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[楼市杂谈] 挑战武汉楼市最难最重要的问题,你能理解几分?

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发表于 2017-10-11 09:28 |显示全部帖子

过去,现在,未来,这都是武汉楼市最难最重要的问题,未来这个问题会越来越难,越来越重要。


武汉楼市最难最重要的问题——房子该如何合理定价


当下武汉楼市不同区域不同品牌不同档次的楼盘让人眼花缭乱,特定时期特定标准特定喜好之下,它们的合理定价该是多少?


它值25000,你23000买入,且其未来红利确定性明显,并且以后溢价越来越突出,你就是让人钦羡不已的超级赢家。


对于开发商,对于置业者,对于主政者,房屋定价和限价都是个超级棘手的问题。因为它牵涉因素太多,必须逐一剖析,再加上老炮的经验和想象力,你才能得到它的合理定价。


结合武汉楼市定价的核心要素,哥大胆称重武汉楼盘的合理定价(仅限城区范围)。

刚需

要说现在的刚需盘,哥的第一反应就是白沙洲。发展了几年的价值洼地,不管是房价还是楼盘开发以及开发商入驻,总是要比其他区域慢半拍。看看白沙洲最近各楼盘开盘情况,保利上城、喜瑞都、世茂云锦近期开盘均价依然停留在12500元/平的档次。


武汉的另一个价值洼地四新,可以说近年来的发展之快也是有目共睹,房价更是直线上升。四新最近开盘的华发未来荟、广电兰亭盛荟、招商公园1872、新城璟悦城均价已经达到15500的水平,刨掉精装有效成本,四新的整体房价要高于白沙洲。


再来看看汉口最后两片热土:古田和后湖。上周古田片的金地悦江时代开盘均价已达18500,洺悦府开盘均价23000,而二七后湖美联联邦生活区二期美联城仕开盘均价仅18200(2500装修),黄浦新城开盘均价16300(2500装修)。


毫无疑问,现在的古田市场定位已经明显高于后湖。可以给出理由之一是,古田片靠解放大道,汉口论地块价值,还是要以解放大道这条黄金轴线为中心,汉口最好的商业、医疗、学区、公共设施全部在解放大道沿线。


反观光谷东,现在入市的楼盘也在逐渐减少,虽说在光谷巨大的产业和人才聚集的效应带领下,房价也是步步攀升。日光盘的不断显现、一房难求的局面更是不断加剧,这正体现出了其价值所在。目前,区域内光谷188国际社区已经达到17000(2500装修),看这个价格,目测是要和武汉刚需无缘了。


改善

武汉单价20000以上的改善盘具有稀缺性,可售房源的楼盘主要分布在关山和汉口二环一带,因为这两个区域是武汉最具备长期稳定超级红利的区域。


终极置业

汉口的核心循礼门、CBD地段,武昌滨江商务区是武汉楼市的珠峰之地,泛海国际芸海园其备案起步价已经达到单价27000以上(不包含精装修价),豪者更豪,坊间传言,南国中心准备单价35000以上开盘的也不在少数。上周武昌滨江商务区的海珀•御观开盘均价32000(4000装修)、融创中心武汉壹号院毛坯备案价约32000元/平,另装修5000元/平。


如果单纯以区域来评判房价,也过于简单粗暴了,请看后续刮骨分析。



地铁

地铁盘在武汉当下还是相对低估,因为武汉地铁还没有成网。按照先行一线城市的房价分布,单线标准地铁盘单价要高于辐射区内其他楼盘10%以上,双线地铁盘高于15%以上,如果是主要线路,这个比例还会跟高。


随着武汉地铁逐渐成网和有轨电车的接入,武汉地铁盘的溢价将会日益突出。


品牌

2016年至今,武汉楼市品牌效应已经被人逐渐接受,但是品牌溢价还没有完全体现出来。同样借鉴先行北上广深一线城市经验,优质品牌溢价10%是再正常不过的现象。大牌开发商有强大的后续维护和优质物业,这对于房产后期的增值举足轻重。


更现实的是,房企之间的厮杀即将进入巨人垄断时代,相信三五年后,绝大部分中小开发商将黯然离场。试问此时,自顾已经无暇,还有能力和精力顾及后期的服务吗?结论很显然,大牌开发商后期的溢价效应会更加突出。


精装

精装能提高房产的溢价能力,尤其是改善置业以上的精装楼盘。改善型的精装对普通个体而言是有极高门槛的,因为你或许没有足够的专业能力和大量精力来营造此事。高品质材料你能保证渠道真实可靠吗?高品质设备你能保证按照精度吗?高逼格设计你能找人主刀吗?


