首次买房就以下四种：1、为了找女伴结婚买房 2、享受独立的生活而买房 3、闲钱投资保值买房 4、拆迁重置买房。 第一种，为女伴结婚买房，首选两房或小三房户型的住宅，根据自己预算，尽量以交通生活方便的区域来选择，地铁沿线Z好，更多考虑二环或三环附近的大型小区，这样的区域也有一定的新房以及年代较近的二手房，比如江岸的后湖，江汉的杨汊湖，桥口的古田，汉阳的四新，东西湖的吴家山，武昌青山等大型住宅区（有些地方没有提到不好意思）具体区域可以根据自己的工作地点，比如自己在桥口上班，女友有江岸上班，可以选择两点之间的一点，后湖或古田，也可以选择两点中间的江汉。其次就是可以再根据自己的生活圈子或朋友圈子来选择，友情、亲性、爱情尽量兼得，生活本无味，为什么不找点乐子咧！我是这样认为的！因为是准备结婚的，个人建议选购时选择毛坯房，虽然装修很累，但两人一起创造自己的家还是蛮有成就感的，当然也那种装的蛮好又符合自己眼水的那种房子也是不错的！第二种享受独立生活而买房的，我碰到过好几个刚工作的又不想在家里住，特想小资生活的年轻客户，我一般建议购买一些繁华地段的小户型，一室一厅或小小两室一厅的，主要是方便购物，美食，聚会，出行，房间一般建议有装过的，仅需要后期入住进行风格调整的那种，有些同行喜欢推荐公寓，我认为这类朋友还是选择住宅好些（比较保值，之于区别后面讲投资在说吧），以后谈了朋友结婚换房时，因为地段好，户型小，所以比较保值好出手。像桥口的武广，江汉的江汉路，汉岸的永清街，汉阳的王家湾，东西湖的永旺，武昌的徐东，洪山的光谷等半径1公里左右都还不错。第三种闲钱投资买方，有这样一些少数人，自己租房子，手上有些闲钱不希望贬值，想买个房子保值或有收益，一般想保值的，我还是建议繁华地段的小户型住宅，原因跟第二种差不多，可自住或出租；如果想增益的，我建议可以考虑繁华地段的LOFT公寓，虽然公寓的房价增值比住宅少，但房租收益是要大大高于住宅的，举个例子，就江汉路地段来说，假设：在装修地段同等情况，40平米住房目前房价100万，租金大约为2000元/月，一年租金收益约为24000元，一年后这套房子房价110万左右；40平米LOFT公寓目前房价也是100万，因为LOFT一般都是买一层送一层，也就是相当于80平左右，可整租也可分隔成两个1室1厅出租，租金大约4000元/月，一年租金收益可达48000元，但一年房价可能还是100万，公寓是长期的持续增益，而住宅更多的房产保值，公寓比住宅的产值增幅慢的原因主要在于后期的税费公寓非常高（约评估总价的19%）。第四种就是拆迁户重置买房，这个就不多说了，拆迁一般分为货币补偿、就地还建以及异地还建，选择重置买房主要原因是因为异地位置太远，远离熟悉的生活圈，就地还建等待时间较长，Z少3-5年才有可能入住，所以选择购买熟悉商圈的住房，更多建议有一定品质的二手房，具体条件看拆迁户自己的要求，多半都比较豪爽！哈哈哈哈，因为是在拆迁的附近挑房子，一般选择性不多，只要符合要求的房子，价格都比较能接受！


好了，今天就更到这里吧，明天或后天有时间再聊！写的不好，各位大神谅解下啊，希望这点分享能给有需要的朋友帮助，有关于购房的问题可以站内私信或留下联系方式，有时间一定详解！

Cocor

我劝你断个句，没几个正常人能看得完这一长条不断句的字码

会飞的猪w

时间仓促，写的不好！

mysa

三成是0.3，不是三分之一好嘛，你都乘以3.3了，怎么不再精确的多取两位呢。。以后千万不要教小朋友数学啊

西红柿

没啥干货，都是常识

a5372527

中介费可以谈到1%的，按照2.5%交的都是SB吗？

zhouzhixuan912

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说的对···

会飞的猪w

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不好意思，这个要用3.3系数算会根准确一定，你可以试试！~

呗呗的豆沙包

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他没算错，要那么精确干嘛，只是随便估算一下大概总价要多少而已，一百大几十万都花了还在乎多那万把两万块钱吗。。。

会飞的猪w

回复 a5372527 的帖子

对于中介费的认可多少，取决于购房者个人，也取决于所购买二手房的性价比，如果一套性价比高的房子，我想大多数也不太过于纠结服务费吧！再还有一种可能就是你看中的是独家房源，这种情况谈价的可能性非常小~

