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[家长里短] 房屋未进行消防验收,房屋租赁合同是否有效?

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手机党

发表于 2018-2-14 00:07 |显示全部帖子

对于这个问题,有以下三种观点:

观点一,是否经过消防验收是对租赁房屋无质量瑕疵的要求,与合同效力没有关联,房屋是否通过消防验收不影响合同效力。

观点二,只有对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋,未经消防验收合格才会导致合同无效,其它房屋是否经消防验收合格不影响房屋租赁合同效力。

观点三,未经消防验收的房屋不得对外租赁,否则房屋租赁合同无效。


笔者以为,主张“因未经消防验收合格的房屋签订的房屋租赁合同无效”的主要依据为《消防法》第13条规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的,不得投入使用;但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力;假使房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门的验收,但根据相关法律规定,未经消防验收的建设工程禁止投入使用,此项规定的目的在于维护特定的管理秩序,并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。因此此项规定属于管理性禁止性规范,不是效力性强制性规定;也即,只要房屋租赁合同没有其它无效情形,则就未经消防验收合格房屋签订的房屋租赁合同也是有效的。

同时,虽然2004年3月4日最高人民法院公布了《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》,但该复函已于2013年2月26日因该函复内容“与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突”而被宣布无效。

综上,解决存有未经消防验收合格问题的房屋租赁合同纠纷时应考虑的是从解除合同角度出发,而非从认定无效角度出发。

参阅:

最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复
[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布)

云南省高级人民法院:
  你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
  经研究认为:根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

  附:

云南省高级人民法院《关于未经消防验收
合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》
(云高法报[2003]45号)


最高人民法院:
  近年来,因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制,对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省,对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部,农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋,且所建盖的房屋未按《建筑法》的规定进行建筑工程的设计,也没有相应的消防设计,后将自用房屋出租用于经营性用途;承租人使用房屋后,也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施,或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。另外,-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时,常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。
  《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定,新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后,方可交付施工。消防验收不合格的,施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。未经验收合格擅自使用的,由公安机关责令改正,并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的,责令停止施工,已经完工的,责令停止使用。情节严重的,依法追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上,我院存在两种意见:
  一种意见认为,如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格,应认定租赁合同无效。
  另一种意见认为,不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效,而应区分不同情况分别作出处理:(一)对城市房屋,如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计,也未经公安消防管理部门审核就开工,导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的,应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效;如果有消防设计并经审核施工,竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改,且公安消防管理部门未责令停止使用的,不宜认定合同无效。(二)对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所,如果标的物的出租不符合《消防法》的强制性规定,可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后,认定租赁合同有效;对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的,或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的,应当认定租赁合同有效。
  上述两种意见,我们倾向于后一种意见。
  当否,请批复。

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