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[楼市杂谈] 武汉投资top级别——关山大道4盘解析

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发表于 2018-7-20 07:52 |显示全部帖子
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武汉美食

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鉴于私信问关山大道的人比较多,正好论坛里也有关于泛悦城 琨御府 中建大公馆 正荣紫厥台的对比。我就大概分析一下。先定个调子,这里只说关山大道,顺带评价一下光谷的总体规划。按照规划,光谷东才是光谷的正核心,关山大道属于光谷的副中心。不少人觉得光谷区域越靠近光谷广场越核心,是错误的。就目前来看,关山大道不管是房价和金融商业成熟度都是完爆光谷东的,但是5年之后,光谷东不可限量,房价接近关山大道也是可能的。这里先谈谈关山大道。
目前的关山大道,由于备案价的压制,所以还没有呈现井喷之势。泛悦城的毛坯均价才2万左右(最早一次开盘之前宣传要卖到3万),琨御府毛坯2万,保利时代也差不多,而二手房的房价已经倒挂,远高于新房房价了,保利时代大户型的二手房交易价格甚至能达到2万5,K11更是逼近3万,一旦备案价有所松动,关山大道的价格还将有大幅上涨的空间。5年内,关山大道商务主轴将成型,依靠软件园和大批码农的支撑,等关山大道这一众楼盘清盘后,区域价值将会上升到顶峰,保守估计关山大道上的品质盘全面突破3万只是时间问题。
泛悦城,精装均价23500,前期茶水满天飞。
琨瑜府,毛坯20000,前期要求全款。
泷悦华府,毛坯20000,已经开了,无悬念的套路极深极难买,应该是日光了。
中建大公馆,毛坯22000,之前开的两次比较好买,还能贷款。备案价高了是一方面,再就是一次性推盘数太大,比想象中好买。
正荣,可能要开了,精装修27000的样子,品质极高,但是为地王买单。

就以上几个盘对比:
交通区位:泛悦城>琨御府>中建大公馆>正荣。个人观点,关山大道的交通和地段是以越靠近关山口越优质。泛悦城就是在地铁上建楼,交通第一没毛病。且越靠近关山口,能兼顾3个方向的自驾交通,向南可以快速上雄楚高架,向西可以快速进入光谷广场,向东可以迅速通过东湖隧道进入武昌二环线及汉口核心区,自己掐表,从东湖梨园转盘走隧道到泛悦城只要20分钟。

教育及学区:泛悦城=琨御府>中建>正荣。个人观点不一定对,虽然中建的卖点就是学区,但是个人觉得一个重点小学的分校真不是什么值得说的卖点。在泛悦城和琨御府旁边修的喻家山学校未来是极大概率对口这2个小区的,加之9年一贯,小学初中一站式解决,同时考虑到这2个小区的圈层和周边圈层(购买周边房子和泛悦城的客户不少华科大老师)靠近华科大,个人认为未来真正的好学区属于泛悦城和琨御府。

商业:泛悦城300m的地标成型后,整个关山大道不缺商业,这点上几个楼盘基本都是共享,没拉开差距。

房屋品质:正荣>琨御府>中建=泛悦城>刚需盘,品质来说,正荣是最好的,毕竟地王盘加那个奇葩的地块,如果不做出点像样的产品,会直接死掉。华润的品质没什么槽点。泛悦城和中建也都是半斤八两。总体来说,这几个盘品质都不错,比一般的刚需盘还是要好的。唯一要吐槽的就是泛悦城一直以豪宅自居,未来5块多的物业费,真是没豪宅的命却得了豪宅的病。

升值空间:琨御府=泛悦城>中建>正荣。现阶段武汉投资记住三点,毛坯、地段、倒挂(按照这个条件去选盘投资不会错)。但是这个排名基本也是购买的难易程度排名。前期琨御府是全款可以买,最近开盘的一次据说全款都买不到,琨御府后期开盘应该也是全款、关系、高首付的套路,华润一般不收茶水。泛悦城是前期茶水满天飞,不过最近要开的这次,由于ZF打击茶水加上这期开盘的户型稀烂,全款可以保证买到(个人消息渠道获得),个人推测到泛悦城这次开盘,可能高首付都可以买到。中建由于毛坯价格跟泛悦城加了精装的价格一致,所以升值空间是不如泛悦城的。参考中建前期开盘情况,买到还是比较容易的。正荣就不谈了,为地王买单(参考东湖金茂府、碧桂园晴川府),升值空间短期内几乎是没有的。