会飞的猪w

回复 呗呗的豆沙包 的帖子

Z重要的是知道自己手上的资金能放大多少！就想先给自己画个圈圈，第一买房尽量不要超过这个圈圈！

并非美女

楼主估计是手机打的

yuanyuechuan

支持一下，不容易、

lsdhcm

我一字一句看完了 这种有料的帖子要支持！

会飞的猪w

现在有点时间，我接着谈，买房子确认了自己的预算后，就可以明确自己的购房目的，我自己总结大多首次买房就以下四种：1、为了找女伴结婚买房 2、享受独立的生活而买房 3、闲钱投资保值买房 4、拆迁重置买房。 第一种，为女伴结婚买房，首选两房或小三房户型的住宅，根据自己预算，尽量以交通生活方便的区域来选择，地铁沿线Z好，更多考虑二环或三环附近的大型小区，这样的区域也有一定的新房以及年代较近的二手房，比如江岸的后湖，江汉的杨汊湖，桥口的古田，汉阳的四新，东西湖的吴家山，武昌青山等大型住宅区（有些地方没有提到不好意思）具体区域可以根据自己的工作地点，比如自己在桥口上班，女友有江岸上班，可以选择两点之间的一点，后湖或古田，也可以选择两点中间的江汉。其次就是可以再根据自己的生活圈子或朋友圈子来选择，友情、亲性、爱情尽量兼得，生活本无味，为什么不找点乐子咧！我是这样认为的！因为是准备结婚的，个人建议选购时选择毛坯房，虽然装修很累，但两人一起创造自己的家还是蛮有成就感的，当然也那种装的蛮好又符合自己眼水的那种房子也是不错的！第二种享受独立生活而买房的，我碰到过好几个刚工作的又不想在家里住，特想小资生活的年轻客户，我一般建议购买一些繁华地段的小户型，一室一厅或小小两室一厅的，主要是方便购物，美食，聚会，出行，房间一般建议有装过的，仅需要后期入住进行风格调整的那种，有些同行喜欢推荐公寓，我认为这类朋友还是选择住宅好些（比较保值，之于区别后面讲投资在说吧），以后谈了朋友结婚换房时，因为地段好，户型小，所以比较保值好出手。像桥口的武广，江汉的江汉路，汉岸的永清街，汉阳的王家湾，东西湖的永旺，武昌的徐东，洪山的光谷等半径1公里左右都还不错。第三种闲钱投资买方，有这样一些少数人，自己租房子，手上有些闲钱不希望贬值，想买个房子保值或有收益，一般想保值的，我还是建议繁华地段的小户型住宅，原因跟第二种差不多，可自住或出租；如果想增益的，我建议可以考虑繁华地段的LOFT公寓，虽然公寓的房价增值比住宅少，但房租收益是要大大高于住宅的，举个例子，就江汉路地段来说，假设：在装修地段同等情况，40平米住房目前房价100万，租金大约为2000元/月，一年租金收益约为24000元，一年后这套房子房价110万左右；40平米LOFT公寓目前房价也是100万，因为LOFT一般都是买一层送一层，也就是相当于80平左右，可整租也可分隔成两个1室1厅出租，租金大约4000元/月，一年租金收益可达48000元，但一年房价可能还是100万，公寓是长期的持续增益，而住宅更多的房产保值，公寓比住宅的产值增幅慢的原因主要在于后期的税费公寓非常高（约评估总价的19%）。第四种就是拆迁户重置买房，这个就不多说了，拆迁一般分为货币补偿、就地还建以及异地还建，选择重置买房主要原因是因为异地位置太远，远离熟悉的生活圈，就地还建等待时间较长，Z少3-5年才有可能入住，所以选择购买熟悉商圈的住房，更多建议有一定品质的二手房，具体条件看拆迁户自己的要求，多半都比较豪爽！哈哈哈哈，因为是在拆迁的附近挑房子，一般选择性不多，只要符合要求的房子，价格都比较能接受！好了，今天就更到这里吧，明天或后天有时间再聊！写的不好，各位大神谅解下啊，希望这点分享能给有需要的朋友帮助，有关于购房的问题可以站内私信或留下联系方式，有时间一定详解！

会飞的猪w

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这里也知道啊~

得意首席大神父

恬退隐忍美天天

mysa 发表于 2019-08-06 18:58

三成是0.3，不是三分之一好嘛，你都乘以3.3了，怎么不再精确的多取两位呢。。以后千万不要教小朋友数学啊

哈哈哈哈哈哈

得意撸串