【建议收藏】普及一下二手房交易中的一些省钱省首付的办法

Yasheng

最近很多得意的朋友咨询我的很多，这里跟大家普及一下常见的骚操作：

1.高评：拉高评估价，一般是为了多贷款降低首付

评估价是重要的批贷以及缴税标准，比如房子售价100万，但是评估价可以拉高至120万，根据首套贷七成的政策，那么贷款金额就是84万，此时首付 100-84=16万，这样做到了首付两成不到

2.低进：降低评估价，一般是为了新证少交税。

例如一套房子售价100万，在贷款很少的情况下，评估金额做到最低，例如60万，那么过户时就会按照60万的评估价或者房管局的机评价两者取其高缴税。当不贷款的时候，这个时候就把网签价格做到最少（正常情况网签价格和评估价格保持一致），比如网签价格写个10万，那么就会按照10万的网签价格和房管局机评价两者取其高缴税。

综上所述，低进缴税的下限值就是按照房管局的机评价缴，最近全市机评价有所调整，一般比市场均价低30%左右

3.就是很多人关心的假离婚：我们也称之为二变首，即二套变首套，主要目的就是享受首套首付三成的政策。

通常操作办法两种，第一种是婚前名下有房有贷，这种可以操作假离婚（房管局那种拿了离婚证的我们一般称为真离婚），再让名下无房无贷的那一方去贷款，再买就可以操作成首套三成，优点是不用真离婚省去很多麻烦，缺点是跟真离婚比多出了一些费用。第二种是，婚后名下有房有贷，那这种就复杂一点，需要找关系屏蔽房查，不过现在好像比较难操作。

5.31日更新

4.最近有朋友问到 接力贷：就是以购房者年龄较大，子女作为共同还款人来拉长贷款年限。

这个一般都是子女没有房票了，想用父母的购房资格买房，这样一般可以把父母的贷款年限拉长做到20-30年。

5.首付贷：最近市场上出的首付贷一般是等贷款审批通过后，以信贷形式发放给贷款人的直系亲属（此举是为了不新增负债，以便于银行顺利放款），在过户当日付给卖方。

6.23日更新

之前有朋友说写如何避免风险的，这个月上半月较忙，但是昨天签合同碰到一起算是比较复杂的情况，刚好可以用这个案例讲如何避免风险。

其实二手房的风险，无非就是一个问题：产权不清晰。

那如何判断产权是否清晰，初步判断就是看房产证，证上名字对应的就是产权人，结了婚就是夫妻都要到场签字，复杂一点的就是婚内买的离了婚的还需要之前的配偶签字等等，这些都比较简单。

而非一般情况是什么呢，就是今年很常见的，急卖中有抵押的：先讲我昨天遇到的一个房子吧，房东有抵押且有外债，房产证不在手上。那么如何规避风险呢？

首先可以让产权人凭身份证在房管局打房查报告（里面很详细，有抵押的还可以打抵押信息报告），或者中介用UK挂牌查验房源（看房源的抵押/查封情况，现在的正规中介有经纪机构备案的都可以查）。如果只有抵押，没有查封，那就还好（银行的房贷也是抵押）。

下一步就是还钱解压（解除抵押），买方如果觉得风险大的（这里一般指欠抵押机构的钱），一般都是选择找第三方垫资公司替房东结清尾款再解压过户。这里讲垫资的逻辑，垫资公司替房东还尾款，然后房东从房款里还垫资公司付的钱，按月付息。垫资前一般会要求买卖双方把二手房房屋贷款签完且贷款审批通过，那么买方过户当天付的首付以后后续的放贷尾款都是合理的还款来源。

所以我昨天那个案子在房东手上没有房产证的解决办法就是：

第一步，买方付定金给房东，签买卖合同，但是由于房东没有房产证，定金再由房东转给中介（中介开具收据以及相应的说明），这样保证的买方资金安全，房东又收了定金无法轻易违约。

第二步，联系第三方垫资公司，买卖双方去银行签贷款合同（卖方这时候需要抵押公司那边把证由专人借出来给银行客户经理看一眼拍照），贷款审批通过后，垫资公司拿着银行批复（房贷审批结果）开始垫资。

