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[购房经验] 【WuLi房事 SeaSon1 No.50】2017年3-4月卖房和买房经历(置换)以及对买房的看法   [复制链接]

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发表于 2017-4-20 13:00 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:

LZ正在参加【WuLi房事 SeaSon1


好礼送不停! 怎么样?按捺不住了?

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注册得意很长时间了,一直没有发帖子,最近卖了一套房、又买了一套房,想给意友们分享一下卖房买房经验。


一、背景

本人80后,在武汉上的大学,毕业后在武汉工作,目前家庭年收入30w+07年和12年分别在江夏和关山大道买了一套房,现在住关山大道的房子,但是都是小户型,考虑到还孩子越来越大了,想再换一套大点的房。


二、为什么要现在买房

其实我一直在问自己这个问题,毕竟错过了15-16年初最佳换房时机,现在房子经过过去一年的暴涨,基本都翻番了,现在买是不是傻?!万一买了跌了怎么办?但是我仔细分析了一下,我现在虽然换房子要比去年多花100w,但是我以前的房子也升值了,一卖一买只用多花60w左右。另外,我买房子是刚需置换,5年内都是不会卖的,不太在意价格的涨跌,就算房价跌了20-30%,我目前的收入也还是能够承受的,不至于破产。当然了,主要原因是现在我换房的意愿很强烈。


三、需要多少钱?

打算卖掉江夏的房子,大概能卖100w左右。想买关山大道三房两卫的房子,大概需要250w左右。打算手上再拿50w现金,贷款100万,每月还款五千多,压力不大。


四、卖房子经历

二月底把房子挂出去了,由于我挂的价格还算是比较合理的,加上房子的装修和保养还不错,很快就有意向客户了,不到半个月就签合同成交了。总的来说,卖房子还是比较简单的,有几点建议分享一下:

1、房子既然是商品,就有必要包装一下。房子卖之前,要把房子打扫收拾一下,营造一种家的感觉,这样容易出手;

2、房子挂到网上后,会有一些中介要你和他签独家销售合同,千万不要签!!!

3、对房子的买家要有一定的识别能力,有些可能是中介带过来的假买房人,就是托,忽悠你签独家;

4、签合同时候,哪些家具和物品你要的,哪些是不要的要约定清楚;

5、由于卖房对中介和买方是随机的,尽量把房子卖给那些靠谱的中介和爽快的买房人,这样后期也会比较轻松。

6、如果你没有贷款,卖房是比较快的,最快一个月,一般两个月。如果你有贷款,需要先去银行解押还贷款,解除抵押。如果你已经决定要卖房了,可以先去把贷款还了,节省时间。


五、买房子经验

卖的房子签了合同之后,第二天我就去看二手房了。我目标比较明确,就是要找一个离公司近、学校近、三房两卫的房子,并且我只在关山大道这两个小区选择,离我现在住的房子也比较近。由于我对这附近比较熟悉,去找了这两个小区附近的中介,看了差不多十来套房子,最后前前后后花了大约十天的时间,遇到一套各方面都比较满意的房子,就马上定下来了。卖房和买方签合同时间只相差10天,还真是比较快的。几点经验:

1、置换房子一卖一买的时间要尽量缩短。如果是处于房价暴涨阶段,要先签了买房合同,再签卖房合同。如果房价比较平稳,签了卖房合同后,立马可以开始着手买房了;

2、一定要非常明确你的需求,对房子位置、户型的要求,轻易不要改变;

3、对不满意的房子,对有可能出现问题的房子,比如:房子有漏水问题、房东在外地姐姐帮他卖、房子有贷款抵押需要买房首付去还、房子两证不在手上,一定要果断放弃!!!

4、你想要的房子可能并不会这这段时间出现,一定要注意你的核心需求,如果是改善性购房,不要退而求其次;

5、遇到自己非常满意的房子,不要犹豫,果断定下,定金可以多下一点5-10万,约束双方;

6、找一个靠谱的中介,把你的具体需求告诉他,他会把满足你要求的房子推荐给你,会让你节省很多时间;

7、看房子的过程中,有些中介会让你签什么服务的单子,又或者说见房东需要交意向金,除了签合同,不要签任何其他字,更不要交什么意向金,那都是中介玩的手段;

8、看中的房子有时候可能超出你的预算,一定要计算好自己的钱、贷款额度,不要超出自己的预算太多;

9、买二手房之前,先去网上查查自己的征信,看看有没有问题,这有可能影响到你的贷款;


六、买卖房子流程

经过一买一卖,我对流程比较熟悉了,给大家参考:

1、房东把房子挂到网上或中介;

2、买方找中介看房子;

3、买方看中房子,和房东谈好价格;

4、中介安排买方和房东签合同,交定金、全部或部分中介费;

5、房东去银行归还剩余贷款,解除房子抵押;

6、房东和买方去银行面签,签贷款合同;

7、银行贷款审批通过后,买方去做购房资格查询;

8、房东和买方约定时间去房产局过户,当天付首付;

9、买方拿到房产证后去银行做抵押;

10、抵押完成后,银行放款给房东;

11、房东收到尾款后,结清物业水电气等,交房给买方;

12、买方收房后,把物业等保证金给房东,完成!


