登录 | 注册 | 其他帐号一键登录:
广 告
搜索
得意生活-武汉生活消费社区 社区 意粉咵房 【实用】总有用得上的时候!史上最新最全二手房买卖攻略 ...
不动产登记“一网办理”买卖房需双方夫妻同意? 一万左右能买哪些盘?四新下半年8盘供应 征集“人生第一套房”
民宿不能开在“民”住房沌口两大新盘详细解读光谷东唯一能抢的新盘热议武汉“网红”远城区关山大道投资价值讨论
查看: 88329|回复: 291
go

[购房经验] 【实用】总有用得上的时候!史上最新最全二手房买卖攻略,二手房疑难杂症都抛过来吧!

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-5 13:54 |显示全部帖子
标签
创建标签

武汉美食

提交
     面对日益高涨的房价,越来越多的人因为价格、周边配套、小区成熟等原因把目光转移到了二手房。二手房延伸出来的各种咨询五花八门,问题非常的多。还有网友付小费求二手房专业人士指导的,真是无奇不有哇!
     小编急大家所需,整理了这个帖子,以后妈妈再也不用担心亲的买房问题~~
  
     点击以下楼梯直达需要了解的内容楼层:
   
 
 
 
 

小编往期答疑贴回顾:(不定期回复,亲们可继续咨询)
 
2013毕业季——怎样办理户口托管,集体户口如何购房落户?相关政策和答疑见这里~~
 
关于武汉市购房资格的解读,以及部分常出现的疑问解答。
 
个人经验贴,超详细集体户口转城区小区户口指南。(未达购房面积和金额的)
 
购房流程——得意买房经汇总贴:首次置业的小白们看过来!
 
如果这些内容还不足以解决你的疑问,别担心,小编已经准备的很周全了,今天邀请了才买过二手房并经验丰富的猪猪头版主,和二手房资深经纪人与小编一起参与本次二手房专题答疑,各种疑难杂症都抛过来吧!我们会竭尽所能为亲排忧解难!
  
买房路上,得意与您一路相伴!
暂时用不上,没时间细研究的童鞋,点击下面的收藏错不了
已有 2 人评分小红花 收起 理由
猪猪头 + 10 辛苦了~
得意小助手 + 20 好全面!辛苦了!

总评分: 小红花 + 30   查看全部评分

专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-6 14:19 |显示全部帖子
   二手房购买流程:

   1. 图解:




  2. 文字解释:
   1) 看房
   2) 议价,交房,付款方式等细节的磋商
   3) 达成一致以后签合同(有中介参与的要签三方合同)
   4) 申请贷款,办理贷款手续
   5) 贷款审批通过后网签
   6) 到登记窗口核查购房资格
   7) 符合购房条件后打印合同、提交双方登记资料
   8) 到房地局办理产权交易过户,拿到收件单以后交首付(但要预留一定的物业交割保证金)
   9) 办理土地证过户
  10)
结清水电费物业交割保证金等。

  3. 办理网签的流程(图解):

     网上签约备案的网址是http://scxx.whfcj.gov.cn。办理流程如下:

    1)网上预签电子合同。登陆http://scxx.whfcj.gov.cn,点击二手房个人网上合同登记备案,填写相关信息,点击保存,系统生成的合同编号。


    2)打印核查回执单。购房人(委托人)凭合同编号到登记机构“资格核查”窗口进行购房资格核查,并由窗口工作人员出具“核查回执单”。

    3)查询购房资格核查结果。48小时后购房人可通过房地产市场信息网(http://scxx.whfcj.gov.cn),“二手住房购买资格核查结果查询”栏目输入“核查回执单”编号(最后五位数字)查询购房资格核查结果。

    4)打印存量房买卖合同。符合购房条件的,凭“核查回执单”到登记机构打印查询结果通知单、承诺书及存量房买卖合同。

    5)买卖双方到登记机构办理二手房买卖转移登记手续。
专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-6 15:05 |显示全部帖子
二手房所需提交的资料:

序号

收件资料

 

份数

提供单位

备注

必要资料

1

登记申请书

原件

1

房产登记部门

 

2

房屋所有权证

原件

1

 

