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得意生活-武汉生活消费社区 版块 意粉咵房 看了本帖你就知道投资性购房者的成本和收益了!
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[楼市杂谈] 看了本帖你就知道投资性购房者的成本和收益了!

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发表于 2017-11-21 10:27 |显示全部帖子
购房经验 投资购房
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武汉美食

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   有贴说目前买房的投资者是博傻,本帖仅仅讨论买房投资者的预期收益率与购房成本。投资者认为有一定的回报率方会投资,看空者认为房价会跌故不愿意投资。
   相关名词解释:不是写论文或报告,所以用词不那么准确
   预期收益率:10-15%/年(不代表本人看法),测算时间为2年
   利息损失:指如不买房,本金购买银行理财(按年化5%计算)应得的收益,应当计入购房成本内。
   支出本息:贷款购房每年应还本息金额,20年等额本息计算。单独列出还款本金的利息损失与购房付出的利息成本。因毕竟不是专业报告,故此处粗略计算。
   参考样本:2017年9月 后湖融创100平,新房购买价16500元/平+3500元/平装修款=20000元,装修金额不准确,主要是凑整数方便计算。
   目前武汉房市状况:新房和二手房的价格倒挂,二手房价格是的市场价格,新房价格被行政手段压制。根据地段不同,新房和二手房价格差一半在4K-10K之间。后湖融创16500的新房价格,附近5年内次新二手房20000左右。( 越秀、富强天和园等)
收益测算:(全款及3成首付+贷款)
   1、全款购房200万两年可能达到40-60万的预期毛收益,减去利息损失20万(10万×2年=20万),预期净收益在20万-40万之间,年投资回报率5%到10%。
   2、贷款购房两年可能达到40-60万的预期毛收益,首付+装修100万元。以贷款20年,等额本息方式还款计算。利息损失10万(5万×2年),减去支出本金84000元利息损失4200(3500元/月×24×5%=4200元),减去利息支出15万(取6200元作为利息平均数),预期净收益14万-34万之间,年投资回报率7%-17%之间。
    新房一般自预售到交房办证需要1.5-2年左右。实际还贷款期限比1.5-2年要短(本人之前操作过,交首付到还贷款中间间隔14个月,贷款刚批复就交房了,当然那是15年年底的时候)。此外,5成以上首付预期收益未计算,组合贷套取公积金收益未计算。
   本帖只作为一个直观的计算,不代表本人看涨或看跌。发帖目的是为了测算投资者在预期涨幅内的收益。欢迎大家多讨论。





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发表于 2017-11-21 11:03 |显示全部帖子
预期收益率太低

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发表于 2017-11-21 11:10 |显示全部帖子
有点道理,所以如果作为投资,尽量降低首付,提高杠杆,并且尽量要买一手毛坯房。

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发表于 2017-11-21 11:24 |显示全部帖子
回复 pipidog 的帖子

是的 毛坯收益率还要高一些

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发表于 2017-11-21 11:34 |显示全部帖子
回复 backhome 的帖子

我不买了 本人3套房 现在手里还有130个 我年化收益15%做垫资的 本帖Z后由 15年没买房少赚300w 于 2017-11-21 11:35 编辑

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发表于 2017-11-21 11:42 |显示全部帖子
武汉这两年暴涨过后或许出现些许回调······

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发表于 2017-11-21 11:58 |显示全部帖子
回复 15年没买房少赚300w 的帖子

有更高收益率且流动性充足 当然更好了

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发表于 2017-11-21 11:59 |显示全部帖子
回复 并非美女 的帖子

目前来看暴涨不太可能,回调也是三环外的部分地区,三环内还是看涨

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发表于 2017-11-21 12:07 |显示全部帖子
新房不会跌,但涨幅你有点高估了,统计局数据新房价格指数今年几乎每月都在跌,而二手房价格指数截止10月,不按复利计算为8.2%,而且是六月以来逐月涨幅都在缩水。

无论数据靠不靠谱吧,ZF释放的信号就是房产降价吸引人才入住,房地产商捂盘不售不配合是吧?我逐月降低,先配合ZF的备案价就高,套路熟悉不?像不像拆迁办对付拆迁户?要做钉子户继续捂盘不售?不服ZF备案价?断水断电(取消地皮拍卖资格,延缓预售)。


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发表于 2017-11-21 12:10 |显示全部帖子
回复 lee0409 的帖子

    你说的有道理,让新房集中放量从而拉低二手房房价。但是三环内的新房卖一套少一套,基本没地了。白沙洲和四新目前供应量Z大,但是也扛不住这样的消化

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发表于 2017-11-21 12:12 |显示全部帖子
当然,现在入场新房肯定会赚,三年内这些人都会是武汉发展的先驱者,也会是得益者