七、关于中介

很多人都很讨厌中介,说中介是托,哄抬房价等等。其实确实有很多中介不专业,我也遇到很多不靠谱的中介,老是忽悠你,但是还是有比较专业素质高的中介。另外,中介报的价格都是房东的心理价位,中介希望的你们快速成交,他好拿中介费,至于房价高一点低一点,其实对中介费来说相差无几。关于找中介和签合同的几点经验:

1、搜房是1.5个点,链家和吉家是2.5个点,其他中介是2-2.5个点不等,可以适当谈点折扣下来;
2、除了中介费,还要交评估费和贷款服务费,有些中介看似中介费低,但是其他费用收的高,所以你谈的时候最好搞清楚       除了几个点的中介费,还需要其他费用是多少;
3、每家中介找一个业务员就行了,然后告诉你的需求,毕竟每家中介掌握的房源会稍有不同;
4、中介只要把买方和卖方撮合在一起,签了三方的居间合同,中介在法律上的义务就已经完成了,后续陪你你过户收房等等都 是属于赠送服务,也就是签了居间合同交了中介费,你的中介费是很难要回来的,所以签合同要考虑清楚;
5、签的居间合同(也就是交定金和中介费时候签的)与网签合同(过户时候签的合同)具有同等法律效力,也就是说,只要你 签了居间合同,就必须按照合同要求来,网签合同只是居间合同的一个补充,两者同等重要;
6、房子中介费是按你的成交价收取的,契税是按银行评估价收取的;
7、一般评估价都会比实际成交价低,所有二手房的实际首付要比规定的30%或50%要高。

八、关于买房

很多网上的大牛们分析各种宏观经济、政策,说的头头是道,有的劝大家赶快上车赶快买,有的说房价马上就要跌了,千万别买。各位要有自己的判断,认真理清自己的需要,是买房结婚?改善?投资?并且还要结合自己的实际情况来,自己的收入、未来的预期收入、上学、上班距离等等。所有不了解你实际情况就劝你买房或不买的都是耍流氓!

另外,武汉最近由于限价导致新房要抢,我觉得大家不要埋怨ZFKFS了,因为这根本是市场行为,与其天天和ZF怄气,不如自己想想办法。其实可以考虑一下十年楼龄以内的二手房,尤其是装修过的,买了之后基本马上就可以入住,如果你买新房,交房需要1-2年,装修和放置一段时间需要半年-1年,基本上买新房到你住进去需要2-3年了,为什么非要买新房呢?

本帖最后由 binghelk 于 2017-4-21 14:08 编辑

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房小蜜 + 8 谢谢分享,“得意”有您更精彩!

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发表于 2017-4-20 13:04 |只看该作者
换房成本起吗10个点左右。 但是没办法

 

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发表于 2017-4-20 13:08 |只看该作者
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发表于 2017-4-20 13:09 |只看该作者
楼主买的是哪里

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发表于 2017-4-20 13:13 |只看该作者
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回复 便衣110 的帖子

满两年的要不了10个点

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发表于 2017-4-20 13:19 |只看该作者
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回复 王笑虎007 的帖子

谢谢很麻烦的一个过程

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发表于 2017-4-20 13:23 |只看该作者
写的很好 赞个

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发表于 2017-4-20 13:30 |只看该作者
楼主买的哪里?我去年3月卖和买同时进行,头天签的卖房合同,第二天签的买房合同,顺利的搞定

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发表于 2017-4-20 13:56 |只看该作者
sunhome77 发表于 2017-04-20 13:30
楼主买的哪里?我去年3月卖和买同时进行,头天签的卖房合同,第二天签的买房合同,顺利的搞定

还是你比较牛啊!!

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发表于 2017-4-20 15:35 |只看该作者
我16年3月置换,我卖的其他城市的房子涨了120%      我买的武汉的房子才涨了50%  

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发表于 2017-4-20 16:23 |只看该作者
30万+的家庭年收入为啥要换房?直接买套新的就结了

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发表于 2017-4-20 16:27 |只看该作者
zzzzzzzzz778 发表于 2017-04-20 16:23
30万+的家庭年收入为啥要换房?直接买套新的就结了

限购了,我也不想离婚这么麻烦。

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发表于 2017-4-20 17:16 |只看该作者
猜得不错的话,LZ估计07年买的藏龙岛,12年估计买的新世界或者保利。 跟LZ 买的时间地点差不多,15年底又在光谷转盘搞了一套。 现在换个房成本太高,需要的周转资金比较大。二手房光谷这边普遍倒挂非常严重,搞得新房加钱卖。

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发表于 2017-4-20 17:22 |只看该作者
千里之外SY 发表于 2017-04-20 17:16
猜得不错的话,LZ估计07年买的藏龙岛,12年估计买的新世界或者保利。 跟LZ 买的时间地点差不多,15年底又在光谷转盘搞了一套。 现在换个房成本太高,需要的周转资金比较大。二手房光谷这边普遍倒挂非常 ...

你的时间点踩的准啊

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发表于 2017-4-20 17:22 |只看该作者
zzzzzzzzz778 发表于 2017-04-20 16:23
30万+的家庭年收入为啥要换房?直接买套新的就结了

不卖一套,哪来这么多首付!

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发表于 2017-4-20 17:26 |只看该作者
回复 binghelk 的帖子

瞎猫碰上死耗子,再就是家里支持。现在还住在藏龙岛这边,不堵车空气也好。 光谷关山大道都不敢去。

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发表于 2017-4-21 09:09 |只看该作者
a-king628 发表于 2017-04-20 13:23
写的很好 赞个

感谢!

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发表于 2017-4-21 09:18 |只看该作者
你这成了专家了,不错

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发表于 2017-4-21 09:24 |只看该作者
真心的好贴,最近正好需要一进一出,帮了我不少忙,谢谢楼主

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发表于 2017-4-21 09:24 |只看该作者
哈哈,楼主,,我也是关山一套,江夏某地一套。。但是现在江夏限购的,我想卖江夏那套,再在关山搞套更大的。。我们不会是一个小区的吧
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