疫情之后，武汉房价会降吗？

夏金星

随着疫情逐渐得到控制，武汉房地产市场开始蠢蠢欲动；朋友圈里，房价也再次成为人们热议的话题。
其中，议论Z多的就是：疫情之后，武汉房价会不会降？
讲真，“风云武汉”预测不了疫情之后的武汉房价，但“风云武汉”可以确定的是：2020年，武汉楼市一定是买方市场！
不知大家还记不记得上面这个场景？这是2020年1月18日，恒大文化旅游城开盘时的盛况，这也是武汉****之前的Z后一次开盘，当时吸引了全武汉的置业、中介及购房者齐聚红莲湖。
疫情之后，这种场景肯定不会再出现了，因为短期内**不可能再允许如此大规模的人员聚集。不仅不允许大规模人员聚集，整个上半年，武汉的售楼部可能都不会被允许正常开放。因为根据目前的疫情发展，全球疫情高峰还远远没有到来，即便夏天情况会有缓解，但也不排除秋冬季节再次来袭的可能。
更悲观一点说：即便售楼部正常开放了，又有几个人会冒着风险去看房呢？
这就必然会导致一个结果：楼市在线下要开始刺刀见红了，所有项目和竞品都会进入赤裸裸的抢客户阶段。
对于广大买房人来说，则要明白一点：2020年，你，才是市场上的稀缺品。以前置业顾问不待见你，现在他们会特别珍惜你。所以，如果你一旦冒着风险去了售楼部，不要抹不开面子，一定要大胆的要优惠，以前你拿着一两百万也得不到的尊严，现在统统要要回来。另外，出手之前一定要精挑细选，至少要有针对性地看3个楼盘，千万别盲目出手，因为现在市场上粗制滥造的房子实在太多了，一定要选口碑好的开发商。
至于二手房市场，情况就更糟了。原因很简单，新房售楼部虽然不能完全开放，但至少可以有限制地开放，比如每天限流30个；但是，绝大多数小区物业是没有能力提供精细化的管理的，为了控制疫情，唯一可行的做法是：拒绝一切陌生面孔进入。
所以在很长一段时间，物业会把中介以及二手房带看当成潜在威胁，能阻挡就尽可能的阻挡，这件事会大大影响二手房市场的交易。
另外，一手房、二手房是相互制约的。二手房的房价很大程度上是由一手房的房价决定，如果一手房都不好卖，那二手房除了降价别无选择。而二手房的降价又势必会影响一手房，因为如果二手市场不盘活，市场的购买欲望会严重不足。
这是一个恶性循环，Z终，一手房、二手房会在短兵相接中达到一种动态平衡。

2

疫情之下，业主可以不买房或者考虑暂缓买房，但开发商却不可以不卖房。道理很简单：不卖房，哪来的钱还债呢？

今天，看到一个新闻，2020年前3个月，已有98家房企破产。“风云武汉”看后颇有感慨，平日里，这些地产商赚得盆溢钵满，一有风吹草动，就破产了事，徒留无数业主在风中凌乱。相比之下，****的业主真的是全世界Z守信用的业主，无论遇到多大困难，他们首先想到的都是把欠款还上；即使现在疫情已经导致很多人入不敷出，也没听说哪个业主宣告自己破产的消息。
我们的银行也深知这一点，所以他们宁愿给房企放水，也不愿意给业主优惠。
话归原题。有人会说，明明看到网上卖房、销售额创新高、签约量大增这些消息，Z近还有杭州、深圳排队买房的事发生，开发商怎么会变得这么惨？
“风云武汉”想告诉大家的是，别信那些房产大V的忽悠，每年的这个时候，他们都会来带一波节奏，什么“小阳春”、什么“楼市回暖”之类。事实上，大部分房企真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约，部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房了。
90%的跌幅是什么概念？也就是说，开发商手里每10套积压的房子，Z近三个月真正卖出去的可能只有1套，剩下的9套全都窝在自己手里，对外公布的业绩“强颜欢笑”，心里有多苦只有自己才知道。
“风云武汉”提醒各位购房者注意一个时间点：2020年7月份。
据21世纪经济报道，今年房地产行业境内加境外的到期债务总额约在1.46万亿，其中7月份是高峰期，达到1490亿。头3个月，已经有98家房企破产了，可想而知，到了7月份还会有多少房企会坚持不住。
“风云武汉”再提醒各位注意另一个时间点：2021年。
据华泰证券统计显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。显然，2021年房企资金链的压力会达到Z大程度，也是Z近这些年以来债务压力达到极致的时刻。
黄奇帆在2019年底演讲说，现在全国房企总数达到了9万多家，还不含中介。全世界180个***的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个***所有房产商，独立法人加起来不到1万个。
****地产商规模减少是大势所趋，此次房企所遭遇的财务压力，很有可能会成为房地产行业发展进程的“分水岭”。
今年开始，房企的求生欲将会越来越浓，再加上百年一遇的疫情影响，预计今年6、7月份会有一大波房企开启薄利多销模式。


