这些小区2025年破4万？几句话告诉你光谷中心城房产未来的价值高地

小怪兽的奥特曼

有朋友反映昨天的文章“又臭又长”，我痛定思痛，以后尽量不这样循序渐进的论述。既然大家喜欢直奔主题，那就直接说观点和结论好了。

2022-1-9 23:33 上传

下载附件 (224.41 KB)

观点：

1 光谷五路沿线的地下空间项目不是光谷中心城的房价中轴。

2 单纯的商业体和商贸定位并不能带动房价的爆发

3 光谷中心城的房价爆发逻辑是总部经济带动+高新制造引领+改善圈层汇集

4 未来5年，光谷中心城的房价将由总价天花板限制演变为高品质圈层汇集

5 如果我是你，我会置换成光谷中心城的“产城融合”白马股。

总部经济以神墩一路、光谷六路、中建之星产业园、未来科技城为依托

高新制造以华为海思、新思科技、迈瑞、华大、联影为载体。

改善圈层汇集以德商、瑞安、龙山湖、中建光谷之星、龙湖光谷城等为标杆。

举个例子：之前很多人觉得南山府位置不如中粮甚至不如碧桂园云镜，他们的逻辑很简单，南山府远离了中轴光谷五路。但是我的逻辑是：南山府比邻光谷最牛逼的主轴——高新大道和品牌不错的17小，离地铁口直线600m，周边环绕中建之星总部经济产业园、光谷六路瑞安创新创业产业中心、医疗器械产业园迈瑞医疗和华大基因，是离未来科技城新思科技、华为、海思等芯片产业最近的住宅楼盘之一。就位置而言，我个人判断南山府显然好于中粮。

虽然光谷三路光谷四路沿线也有小米、猿辅导等二总部及生物城，但是总体来看，高新制造业一路往东落户的节奏非常明显。光谷中心城一路向东的大方向也在光谷十四五规划中表露的非常明确（光谷科学岛）。

总部经济和高新制造辅以学区概念才是房价的王道，并非单纯的商业。

2022-1-9 23:35 上传

下载附件 (55.97 KB)

随着未来光谷中心城楼市不断的演变，产品定位更高、户型设计更符合高质量发展需求、圈层更纯粹的楼盘将会越来越吃香。

2022-1-9 23:39 上传

下载附件 (1.12 MB)

2025年底单价3.6-3.8万：中建光谷之星、188、瑞安创新天地、洺悦天玺、翡丽天玺、龙湖光谷城、龙山湖（过于纯粹）、南山府（有待交房后观察）、绿地光谷中心城（后劲可能不足）

中建光谷之星二手价格在很长一段时间都将是中心城的No.1，预计2025年，也就是十四五末，被洺悦天玺及瑞安创新天地大户型赶上。2025年底单价3.8万。

2022-1-9 23:40 上传

下载附件 (431.58 KB)

瑞安创新天地虽然维权闹的沸沸扬扬，我也专门写了两篇关于瑞安维权的文章（不要再被无良自媒体带瑞安的节奏了，R6业主奥特曼在现场给你带来第一手瑞安R5维权真相），但是横向对比，瑞安的产品定位和格调依旧值得长期看好，短期势必是被砸盘的。瑞安的大户型单价将会在近4年内被188、南山府、绿地光谷中心城、龙湖光谷城等偏刚需定位的户型打压。但是十四五末期，随着瑞安商务板块的发力，金融总部的落成和创新创业中心的带动效应，辅以R7-8南边的小学教育圈层，瑞安大户型会逆势成为光谷中心城最具话题性的产品。2025年底单价可能破3.8万。时间越久，对于瑞安的房价走势越有利。

2022-1-9 23:41 上传

下载附件 (329.7 KB)

龙山湖虽然是个孤盘，但是品质很强，纯粹的让人可怕。短期是肯定不可能赚钱了，十四五未来的走势完全取决于未来科技城的企业质量、高管人群数量和自住需求情况。适合长期持有自住。价格不会低，但是流动性和收益可能一般。

2022-1-9 23:41 上传

下载附件 (98.94 KB)

