歪歪咵房（七）：拆迁中的博弈，你知道多少？

歪歪姚

2011-11-11 11:30 上传

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大家可能都已经玩过那个拆迁扮演游戏了---------

我们来玩一次拆迁扮演游戏~~~希望踊跃参加~~大把撒花！
http://www.deyi.com/thread-3611247-1-1.html，

在玩这个游戏的过程中，相信你也或多或少的了解了一个拆迁的大概，现在，我为大家总结下拆迁到底有哪些流程和哪些自己要把握注意的。


为了不让大家看的疲劳，我尽量直白，简洁的说，大概都是些心理博弈而已，毕竟一边想要Z少的钱解决，一边想拿Z多的钱搬走。不过大家不要认为你耍赖，耍泼，不理睬，甚至抵抗，对方就会妥协给你Z大化的钱。要知道整个拆迁流程全是经过律师指导，无数拆迁实体经验总结出来的办法，对付普通民众，那是相当管用，从心理和身理上一定会让你不得不签。先来说哈他们的拆迁流程。

1 放风。 提前一个很长的时间放出风声，要拆。你们街坊，亲戚间，自己就会在那盘算，纠结，等待，然后时间会慢慢的磨灭你的一些初始想法，甚至你自己会帮对方估算自己的房子到底值多少。（这个环节，你要做的是：打听这个拆迁后土地的用途，拆迁方的性质，拆迁的具体范围，拆迁的总体周期时间，周边新房的价格。别看这些看上去很大很泛，真的很有用，便于日后谈话的语气，针对性，和价格的合理估算定位）

2 贴拆迁公告通知。 贴了，就意味着告诉你，我们是明确要拆了，是合法的，你只用等待被拆了。继续让所有被拆者焦躁，不安。（此时，你就要对你自己的房子要有足够的了解，具体面积是多少，有哪些家具家电，装修，还有是否有模糊面积需要加强为以后争取更大的测量实得，以及更夸大的家庭成员构造，还有哪些值得叫苦叫穷的地方。这个环节一定要记得将自己的房子及内部结构全部拍照保存，为日后取证需要做准备。)

3 测量面积。 他们测量你家面积的时候，一定是10几个混混模样的青年人直接挨家挨户的去，给你造成心理上想争取，又不是那么肆无忌惮的强硬。（这个过程中，尽量别发生争执，因为他们的测量也不是唯一的赔付标准，你应该在他们进门前，就严厉的要查看拆迁方的测量身份的证明，是否有合法的证件，不管有没有，都能给对方一个下马威，然后中间一定他们会往少测，这不算，那不算， 你一定不要冲动的去和他们强硬的抵抗，你应该把烟不停的发，不停的说好话，尽量能让他们测量出他们能测量的Z大面积。因为他们这个测量结果也不是日后的唯一依据，如果他们测量的结果和你预期准备的结果差得不远，你就省去了自己去复测的代价，当然如果差别很大，一定要申请复测。）

