【楼市达人秀第四季no.13】年前签了二手房合同，总结一下自己这一年看房的经验

mmoon

 LZ正在参加【楼市达人秀第四季】

2016，让咱们一起成为楼市达人，洞悉武汉房市！

还有劲爆大礼等你来拿~

怎么样？按捺不住了吧？

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      LZ大概是15年6月份开始看房，当时脑袋是个糊的，地段，户型，朝向，配套等等完全是一窍不通，没办法，只能自己一点点找资料，看房子。LZ大概是在16年1月底签的合同，二手房，位置就不说了，说说我的一点心得吧。

       去年6月开始走上了看房的道路，总结下来有几个必不可少的工具。

       1、百度，没错，就是百度，虽然百度竞价机制坑爹，但是不得不说，只要你用心，还是能找到不少有用的东西。我看房比较奇葩，首先我的目标是整个武昌都可以，但是还是要找出几个比较喜欢的地段，所以每天抱着百度地图看，找看起来比较顺眼的地段，比较熟悉的地方看看有什么没有注意过的地方，完全不熟悉的地方也很好搞定，从你熟悉的地方放大，然后用全景地图自己“走”过去看，周边的配套、环境什么的一目了然，所以也节约了不少时间，完全不用跑过去特意看了，不喜欢的地段就直接忽略掉，买不起的地段也直接忽略掉，这些地段再漂亮，涨的再好也跟你没有关系，有多少钱办多少事对吧。

       百度的第二个作用就是能找到你所需要的历史问题，地段的历史也是很重要的，我不懂风水，但是也不能不考虑，很多年前我就知道保利华都那一片的开盘价，也听过几个做楼的朋友说过杨家湾殡仪馆就在那边，所以当有人推荐我买金地雄楚一号，天悦的时候我直接一口拒绝了。

       还有一个就是ZF的规划，你可以找到各种部门的武汉整体规划地图，未来的规划发展，都在这上面，包括我们买房想知道的学校，是否有高架桥（之前有个朋友急急忙忙买了某楼盘期房，交房装修后没2年，开始在小区门口修高架桥，导致他后悔了很久），垃圾场，变电站等等问题。
所以当你的选定范围逐步缩小的时候，在百度上所查的信息就越详细。

      有人说买房三要素是地段地段地段，我认同这种说法，但是是建立在二套房投资的基础上。首套房的刚需们，不要被地段带着走了，虽然地段是目前房地产第一要素，但是在刚需身上体现的不是很明显，首先你不会拿出来卖，再就是你可能还不是在有闲钱投资的阶段，所以第一考虑要素就是自己住房的舒适度，再就是未来小孩的居住环境。现在有很多人喜欢地铁盘，下楼就是地铁，门口是地铁几号线等等，这些是投资客需要考虑的东西，试想一下你如果住在地铁站旁边，肯定是主干道，今后对小孩的居住环境是肯定会有影响的，但是地铁又是我们生活必需品，所以在地铁站附近，不是紧邻地铁站的楼盘才是刚需需要第一位考虑的。

      2、中介，第二个是中介，LZ是新房二手房都不介意的，LZ也是比较奇怪的人，大家都喜欢电梯房高楼层，但是我喜欢一梯两户的楼梯房，所以就找了中介专门找这样的房子，当然要求是框架结构，不能是砖房，大家都知道，这种房子大概都是2002-2006年期间做的房子，之前的房子不是框架结构，之后的房子都是高层，所以找起来非常困难。

     当然，LZ当时因为不懂行情也犯过错误，当时为了找这种房子，在同一个地段同时找了两三个不同的中介看房，这样做的后果就是，这个地段的房价可能被你一个人炒起来了，因为会有几个中介同时打电话给一个房东说要看他的房子，如果你是房东，自然会涨价，再一个就是有可能每个中介给你看的房子都是一样的，也给自己增加了烦恼，所以我建议在自己的目标地段找一个靠谱负责的中介就够了，也省得麻烦。所以我后来就推掉了其他中介，只在一个地段找一个负责的中介。这样也方便了我后来签约谈价格，因为房东发现他的房子没多少人去看。虽然说武汉的房价有一半是中介炒起来的，但是如果你考虑二手房，找个靠谱的中介还是非常重要的。

     3、得意，在知道得意之前，我还不知道新房有那么多维权问题，看了3个月得意后，我渐渐对新房失去了兴趣，电梯问题，公摊面积大，期房未知性大，来武汉的大开发商也是质量不能保证，当然这样也让我错过了一些很不错的新盘，可能是我顾虑太多了。当然新房的置业顾问的话不能信，规划你得自己查，地铁、学区等等问题都需要你自己查，还有一些置业顾问会耍手段，看你不下定金就不理你，让你觉得没有面子等等，他只要给你脸色看你就直接转身走人或者换人就行了，首先保证你花钱要花的舒服。

      总体来说大概就这么多，当然房屋的质量，户型什么的就不用我多说了，得意上面有很多这种帖子。我只说说我这大半年的一些感想。

大家都想知道LZ在哪买的哪个户型哪个中介，我不是来帮中介打广告的，但是想找到靠谱的中介也非常难，我之前也有个帖子说过这个中介是我一个现实中的朋友，所以有什么话他都会跟我直说，每次看完房子我也会参考他的意见，所以还是非常满意的，之前碰到过的中介也有非常负责的，后来因为他所属的地段被我pass掉了所以一直觉得非常抱歉。