购买建议:根据自身实力和关系。如果是自住属性和改善型需求,泛悦城琨御府两大神盘不要一直等,其他盘能上车就上车,关山大道沿线盘都不会太差,比武汉其他区域稳的多。如果是纯投资属性,首选琨御府,再选泛悦城,能搞泷悦华府赶紧去。全款值不值?看你的资金和购房名额有多少了。


本帖最后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-05-09 14:34 编辑
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发表于 2018-7-20 07:54 |显示全部帖子
一直看不懂光谷
若无闲事挂心头, 便是人间好时节

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发表于 2018-7-20 07:59 |显示全部帖子
专用majia 发表于 2018-7-20 07:54

一直看不懂光谷


不能以环线的理论看这一片

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发表于 2018-7-20 08:07 |显示全部帖子
小怪兽的奥特曼 发表于 2018-07-20 07:59

不能以环线的理论看这一片


以光谷步行街为圆心看,换线理论依旧存在

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发表于 2018-7-20 08:49 |显示全部帖子
本来一直准备等着买这期范悦城的,后来一看稀烂户型和超大公摊,不想买了,入手光谷东三环内的一叠拼,自住不投资。

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发表于 2018-7-20 08:50 |显示全部帖子
广 告
自定义修改 发表于 2018-07-20 08:07

以光谷步行街为圆心看,换线理论依旧存在


并非如此,三环外的光谷实验中学片涨的也很快

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发表于 2018-7-20 08:58 |显示全部帖子
cloud585 发表于 2018-07-20 08:50

并非如此,三环外的光谷实验中学片涨的也很快


但是超越不了关山大道,看普片,不要看单一,就是沿着这个方向走的

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发表于 2018-7-20 09:01 |显示全部帖子
penny酱 发表于 2018-07-20 08:49

本来一直准备等着买这期范悦城的,后来一看稀烂户型和超大公摊,不想买了,入手光谷东三环内的一叠拼,自住不投资。


驿山高尔夫还是国彩光立方?

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发表于 2018-7-20 09:02 |显示全部帖子
自定义修改 发表于 2018-07-20 08:58

但是超越不了关山大道,看普片,不要看单一,就是沿着这个方向走的


以后光谷房价的顺序是:光谷广场及步行街片>关山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片

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发表于 2018-7-20 09:02 |显示全部帖子
penny酱 发表于 2018-07-20 08:49

本来一直准备等着买这期范悦城的,后来一看稀烂户型和超大公摊,不想买了,入手光谷东三环内的一叠拼,自住不投资。


三环内。。。看错了。。以为是三环外呢。。

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发表于 2018-7-20 09:18 |显示全部帖子
居住的top级别在哪里

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发表于 2018-7-20 09:19 |显示全部帖子
顶~~~~~~~~

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发表于 2018-7-20 09:23 |显示全部帖子
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发表于 2018-7-20 09:25 |显示全部帖子
南极阳光 发表于 2018-07-20 09:02

以后光谷房价的顺序是:光谷广场及步行街片>关山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片


只是大体,也有个例。就像光谷中心城越往葛店方向越便宜

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发表于 2018-7-20 09:36 |显示全部帖子
买琨瑜府的经历可以拍个网剧

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发表于 2018-7-20 09:37 |显示全部帖子
自定义修改 发表于 2018-7-20 08:07

以光谷步行街为圆心看,换线理论依旧存在


渐渐不适用了········

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发表于 2018-7-20 09:38 |显示全部帖子
Chris1 发表于 2018-7-20 09:36

买琨瑜府的经历可以拍个网剧


你如果买到了   说说经历啊···哈哈    听说是声东击西,半夜鸡叫

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发表于 2018-7-20 09:38 |显示全部帖子
南极阳光 发表于 2018-7-20 09:02

以后光谷房价的顺序是:光谷广场及步行街片>关山大道片>光谷中心城片>光谷南金融港片>花山片


不做评价······

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发表于 2018-7-20 09:40 |显示全部帖子
jesus10 发表于 2018-7-20 09:18 [url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=125635773&ptid=11965581][/url]

居住的top级别在哪里


闹中取静,临汉口江滩临东湖临西北湖的高端CEO盘 本帖最后由 小怪兽的奥特曼 于 2018-7-20 09:41 编辑



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发表于 2018-7-20 09:40 |显示全部帖子
回复 南极阳光 的帖子

感觉应该是关山大道片》光谷中心城片(高新大道)》光谷广场及步行街》光谷南金融港片》其余的光谷东片
萌萌爸喜欢养鱼,萌萌妈喜欢新衣服,小萌萌喜欢游泳和装疯,Orz...
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