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发表于 2017-11-21 12:15 |显示全部帖子
回复 lee0409 的帖子

和你看法一致!论坛里觉得现在投资买房的人是傻X  我觉得比较没道理。投资客的头脑比一般人要精明的

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发表于 2017-11-21 18:48 |显示全部帖子
回复 backhome 的帖子

我真不觉得 2年内 四新就涨到2w了 现在硚口区 2环内 17年新商品房还是2w2左右 离解放大道850米 离同济医院只有2.5公里 四新那种啥都没有 只有规划的地方 涨到1.6w 我就觉得不错了 而且现在 信贷收紧 说不定明年武汉就出 限售2年或者5年了 看你咋涨 投资客15年入场 现在别个都出手了 投资客肯定精明了 问题是现在买房都是跟风的老百姓好吗? 连卖菜大妈都开始炒房了...... 本帖Z后由 15年没买房少赚300w 于 2017-11-21 18:49 编辑

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发表于 2017-11-21 18:50 |显示全部帖子
回复 并非美女 的帖子

回调很难 但再炒下去 肯定会崩盘 所以ZF1年来一直在维稳 出了各种 地产和金融政策

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发表于 2017-11-22 08:57 |显示全部帖子
回复 15年没买房少赚300w 的帖子

一向是投资客拉涨,大爷大妈跟着接盘。问题是大爷大妈数量庞大,而且买了以后持有可能性大,所以我觉得崩盘也是不太可能的

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车主认证勋章 手机党

发表于 2017-11-22 09:38 |显示全部帖子
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发表于 2017-11-22 12:42 |显示全部帖子
15年没买房少赚300w 发表于 2017-11-21 18:48

回复 backhome 的帖子



我真不觉得 2年内 四新就涨到2w了 现在硚口区 2环内 17年新商品房还是2w2左右 离解放大道850米 离同济医院只有2.5公里 四新那种啥都没有 只有规划的 ...


你说的是新房。同济附近的新房都是3万多。你说的2.2万是二手房比较怀的位置吧。同馨 时代天骄 仁合世家都不是这个价。你说的是2000年以前的房子吧

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发表于 2017-11-22 12:54 |显示全部帖子
回复 yuehuifang 的帖子

支持你的观点。同地段还有看不同时期的小区才行,80年代的老破小和2010年以后的新小区差价非常大的。要比较的话是同地段同时期的小区才有可比性

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楼市达人 手机党

发表于 2017-11-22 13:34 |显示全部帖子
提几个疑问啊
1、新房普遍比周边5年内二手低是事实,那么凭什么新房要卖给我们普通老板姓呢?当然为了舆论会有部分普通人抢到,但是要知道,普通人抢到的越多,说明新房价格(所有成本算一起)和周边二手价格差距不大了,简单说就是没有什么差价空间,才会致使有权或有钱人没兴趣来先拿,但凡新房价格远低于周边二手价格的,普通人去抢着试试看?个别幸运儿除外,也是为了剧本需要吧。


2、首付后,就要提交贷款申请,现在一方面银行没有余额可能会慢一点,另一方面,无论怎么说,KFS既然房子便宜卖了,自然更不希望你压他的资金,让你贷款还迟迟不到账,很简单的一点,你办的慢就不给你房子了,让办的快的,或全款的来。你的钱算收益,KFS的钱就不算收益?所以,基本3-4个月,会开始还贷款的,这个不比前两年房价卖得高,KFS不是太在意,除非现在买哪种开盘都卖不完的盘。那种盘根本不用谈什么短期投资。

3、现在的房子可能买了后要1年多-2年,甚至3年多才给你交房,交房半年才能办证,办证再2年才能免税交易,也就是说,至少这当中有4年,所以,你的假设基本很难成立,2年太短了,对于新房不适合。

4、对于周边都是一堆房子的地方,不是你今天说想卖,明天就能卖得出去的,还要看很多方面,户型、楼层、朝向、周边配套、周边的房屋出售情况等。所以这还需要时间。

5、其实我觉得有第三条就不用过多讨论2年的投资了。

Z后,说自己的观点,投资房产,不要抱有短期炒作行为,顺其自然,买稀缺,买内环,买核心大盘,不会让你吃多大的亏,真正的投资,还是投资自己。

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手机党

发表于 2017-11-22 15:00 |显示全部帖子
回复 我只灌水不发帖 的帖子

你这不是疑问,你这才是大道理。应该去发个帖子,在这楼层浪费了,哈哈
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