说说我买的户型吧，LZ买的是一个122平面的一个三室两厅两卫户型，3楼，总楼层7楼，刚刚在网上找了半天户型图，没有一个完全一样的，这里有一个比较像的，当然框架结构的布局都是自己设计的，不一样也很正常。

2016-2-16 13:00 上传

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整体户型差不多就是这样，进门左边客厅右边餐厅，双阳台，餐厅一个客厅一个，就是这种方正的户型，采光什么都不错没有暗房，后期有什么补充的我会继续更新的。

补充更新一点：容积率
目前武汉买房的人非常多，也是因为前几年的限购政策把很多人拦在门外，现在武汉楼市这么火爆也是情有可原，涨价也可以说是补涨。
我选择二手房还有一个很大的原因就是容积率的问题，当我还是一个看房菜鸟的时候，中介带我去各种不同的小区看房，每次进不同小区的感觉都不同，有的小区还没有进门就觉得不舒服，但是总也说不上来是因为什么，现在回过头来看，容积率的问题，各位也都知道，容积率越高，楼房密度越大。现在新做的楼盘（高档的不说，别墅不说不是一般刚需能够承受的），容积率都是越来越高，前几天看到竟然有容积率5点几的楼盘，进了楼盘就会感觉压抑吧。
Z简单的楼盘的例子：锦绣龙城
这个楼盘我当初去看过，每一期进去的感觉都不同，而且这个楼盘体量大，工程周期比较长，从两千零几年开始做楼梯房，到2008年后做11层一梯两户的小高层电梯房，再到后面做32层的高层，可以看到Z近几年开发商的一个心态，尽量多盖楼多赚钱，容积率自然越来越高。
所以大家买房的时候还要考虑到一个容积率的问题，前两天看到有人在讨论自己买的房，我家十几楼每天就几点到几点有太阳，你家二十几楼每天比我家多晒1个小时太阳，类似这样的话听起来很悲哀，很多人背着上百万的债倾其所有买的房，连晒太阳还要数着时间。
所以希望大家买房还是不要忽略容积率这个问题。
开这个帖子也是希望各位不要被开发商置业顾问或者中介给忽悠了。


Z新更新，楼盘分析
好久没更新，更新一些看过的二手房

一些需要注意的细节问题

美女大作战

回复 mmoon 的帖子

看来我和楼主的爱好想法一致啊！我也喜欢一梯两户的二手房，请问楼主找的是哪个中介呢！可以短给我中介的联系方式吗？

mmoon

回复 美女大作战 的帖子

好吧，我不是来帮中介打广告的哦，还是希望能帮助到你把

sunhome77

看了半天也没有明白买在哪里

mmoon

回复 sunhome77 的帖子

抱歉啊，银行面签还没有去做，怕房价起来房东返回，等手续办完我会具体说说周边楼盘情况的

明天回家

请问是买的哪里二手房，什么一个价格？能否告知我们参考一下

mmoon

明天回家 发表于 2016-2-15 17:29

请问是买的哪里二手房，什么一个价格？能否告知我们参考一下

后期我会更新价格地段等等的。

旺仔可乐

武汉宜信普惠

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pretty8619

回复 mmoon 的帖子

我Z近也有买二手房的打算，也想在武昌买，能不能向楼主请教一下买的是什么楼盘？是哪个中介呀？

下午TEA

我Z近也有买二手房的打算，也想在武昌买，能不能向楼主请教一下买的是什么楼盘？是哪个中介呀？

双鱼座

楼主思路跟我很接近，想知道你出手的楼盘和户型

心莲

我也是今年初签的，但还不是正式合同，定金已付，银行面签年前一周内也搞完了，现在坐等银行的放款通知。我买的二手房因有消费贷，麻烦多了。中介说前后还得大半个月才能过户。
楼主勤奋，多写点心得吧。三不三来支持一把。

月光下的眼

（纯粹干货）
自己也买过同时也卖过自住的二手房，发自内心的说，几乎所有中介都一样，还要看个人素质，95%以上的中介人员都不靠谱，满嘴跑火车、能忽悠就忽悠，反正这个行业人员流动性大，准入门槛低。
有个别中介人员的个人素质不错，但非常非常难找，几率等同于买彩票。
既然碰不到好的中介，那就只有考虑佣金的高低了，这毕竟是真金白银的东西，从目前我所了解的情况来看，现在市面上绝大部分中介费都在2%-2.5%，之前有家中介是外地过来的，叫真二网，据说是零中介费，但受到各大小中介的攻击，好像做的不怎么样，另外做的Z大的就是搜房网，0.5%的中介费，对于购房者来说，也算是省了很大一部分钱了，也受到攻击，但搜房家大业大，现在算是做起来了。比较动不动100多万的房子，一下子就省了1万多块呢。

zynchm

同求靠谱中介

聪明屋-琪琪

coldwave1215

请问如何看ZF规划？

mmoon

coldwave1215 发表于 2016-2-16 14:07

请问如何看ZF规划？

我是在ZF一些网站上面找的规划图和看的一些ZF规划政策，当然规划图非常大，我上次下载了一个有几十兆的图，但是可以放大非常的多，看的也非常清楚

心莲

回复 月光下的眼 的帖子

在点。
我就是通过网上和其他中介多方看房找到房源，然后其他中介非要2个点中介费不少，那么我就把房源跟同样带我看过房但不满意房源的搜房中介，让他们自己去找到房东。房东同意搜房中介进行过户，我也就与搜房中介签约。因为关系到房东有贷款未还，必须要中介机构进行操作解压房产证。实际费用是0.5个点加上0.2共0.7个点。