4 多次的谈话。他们一定是无数次的叫你去谈话，威逼利诱你签字，一定是低于你的赔付标准的。（千万别只顾着抵触拆迁，而不去谈话，反而应该积极去应对，因为所有的价格是谈出来的，绝对不是无谓的不签字，就能等出来的。 在谈话中，一定要使用黑白脸战术，一个不停的去平静谈，每次谈完别要强硬的不同意，而是找个理由需要回家商量，然后时不时让唱黑脸的去在电话里否定，记住是在电话里，千万别傻了八机的当面对到搞，吃亏的事件太多了。谈判的次数越多，你提高价格的机会越大，尽量把前期准备的理由，递进的摊开，记住谈价格的顺序，千万别先去谈家里有什么电器，有什么装修，一定要从下往上谈，先谈地！地价是大头！甚至第一次谈话，就只谈这一点，可以列举周围的新房价格，你的地段优势，一定要原地还房，还有一些不住在这个位置就不能上班，读书，带孩子的等等理由，能扯的都扯出来。 记住谈话后的价格总额，在拆迁方说话的时候，你要学会点头，不是说点头你就答应，而是假装对对方的支持和理解，只要你不签字，所有的东西都是无效的，所以不要怕，不要慌。别以为每个环节的谈价都能吃到满，适当的小吃亏是可以的。 然后再谈装修，搬迁安置，搬迁补偿，这些环节虽然是小头，但是可以让对方头疼，因为理由是合理的，价格是虚幻的，他们也不可能给一个很严谨的标准，以前我家是一台空调，硬是在赔偿时谈出了6台空调，所以说他们会在这个小钱上无比的大方。这个环节中，他们一定会不断的问你：你到底想要多少。 千万别回答太低，也别漫天要价。在你前期调查和同类比较的时候，你心中一定有个价，比如你的房子本来值100万，他们开价60万，你要50万是傻子，要200万他们答应他们就是傻子，而且会初步认定是你无法谈下去的旺到搞的刁民。 一般要价在1.5-1.6倍左右比较合理，就是160万，永远咬住，别轻易的答应折中和妥协，记下每次只要是他们承诺的价格，比如第1次谈70万，第2次谈80万，那这个80万就是你下一轮的底线价格，离你目标还很远，继续谈。 如果能在谈的阶段接近100万，你又不是想那么麻烦，或者要死要活的去挖金子，90-100万，这个价格是可以妥协的，但是这个一定不是Z大价格。如果你准备这次就想挖出个金子，那么就要做好后面的准备）

5 申请强拆，直至强拆。他们对于顽固份子，是可以申请到强拆令的，这点不用去怀疑，他们是通的，你在法律上属于无理由拒签。因为可能没有几个人在拆迁中学会取证，学会去请律师，学会去诉讼。因为普通人都是心大而不行动大，老想着陪钱多，又不愿花钱花时花力。（强拆不可怕，因为前面那一部分人能拿的钱，你绝对能拿，你是想要更多的钱，这个时候就要付出一些时间和经历去弄了，比如请律师走法律程序，请求法庭仲裁，一旦走了法律程序，他们一定会来主动找你调解，这个时候你就要把握尺度了，再不能乱喊价了，可以把之前要的160万，稍微松动下，到130-150万以内，你就可以答应了。这个叫次高点出局，Z高点不是我们P民拿的到的，而且这次谈话过后，你不同意，那么你将没有继续谈话的机会了，他们会将之前的赔偿标准丢到市公正处，你爱怎么起诉怎么起诉，爱拿不拿，他们完成完毕了所有手续，而且所有赔偿都是有理有据的，都是合法的。你说不合法，那么你继续告，只看你觉得划不划的来了。）

斗智斗勇中间，一定要不卑不亢，不要害怕，也不要做出过激行为，导致自己吃眼前亏，失去继续谈判的机会。毕竟你只想要钱。拆迁一生中可能遇不到几次，所以也不能一喂的图简单，图省事。中间要烧点油就烧点，该照相的照相，该取证的取证，哪怕日后没用，也免得需要的时候抓瞎。很多人到Z后起诉的时候，什么理由和证据都没有，一问三不知，只有一堆转头和那句：不到多少多少钱，我不签！

提醒一点：中间Z好别相信任何人可以帮你多拆出多少钱的话，毕竟一旦你给钱出去，办不办的成都不知道，更对日后如果翻出来了，他们可以推翻你一切合理的要求，说你是靠行贿做的伪证。还有，你给了好处费给谁，那么这个拿钱的人定的价无论高低，都是Z后价了，你不可能再把这个人收的钱要回，从新再谈，耗来耗去，因小失大。

写了这些，希望对正在面临要拆迁，或者即将要拆迁的朋友有所帮助。

拆迁，就是双方的心理博弈，每户的标准都不一样，想多拆点，一定要心理素质好，学会谈判。希望都能拆个理想的价钱。

（欢迎大家继续分享一些你经历的，或者你觉得更好的实施想法和办法，歪歪在这边代表楼粉们花花奉上）

想了解歪歪咵房系列其他文章，可以查看：

【歪歪咵房】系列汇总
http://www.deyi.com/thread-3622923-1-1.html

望望天

写的很好啊。那些面临拆迁的应该来学习学习.