第三步，垫资公司还款完成之后，拿到他项权证，一般垫资公司还会押房东的身份证，户口本，房贷收款卡，有的会要求做委托公证（防止房东结清了抵押贷款不配合过户），再就是约定时间买卖双方去房管局 解压过户，过户当天买方付首付，房东跟垫资公司按协议分房款。（过户完之后，买方基本上就没有风险了）

上述过程就是整个的一个有第三方介入的还尾款交易的过程，由于是过完户给首付且尾款是由第三方还，全程买方没有风险。

至于其他风险，总结起来就是：签合同押房产证给定金，过户当天给首付（过户前付和过户后付区别不大，正常来说过户后付风险小一点，因为买方不付首付可以拿着过户收件单解除过户，不过这种情况基本上没有，因为拿过户收件单之前要缴税）。

2020年5月更新部分

首先是限购区和不限购区贷款政策调整，如下图

主要调整方面是针对于不限购区首套2.5成，以及名下外地有房有贷的二套（限购区贷6成，不限购区贷7成）

2020-10-14 14:17 上传

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2020-10-14 14:17 上传

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其次是之前的低进近期出现了评估价参照上一次过户价导致商转公额度不够的情况，这个要引起重视。例如：去年买的二手房成交价100万，纯商贷做了低进，过户价80万，那么就按照800万过户缴税。今年想商转公，那么就只能按照80万的价格作为评估价，商转公的话只能按照80万的七成贷纯公积金。所以总结一句，老证没必要低进，新证的话自己评估一下价格。（主要是过户价的七成要大于公积金满贷额度，即低进的过户价要高于100万）当然也不是不能解决，但是要多花钱就没有必要。

2020.07月更新，之前有很多朋友过户的时候做了低进，例如100万的房子，过户时候按70万做了低进，那么去年公积金中心更新之后，新政策商转公之后就按70万作为评估价，首套七成49万，二套五成35万。现在的话这个问题已经解决，可以按照正常评估价来做，还是可以贷满，只是需要另外增加费用。

2020.09月更新，目前商转公进一步收紧，商贷还贷过程中不得出现逾期，否则不予受理。

枇杷果儿

贝壳的坚持说低进做不了怎么办呢

Yasheng

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换个中介做呗

枇杷果儿

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贷款抵押都做了，就差过户了，能换么

ruijing12

假离婚就是不用去民政局办理，就是办个假证是吧？

ruijing12

还有请问世茂锦绣长江一期的二手房值得买吗

Yasheng

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那就等放款了，来不及了

Yasheng

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不是的，这有个专业术语是单签双进，有一方无房无贷可以操作成首套

Yasheng

回复 ruijing12 的帖子

一期生活方便，配套成熟，看江效果比较好，五期比较新，看个人需求吧。今年疫情之后，世茂锦绣长江的成交量还比较高，我前几天卖了一套五期的120平的

岁月静好10

武汉还有哪些不限购区域啊？

亮芒果

假离婚是什么 没看懂

Yasheng

岁月静好10 发表于 2020-10-15 12:18

武汉还有哪些不限购区域啊？

不限购区有 蔡甸 汉南 黄陂 阳逻

Yasheng

亮芒果 发表于 2020-10-15 14:42

假离婚是什么 没看懂

一句话概括就是二套房按首套房做三成首付

Corally

现在首套房利率是多少

花满小楼

请问已经有两套房限购。在不离婚和不卖房的前提下有办法再买一套吗？

注销用户1638847280

借问：看了套公司产权的房子，公司是15年买的，说资金周转困难，所以以略低于市场价在卖，如果转卖给个人，税费有哪些？另外公司交易还有其他坑不？求解答，谢谢

烽火燎原

实用，先收藏

Yasheng

Corally 发表于 2020-10-15 19:20

现在首套房利率是多少

上浮103个基点，5.68%

Yasheng

花满小楼 发表于 2020-10-15 21:36

请问已经有两套房限购。在不离婚和不卖房的前提下有办法再买一套吗？

无解，买法拍房/不限购房

Yasheng

ahaway 发表于 2020-10-16 09:19

借问：看了套公司产权的房子，公司是15年买的，说资金周转困难，所以以略低于市场价在卖，如果转卖给个人，税费有哪些？另外公司交易还有其他坑不？求解答，谢谢

如下图，增值税调整以后现在是差额部分5.3%

2020-10-16 11:09 上传

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