 

3

国有土地使用权

复印件

1

 

核对原件

4

房屋测绘平面图

复印件

1

 

 

5

存量房买卖合同

原件

1

房产登记部门

 

6

买卖房屋计税价值证明

原件

1

 

计税价值需审核

7

申请人身份证明

复印件

1

 

核对原件

8

申请人婚姻状况证明(户口、结婚证、离婚证、无婚姻登记记录证明

复印件

1

民政部门

核对原件

9

工商营业执照或组织机构代码证

复印件

1

 

单位购买时需提供核对原件收取加盖公章复印件

10

单位授权委托书

原件

1

 

单位购买时需提供

11

代理人身份证证明

复印件

1

 

单位购买时需提供,核对原件

12

其他必要资料

原件

1

 

 

辅助资料

1

承诺书、住房购买资格核查结果通知单

原件

1

 

个人购买住宅需提交

2

境外个人购房的,提交用工证明、薪金证明或结汇证明、工作学习或居留证明

原件

1

 

 

3

监护关系证明

复印件

1

 

申请人为未成年人的需提供,核对原件

4

监护人书面承诺书

原件

1

 

出卖人为未成年人的需提供

5

流动人口婚育证明

复印件

1

户籍所在地计生办

买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供,核对原件

6

境外机构在武汉设立的分支机构购房的,提交外商投资企业批准证书

原件

1

 

 

办证时限

3个有效工作日

 

 

 

符合国家法律、法规要求,资料手续齐备


   小编友情提示:这里要说明的是,要是有中介参与,基本上中介会核查房东的证件。后期要是出现纠纷,可以找中介。要是避开中介自己和房东交易的童鞋,要特别的注意查验证件的真伪,现在离婚转移房产,有带假老婆去卖房的呢,证件也做的很真,让人防不胜防。所以这个环节还是特别需要注意的噢!
专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-6 15:51 |显示全部帖子
二手房所需收取的税费明细:

序号

缴费项目

收费标准

纳税、费义务人

住宅

非住宅

1

交易手续

5元/㎡

11元/㎡

交易双方各一半(详见注释1)

2

交易印花税

0.05%单位缴纳

0.05%

交易双方(详见注释2)

3

土地收益金

划拨土地缴纳

 

出让方(详见注释3)

4

个人所得税

1%、20%

3%、20%

出让方(详见注释4)

5

营业税及附加

5.7%

差额征收5.7%

出让方(详见注释5)

6

土地增值税

5%

出让方(详见注释6)

7

契税

1%、1.5%、3%、4%

4%

承让方(详见注释7)

8

房屋登记费

80元/套

550元/件

承受方

9

证照印花税

5元/本

承受方

10

工本费

10元/本

共同承受人


注释1
2008年11月1日(含)以后,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。


注释2
2008年11月1日(含)以后购买住房或转让住房,对个人免征印花税。


注释3

土地等级商业仓储工业居住及其他
240216192176
192176160144
144136128120
12011210496
96888072
80726456
64564840
56484032
48403224


注释4
转让个人自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得,免征个人所得税。(个人转让住宅所得税为核定征收1%或查账征收20%)。
个人转让非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%。


注释5
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年
)的普通住房对外销售的,免征营业税。


注释6
对个人转让非住宅存量房依法应交纳土地增值税。武汉市现行土地增值税预征率为:非住宅类房地产预征率为5%。


注释7

2010年 10月1日起个人购买别墅类(含单体和联体别墅)非住宅契税按照4%税率征收;个人购买非普通住宅或家庭唯一普通(含90平方米以下)住宅契税按3%税率征收;个人购买属于家庭唯一扑通
住宅契税按1.5%税率征收;个人购买90平方米及一下家庭唯一普通住房为1%;
个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的,原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
单位购买房屋契税按照4%税率征收。


注释8
普通住宅与非普通住宅标准:
2011年12月1日期,个人购买七个中心城区、以及东湖新技术开发区、沌口开发区和东湖生态旅游风景区,普通住房应同时满足以下条件:
1、住宅小区建筑容积率≥1.5;
2、单套建筑面积≤140平方米;
3、总价≤140万元。
远城区普通住宅标准应同时满足以下条件:
1、容积率≥1.0;
2、单套建筑面积≤140平方米;
3、总价≤不超过90万元。