龙湖光谷城和绿地光谷中心城，出道即能与188平起平坐。但是走势却可能不同，绿地的盘后劲可能不足，虽然预测2025年底单价3.6万，但是往后走，可能被龙湖拉开。

洺悦天玺，个人之前是非常看好洺悦天玺的地块，但是我的审美不能接受那个看起来黑乎乎的外立面，去年我去踩盘，2.55的特价还送车位，这个价格是可以接受的。若能维持翡丽天玺的品质，不要简配太多，长期看好，预测2025年底单价破3.8万。

2022-1-9 23:42 上传

下载附件 (249.16 KB)

翡丽天玺，胜在品质和外立面的调性。预测2025年底单价破3.8万。价格情况类似龙山湖。可能价格不低，但是流动性和收益一般。

菩您老母

沙发？

弱爆了神ID

买两个天玺，还是等创新天地再开。

极速公鹿

熊吉一于卡普正在赶来的路上

小西雅

两个天玺成本太高需要控制，交房可能会出幺蛾子。
绿地中心城品质太拉跨，长期看会被其他楼盘甩开。

Fans2009

迈瑞和联隐真的是高端产业么，我看应届生的待遇也就那样哇

霍华德.斯塔克

不太看好这个预测，按照这个预测每年房价要涨3000，我感觉不现实。

panpanhero

房地产行业就这样，职校中专学历的侃侃而谈，做个局能把博士都忽悠瘸了。
藏獒行情进入下行，你再怎么分析五官毛色，它价格也不会涨。

小怪兽的奥特曼

霍华德.斯塔克 发表于 2022-01-10 08:01

不太看好这个预测，按照这个预测每年房价要涨3000，我感觉不现实。

也还好啦，就按照目前2.5的基数，年化10个点而已。

等2025年光谷培育出武汉第一家千亿企业后，可能大家会觉得光谷的房价并不贵。

潜艇军团

学区房还是别提了吧，**都不让炒作，而且有钱买高新大道的，谁还会没钱去武昌买个老破小，再不济也可以去金融港

panpanhero

Fans2009 发表于 2022-01-10 07:55

迈瑞和联隐真的是高端产业么，我看应届生的待遇也就那样哇

是个屁的高端产业，组装车间而已。

十一号线沿线只有四家薪水还行员工多的企业，华为长存天马华星。 其余都是些臭鱼烂虾，包括小米那个眼子总部。

小怪兽的奥特曼

Fans2009 发表于 2022-01-10 07:55

迈瑞和联隐真的是高端产业么，我看应届生的待遇也就那样哇

相对武汉其他制造研发产业，这些医疗器械龙头已经算高新制造了。

小怪兽的奥特曼

panpanhero 发表于 2022-01-10 08:15

房地产行业就这样，职校中专学历的侃侃而谈，做个局能把博士都忽悠瘸了。

藏獒行情进入下行，你再怎么分析五官毛色，它价格也不会涨。

大神可以说说，我洗耳恭听

天下三

楼主是销售带节奏的吧！现在行情和政策每年涨3000以上是不现实的！

crtc2003

哈哈~这个文章还是有点。。。。。光谷东有未来很赞同！ 但是瑞安的一期跟厂房一样的感脚。。。。。。是不是有点掉档次！ 2025年3.8W到不了的。但是后面绝对没问题！

HI武汉

回复 panpanhero 的帖子

必须要给你点赞，言简意赅。

HI武汉

房产真的是不行了，现在只要是个人都能“分析”房地产了，就好像是个人都开始分析“股市”一样，说明股市不行了。

喻家山之癫

panpanhero 发表于 2022-01-10 08:21

是个屁的高端产业，组装车间而已。

十一号线沿线只有四家薪水还行员工多的企业，华为长存天马华星。 其余都是些臭鱼烂虾，包括小米那个眼子总部。

天马华星就算了吧，长存也就那样。我说工资收入

城中村的流浪汉

短期动荡，长期上扬；

panpanhero

小怪兽的奥特曼 发表于 2022-01-10 08:28

大神可以说说，我洗耳恭听

L影为例， 把零件组装成ct成像仪，卖给医院各部门，安装调试，根据客户需求调整界面和图像算法以识别到病灶。

跟组装电脑的宁美国度岗位结构可以说一模一样。能实现自身企业目标就不错了，还能外溢带动房地产？看你这种外行瞎吹我就感觉尴尬。