小区车位，开发商到底能不能卖？

a教授

小区车位到底属于谁，是不是原本就属于业主共有，可不可以办产权证，怎么过户？这些问题，不敢说每个人都清楚。网上有一篇文章《法院判了:地下停车位居民免费使用,开发商无权售卖》。其实很多人不晓得文中的判决早已经被撤销，但这篇文章总是被翻出来炒作一通，误导我们。教授觉得很有必要把地下车位的那些事，拿出来说说。


首先，地面车位是计入公摊面积的，属业主共有，各方都不能擅自出售。

那地下车位，开发商到底能不能卖？

如果开发商不能卖，那么他们造地下车位图啥？都是活雷锋吗？

《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所谓的当事人，就是开发商跟购房者，约定也就是他们之间的约定。

万一没有“约定”，或者购房者跟开发商谈不拢，那么车位归谁？

目前的司法实践是认为如果没有约定，车位的处置权是归建设方，也就是开发商。其中一个主要理由就是，谁投资谁受益，开发商花钱建造的，如果不归他们处置，不符合公平原则。

什么样的地下车位属于业主？

1、如果地下车位的面积已经计入公摊面积，而且购房的时候已经支付了相应的房款。这种情况，地下车位是属于全体业主共同所有。

2、如果本来不是规划车位的，比如说公共道路，后来划成车位，供业主停车。这种车位，也是属于全体业主共同共有的。物权法第七十四条对此也有明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

人防车位，只能出售使用权。
根据《防空法》的要求，新建民用建筑的同时，必须按照相应比例修建一定面积和抗力等级的防空地下室，这部分地下室就属于兼顾人防工程。战时由政府统一安排使用，平时由建设单位维护和使用，开发商一般会把这个防空地下室也划成车位出售给业主。

人防工程地下室在法律上是属于国家人防工程的，开发商只有使用权和收益权，开发商出售给业主的也仅仅是使用权，说白了就是租给业主。

而根据合同法的规定，租赁合同Z长不得超过20年。有良心的开发商，在车位出售合同上会明确写明是否属于人防工程，在出售时也会比正常的车位价格低一些。


车位怎么办理不动产证？

拿车位购买合同到区房管局确认该车位是否属于独立产权，确定产权后，再持身份证及其他相关证明到区不动产登记中心办理。如果没有产权证，那么，车位出售是不被允许的。


要是开发商把没有产权证或者预售许可证的车位卖给你，那么，你拿到的只是一份合同，而不是权属证书，这是种交易是不受法律保护的。


有产权的车位会有正规的预售许可证。不过武汉貌似很多车位都属于无产权车位，办了车位产权的意粉可以分享哈。

baobao8361

我很想知道，人防车位怎么二次买卖

房小壳

baobao8361 发表于 2018-1-30 15:52

我很想知道，人防车位怎么二次买卖

合同更名吧  其实是不能买卖的

大头大头

合同也是受法律保护的。

武昌D

这个社会只有贫、富的区别，没有合理不合理，一切公开售卖（能签合同的）的东西都是合法的

就武汉来说，小区地面车位是公摊，地下车位属于人防。地面车位计时收费，地下车位卖的使用权，有产权的车位甚少一般都是办一张大证。人防车位交易直接去物业更名，有产权的我不清楚。

两年前我们小区刚交房，人防车位卖的不好价格从10万降到8万我就买了，现在地下待售车位不到30%，价格也涨到11万。物业放话出来2018年只租不售，蛮多傻逼业主说价格回到8万就买，呵呵

可爱的小花子

我买的车位在武汉市房产信息网上备案了，使用年限40年，可以办权属证明。

可爱的小花子

还要交住房维修基金。

欢喜哥

怎么知道小区的地下停车场是属于开放商自建还是人防工程呢？

芬芳自来

回复 可爱的小花子 的帖子

我家的也是可以查得到，维修基金也交了，可是现在说两证合一了，暂时没有出台车位证件如何办理的方式，所以暂时办不了证，但是又承认是有产权的不知道究竟怎么搞

旧朋友

这个问题年年翻新么？ 问这个没意义了。

dinglei808

道理都懂、没产权的车位不买、停马路上交警叔叔也不干啊！

真心不懂

小区人防工程地下停车场的所有权归属遭遇冷处理事实上，我国目前的法律规定并未明确小区人防工程地下停车场的所有权归属，或者说基于私有利益与社会公共利益的难以调和，无论是物业主管机关还是司法机关都在回避这个问题。

      文章来源：微信公众号律商汇

真心不懂

收益权成为处理小区人防工程地下停车场问题的替代方案对于人防工程地下停车场使用收益权，《中华人民共和国人民防空法》第五条则明确规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这就是“谁投资谁收益”原则。根据“谁投资谁收益”的原则，城市住宅小区人防工程地下停车场开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益自然应归开发商享有。但当小区住宅完成出售并向业主交付使用后，人防工程地下停车场的收益权归属则取决于其建设成本是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。

      根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：

      商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本…4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费…因此，一般情况下，小区人防工程地下停车场作为小区的基础设施与配套公共建筑，其投资即建设成本已经纳入住宅销售价格之中，由小区业主实际承担并成为投资者。

      由此，在小区房产全部出售后，人防工程地下停车场的收益权人也应该由开发商变为小区全体业主。

      当然，如果开发商在房屋销售过程中明确约定小区人防工程地下停车场的建设成本没有纳入住宅销售价格，其建设成本也由开发商承担，则人防工程地下停车场的收益权自然就归开发商所有。

      文章来源：微信公众号律商汇

真心不懂

住宅小区地面停车位： 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。
它是经ZF发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

真心不懂

住宅小区地面停车位： 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。
它是经ZF发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上‘和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

老伙伴

欢喜哥 发表于 2018-01-31 16:40

怎么知道小区的地下停车场是属于开放商自建还是人防工程呢？

项目的总规划平面图里面，所有的建筑指标都有

真心不懂

楼主要好好查一下相关法律法规！不要误导大众。

真心不懂

地下室除了人防库之外的所有空间的所有权归开发商。但开发商也没有产权。因为我国没有明确水平面以下的地下空间权。开发商买地也是只有地上的权益，地下部分归国家。

真心不懂

现在所有车库只有有四面墙和天地的真正的库才能办产权。其它的都停办了，等待国家释法。

真心不懂

有的开发商聪明，在商品房价格备案时就说明了地下室建设成本未计入房价。将来国家相关法律法规完善时就得利。小开发商都不知道怎么办。呵呵，有皮扯的。