注释9
家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-6 16:01 |显示全部帖子
关于中介:
  
     现在提起房屋中介,大家都会说是黑中介巴拉巴拉~~~其实小编想说,任何行业都有素质高的从业人员也有投机取巧的那颗老鼠屎。我们不能用有色眼光去看一整个行业,中介既然能这样铺天盖地的存在,自然有存在的道理。


     关于中介费:按规定中介费是买卖双方各支付成交价的1%,但是由于是卖方市场,一般房东都是净得,所以实际情况是2%的中介费都由买方支付。还涉及到的评估费、担保费,按照规定是不应该由中介收取的,也就是说中介有权收取的仅仅是2%的中介费。评估费是在贷款前银行行评估房子所产生的费用,担保费是在有贷款发生的情况下担保公司收取的费用。当然也有中介有这些代办服务的话,也是可以收取这部分费用的。

     下面就说说广大意粉关注的,到底买房是找中介还是越过中介直接和房东交易这两方面的利弊。


     找中介的利:
     1.不操心房源。目前的二手房,特别是好房源90%都掌握在中介手里,一个是房东自己不知道自己的房子到底值多少钱,多挂几家中介便于卖个好价钱,二个是大家都担心交易的对方是骗子,一个怕被骗钱一个怕被骗房。有中介参与放心一些。这也是房源掌握在中介手里的原因。中介会不厌其烦的带你去看你看中的房子,比你自己东打一枪西打一炮的到处找房源要方便的多。
     2.避免被骗。刚才说,不管是买方还是卖方,都是怕被骗的。万一遇到扯皮的事情或者产权啊金钱方面的纠纷,你房子给了钱没拿到?或者钱给了,房子拿不到?不要紧,还有下家不是,打官司还可以把中介拉上一起呢,可以把损失降到最低。
     3.省钱。这一点可能蛮多人会嗤之以鼻,其实找到好的中介确实可以避免一些费用的。比如房价的评估等。中介经手的房源多,能基本上很准确是评估出你的房价,不会偏离房地局的官方估价很多。要知道现在,银行的评估价只能高于房地局的评估价而且两者取高的那边收税呢!所以评估高了该你多缴税,评估低了有可能影响到贷款额度。这还真是个学问!
     4.少走弯路。资深的中介了解各项房产方面的规定政策,整个业务流程也很熟悉。可以及时的给予你帮助和指导。
     5.协助贷款。话说现在很多银行对二手房贷款不太感冒,而中介做的多了,自然是熟人好办事。再加上需要准备什么资料啊证件啊什么的,你只需要按照中介的要求去办,不用动脑筋操心。
     6.交易完成以后,为双方善后。比如水电煤气有线等费用结清,物业保证金的结清等。避免私自交易产生不必要的麻烦。


     找中介的弊:
    1.费用。就是2%的中介费了,这个费用算下来也有好几万,对买房要大出血的人来说,还真是雪上加霜啊。
    2.遭遇“黑中介”。你兴冲冲的去看房,被告知房东出国了,或者这个房子已经卖了,极尽忽悠,让你疲惫不堪。


     其实小编还是建议不想操心的人还是选择中介,找中介切记:
    1.一定要找正规的中介。要查看中介的资质和经营证书等,一定不要找那种民间自办的,说能多便宜多便宜给你办,到时候哭都来不及哇。
    2.正规中介里面的资深经纪人。二手房这个东西,门道还是蛮多的。菜鸟和资深经纪人用起来,差别不是一点两点。找一个懂行的经纪人,会替你量身介绍适合你的房源,帮你规避一切可能被骗的环节,帮你顺利贷款,干净善后等等。


     孰是孰非,欢迎各位意粉参与讨论。然后,对这方面还有什么疑问的,欢迎继续跟帖提问。


专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-6 16:09 |显示全部帖子
广 告
网友自己交易二手房的分享:





1. 买二手房自己过户如同自助游,前期准备工作到位,后期过户贷款也不是难于上青天的事情

http://www.deyi.com/thread-3980932-1-1.html


已买二手房,没有中介,顺利办下房产证,目前等银行的贷款审批和公积金办公室最终的消息。问题应该不大,只是需要等待一些时日。


2.外地户口,跳过中介自己办手续并不难,买套二手房: 80万的房子,省了7万5

http://www.deyi.com/thread-4467809-1-1.html



折腾了两个半月,终于把房子的事情搞定了。两证到手,尾款也已经由银行打入卖方账户。回头想想这段时间的买房历程,颇多感慨。现在有时间空闲下来,也来扒一扒,以给广大买房者,特别是像我这样的购二套房,主借人为外地户口女性,提供参考与帮助吧。


3.这才是详细的二手房买房攻略!

http://www.deyi.com/thread-4281326-1-1.html

感言:

1.    个人过户并不难,无非跑了几趟路,而这与看房跑的路相比,不算什么。我们由于老临时出状况,多跑了几趟路,也耽误了时间,希望看到这篇帖子的水木xdjms有了我们的前车之鉴,办任何手续都一次成功!

2.    为了省事全权委托中介代办的话,这些重要证件的原件是否放心交给他们呢?且中介不见得能如自己这么上心,什么事都第一时间去办,不耽误流程。中介不但帮不了多少忙,说不定还会误事——比如这次缴税的延误。

3.    如果是夫妻俩买房,双方都可以写个授权委托书(办证大厅有范本),授权对方办理,当然各种证件原件也得交给对方。这样,不同的日子,两人谁空谁去办。如果两人都不空,还可以授权给某个有闲的亲友。如果合适的亲友人选也找不到,又实在没时间自己跑,还可以找办证大厅附近的一堆代办公司,1500元全包,比中介便宜多了。卖方也可以委托别人办理。

4.    网签,中午人最少;缴税,下午办理会比较快;过户、抵押,开门之前一个小时就去排队,能减少后面等待的时间。




4.二手房过户完毕,房子挺满意,后期费用被中介吃了差价,经验教训!


http://www.deyi.com/thread-4252412-1-1.html

经过一个月漫长的等待,5月24号银行的贷款审批终于通过了,期间各种不安,贷款金额大,92万,单身,4月19号办的手续,信用记录有问题,老公有几次信用卡逾期和房贷逾期还款,先前一直担心首付30%,贷款70%办不下来,看来交的中介费和担保费还是有作用啊,自己去办估计就悬了。


5.【木德木作杯楼市达人秀NO.26】穿防弹衣、买二手房------啼笑皆非的买房故事

http://www.deyi.com/thread-4602248-1-1.html

同事A的父母家面临拆迁,不得不加入购房队伍,经过无数次看房选房,经历一回回斗智斗勇,最终尘埃落定搬进新居。A给我们讲了她父母的购房故事,听者无不笑得前仰后合,大伙说这都可以编成一部电视剧了……


     不得不感叹:得意的网友都是强大的啊,各种攻略都有,避开中介的,有中介参与的,与房东斗智斗勇的。。。一手网友分享,尽在得意房产,买房过户各种疑难杂症,都不是问题哦!

专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15 

UID
252411 
帖子
956 
精华
金币
1238  
威望
9  
注册时间
2012-1-2 

手机党

发表于 2013-8-7 15:08 |显示全部帖子

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15 

UID
123701 
帖子
678 
精华
金币
1765  
威望
0  
注册时间
2010-4-12 

手机党

发表于 2013-8-7 15:43 |显示全部帖子
支持,lz辛苦了
http://www.deyi.com/thread-6572526-1-2.html欢迎来踩我的装修日记

Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17

UID
378509 
帖子
4475 
精华
金币
3095  
威望
3  
注册时间
2013-4-18 

手机党 韩国

发表于 2013-8-7 21:30 |显示全部帖子
这个很全面,值得收藏一下。我要是选不到合适的新房,就准备看看二手房。小编整理的很及时!