理性而言,融创中心武汉壹号院5000元/平的高端精装标准,海珀•御观4000/平的精装相对于自身毛坯的溢价至少是20%左右。推而广之,高标准的精装相对于毛坯溢价可以达到15%左右乃至更高。


以上种种因素组合,你或许才能对楼盘定价有客观合理的大概认识。


最冷酷最确定的发展趋势——改善为王


消费升级在最近二十年我们真真切切地经历了什么?

香烟:彩蝶、喜梅、发时达、帝豪、玉溪、中华;

白酒:二锅头、宋河、赊店、汾酒、五粮液、茅台;

车:自行车、摩托车、夏利、捷达、卡罗拉、雅阁、宝马、陆虎;

住房:老公房、筒子楼、电梯房、高层、洋房、别墅。


基于武汉房市现状,哥特别指出以下两点:


1、新房相对低估

新小区新规划新景观,其实是品质的升级。但是相对于十年以内的二手房而言,武汉新房溢价能力并不明显。特别是在武汉限价以后,二手房不受限价压制,其成交价更接近市场现实,新房明显受到限价影响。就是单纯交易而言,新房的交易成本和杠杆比相对于旧房都是有明显优势的。


2、改善房相对低估

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近日,克而瑞发布了26城9月楼市走势预判,对于一线城市而言,其改善楼盘相对于刚需楼盘的比价是3左右,顶级豪宅是6左右,这已经是打折过的保守数据。其公式举例的数据远高于此,顶级豪宅甚至超过7。


面对武汉,哥再次打折倍率。武汉典型改善相对于刚需是2左右,顶级豪宅是3左右。按照武汉刚需的中位数价格13500,改善盘和顶级盘该是多少单价呢?数据生搬硬套总有其局限性,但是趋势是洞若观火的,随着经济的发展,二胎的全面开放,武汉改善性的需求将越来越强烈,越来越多。


数据显示,目前武汉楼市的购房主力成交仍是首置首改。最受市场欢迎的是主打两房及小三房的80-100平米,以及100-120平米的三房户型。值得关注的是,80-100平米的户型,销售额在逐月下滑,而100-120平米的户型在逐月上升。


可见,武汉改善的趋势正在加快,改善盘的价值也在现出其意义。改善盘的自住兼顾投资,认可面在不断扩大,接受度也在不断提高,置业者也在稳定中获取了超额的回报。


品牌为王,引领消费升级,这是时代的必然趋势。市场经济中,便宜货从来不便宜,品质货从来不算贵。


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发表于 2017-10-11 09:55 |显示全部帖子
如果是组合贷  银行审批的时候是把总贷款一起算还是公积金和商贷两部分分开算?

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发表于 2017-10-11 10:04 |显示全部帖子
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武汉单价20000以上的改善盘具有稀缺性,可售房源的楼盘主要分布在关山和汉口二环一带,因为这两个区域是武汉最具备长期稳定超级红利的区域。

武昌的人民表示不服啊,关山何德何能骑到武昌头上

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发表于 2017-10-11 10:37 |显示全部帖子
高层居然比电梯房好?

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发表于 2017-10-11 10:50 |显示全部帖子
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wssdh1985 发表于 2017-10-11 10:04
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武汉单价20000以上的改善盘具有稀缺性,可售房源的楼盘主要分布在关山和汉口二环一带,因为这两个区域是武汉最具备长期稳定超级红利的区域。

认真读题,人家说的是2w的改善盘。140-160的四室卖2万的确实就集中在这两个区域。

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发表于 2017-10-11 10:50 |显示全部帖子
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所有结论只在意淫,没有足够数据支撑,以点盖面,乱七八糟胡说八道

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发表于 2017-10-11 13:06 |显示全部帖子
阿狸不是猫 发表于 2017-10-11 09:55
如果是组合贷  银行审批的时候是把总贷款一起算还是公积金和商贷两部分分开算?

总贷款一起算,但是分开计算利息
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