小丑面具

非常受用，谢谢LZ~~~~

rainsmin

学习中，谢谢凡凡。

歪歪姚

rainsmin 发表于 2011-11-11 11:49

学习中，谢谢凡凡。

OH。MY GOD。。。谢谢凡凡。。。

丢丢小姐

这个要藏到啊、

心悦

收藏了

coll2008

歪总，我想问哈对于那种面积很小的房子，是要怎么样的房子比较划算呢？（比如就地还建，就近还建或者经济房？）

spring112003120

好适用！收藏了！谢谢版主，记得撒花花哟

歪歪姚

回复 coll2008 的帖子

如果确实面积很小。 你追求的是房子，那就尽量往面积方面多考虑点。

你追求的是地段，那就原地，或者给钱你自己去买。

但是所有赔偿，你自己心里要有一个明确的选择，哪个更合算，哪个你的实得利益Z大化。

coll2008

歪歪咵房 发表于 2011-11-11 11:58

回复 coll2008 的帖子



如果确实面积很小。 你追求的是房子，那就尽量往面积方面多考虑点。

房子是单位的，还没有买断，面积也不大，所以我想要钱也给不了几个钱，所以觉得还是要房子比较划算，但想搞个面积大点的（起码比现在的房子大）又没有钱加，你觉得怎么要求比较合理，他们又能接受？

曉拜

很受用啊啊啊啊~我想咨询一下，我屋里去年六月份贴了公示，说是规划拆迁，但是公示时间是一年，到正满都冒的动静，也冒的人上来拆面积神马的。。。请问这是肿么回事？还有还有，他公示上面递地方，都是我爸爸以前厂里头递宿舍区，因为建的早，很多都是平房，正满都竖起来了，我屋里是Z靠边递位置，也是平房改造递，但是规划图上面拆迁范围是从我家正前方递楼房开始，所有厂区宿舍都在范围内，唯独我家这一条不是递，图上面显示的是以后要规划压平了修路递。。。我屋里后面就是一个商品房小区了，他们肯定不会拆，所以正满我屋里这个位置有点尴尬啊。但是公示时间貌似过了，是不是公示就作废了啊？这个规划能不能作为我屋里以后拆迁的参考呢？

ps:歪歪发帖递时间是故意的麽？

安妮宝贝

学习了··

内容复制下来··以后用！

歪歪姚

回复 曉拜 的帖子

张贴的公示既然没把你家写进去，你担心什么。。呵呵。。你是巴不得被拆，还是不想拆？

现在不用急，他们会来找你谈话的。如果一直没人来找你谈话，那就是暂时不拆你那边。

多周围打听下人家的拆了的人的价格，就是那种已经把钱拿到手的，把家里现在能搭能盖，能挣取能取证的东西都准备好。

万事具备，只等被拆吧。

歪歪姚

回复 coll2008 的帖子

要不叫他们原地还个50平的房，再加点拆迁安置，搬家费。 你可以把你加人口说复杂点，Z好有户口本做依据。

因为你具体多大面积，在哪个位置，拆迁还建的位置在哪，我都不知道。

你如果想面积大，又没钱加，这不是叫公鸡下蛋。。神也帮不了你啊。。

用户名违规217319

经验丰富啊

灰灰灰灰

好东西~~学习了
收藏到留到拆迁的时候用

天高云淡520

收藏了

歪歪姚

都是来收藏的。。。。我希望大家能有切身感受，或者真实想法的表达。。。

花花都送不出去啊 ~~~呵呵

yuanxinyan520

歪歪：我们是城中村现在是拆迁公示已经张贴了，11月8号开始，两个月内谈完，但是协议价格太低了（1600一个平方），在武昌二环内的房子，虽然是私房但是价格也不至于这低吧。还一房抵一房。实物120的平方来还房子，其他的算1600一个平方还面积的钱。1600的价格想在武汉二环能买到房子吗。