Rank: 16Rank: 16Rank: 16Rank: 16 

UID
12990 
帖子
2056 
精华
金币
4264  
威望
52  
注册时间
2008-6-9 

妈宝俱乐部 手机党

发表于 2013-8-7 21:32 |显示全部帖子
目前还冒得能力买二套房,以后也准备买个学区房周边的二手房的,先收藏备用呀

Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17

UID
373313 
帖子
4604 
精华
金币
3751  
威望
7  
注册时间
2013-4-2 

手机党

发表于 2013-8-7 21:33 |显示全部帖子
不准备帮二手房,帮亲戚问一下,,二手房自己和房东交易,不通过中介的话,具体风险是在哪里咧???

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-7 22:24 |显示全部帖子
大老憨 发表于 2013-8-7 21:30

这个很全面,值得收藏一下。我要是选不到合适的新房,就准备看看二手房。小编整理的很及时!


以后有问题也欢迎来得意房产咨询
专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-7 22:25 |显示全部帖子
小米粥。 发表于 2013-8-7 21:32

目前还冒得能力买二套房,以后也准备买个学区房周边的二手房的,先收藏备用呀


以后有问题也欢迎来得意房产咨询
专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
217928 
帖子
20352 
精华
金币
2885  
威望
110  
注册时间
2011-9-13 

手机党

发表于 2013-8-7 22:27 |显示全部帖子
不再繁华 发表于 2013-8-7 21:33

不准备帮二手房,帮亲戚问一下,,二手房自己和房东交易,不通过中介的话,具体风险是在哪里咧???


如果是买方的话,就是要注意付款方式,其实在上面的网友分享里面,有一个网友是在过户之前就打了五十多万的首付给房东,其实这个是有风险的。一般是见过户收件单付首付。再就是检查房东的房产证身份证结婚证等,以及有没有出租方面的纠纷,水电结清等。

专注于为网友解决各类买房问题

Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17Rank: 17 

UID
203145 
帖子
2252 
精华
金币
1396  
威望
9  
注册时间
2011-7-27 

丽人会 手机党

发表于 2013-8-8 08:38 |显示全部帖子
支持,收藏留着慢慢看。

Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19Rank: 19 

UID
58358 
帖子
1466 
精华
金币
5721  
威望
2  
注册时间
2009-7-16 

手机党

发表于 2013-8-8 08:44 |显示全部帖子
先收藏,再慢慢看

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15 

UID
252411 
帖子
956 
精华
金币
1238  
威望
9  
注册时间
2012-1-2 

手机党

发表于 2013-8-8 08:46 |显示全部帖子
回复 *房小蜜* 的帖子

非常实用

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24 

UID
240259 
帖子
9712 
精华
金币
9308  
威望
231  
注册时间
2011-11-22 

三好意粉 版主勋章 吃喝玩乐团 盖楼达人 得意之星 楼市达人 职场传奇 手机党 手机党MVP 意大利 旅游体验师 宜家 琴台

发表于 2013-8-8 08:48 |显示全部帖子
辛苦辛苦了...
旅游户外版任何广告软文欢迎点击举报or短消息告知
                                                                             不加好友,不接受拉票,谢谢

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

UID
409121 
帖子
2313 
精华
金币
767  
威望
2  
注册时间
2013-7-23 

手机党

发表于 2013-8-8 08:49 |显示全部帖子
回复 *房小蜜* 的帖子

顶一个

Rank: 2 

UID
383500 
帖子
2 
精华
金币
0  
威望
0  
注册时间
2013-5-6 
发表于 2013-8-8 08:50 |显示全部帖子
非常有用哦。
本站严禁讨论政治,FD,造谣等信息,请严格遵守保密法律法规,严禁在互联网上存储、处理、传输、 发布涉密信息,【得意生活管理规定】【会员积分与等级】
你需要登录后才可以回帖 登录 | 注册会员

确定

得意QQ:277027888|Archiver|尝鲜版|分类导航|申请表|得意生活 ( 鄂B2-20080065 )

清除 Cookies | 联系我们 | 诚聘英才 | 免责声明 | 版权声明 | 广告规范

得意生活 ® 得意 ® 得意DEYI ®

得意生活 版权所有©2008-2019 Powered by Discuz!

GMT+8, 2019-6-16 04:54 , Processed in 0.068567 second(s), 14 queries , Memcache On.