3

很多人说：现在物价上涨，钱不值钱，钱留在手里就会不断贬值，我不早点买房我留着干啥呢？
这句话也对也不对，物价确实在上涨，钱确实也在贬值，因为如果钱不贬值的话，那些继承了几百万遗产的懒汉，从此便可以坐吃山空，钱一辈子也花不完。所以，为了防止社会出现越来越多的这种懒汉，钱必须要不断贬值。
但是，钱在贬值并不意味着钱不值钱，那只是一种相对论的说法；事实上，任何时候，钱都是很宝贵的，尤其是现在，钱非常值钱。
前几年，你贷款买个房子，基准利率打九折，利率只有4点多；现在，动不动上浮30%，利率6点多。
很多买房小白被那些楼市大V忽悠着进了楼市，以为买了房就可以坐等房价上涨。殊不知，房子也是有持有成本的，如果房价不能快速上涨，那点涨幅根本抹不平你的持有成本。以首付50万、贷款100万的房子为例，每年还贷款约8万、物业费+维修基金约5000、首付换算成余额宝利息约1万，如果要交易，办房产证还要花一大笔钱。算下来，一套刚需房，每年的持有成本也在10万以上。也就是说，如果房价继续横着不动，你每年至少要亏损10万元。
所以我经常说，房子并不是买得越早越好，而是买的越对越好。因为如果认为房子买的越早越好，大家都等着房价上涨，就不会有那么多人跑大街上去维权了，也不会有那么多人因为买了不称心的房子而后悔了。
2018年6月的时候，我有一位在光谷上班的读者，抢了两次雅居乐花园都没有抢到，我提醒他不要病急乱投医，房地产很快就会熄火。他没有听我的建议，跑到梁子湖抢了一套湖景房。
我问他几十公里远，如何上下班。他说：我没得选，贵的我买不起，便宜的我抢不到。
现在想来，他要是再坚持几个月就好了，因为到了10月份，雅居乐花园根本不用抢，我的好几位读者都轻轻松松买到了附近的另一个神盘——广信万汇城。
这就是买房时机不对的典型案例，我想，如果这位读者把那笔钱留到现在再买房，他也并没有吃亏呀！

4

说了这么多，并不是我故意看空武汉楼市，而是就事论事，疫情确实会对武汉楼市产生巨大影响：二手房肯定会降价，新房也会越来越难卖。
比起短期的房价动荡，其实我更担心的是：疫情是否会影响到武汉对外来人口的吸纳能力。
目前的武汉，没有房子的家庭已经极少了，很多家庭都有2-3套房子，武汉的房地产市场肯定是要靠外来人口来带动的。
疫情期间，上头说有大约有500万人离开了武汉。后疫情时代，这数百万回了老家的外来人口，能不能心甘情愿地回到武汉；经过这场风波之后，百万大学生会不会仍将武汉作为第一选择地。
这些，都需要打一个问号。
所以，对于**来说，一定要提供更大的优惠去安抚那些“损失惨重”的武汉业主，一定要用真金白银去吸引更多的大学生留汉、返汉。
如果这两个问题能解决好，武汉的楼市肯定是长期向好的；如果解决不好，武汉楼市的阵痛期就会更长一些。
但不管怎么说，有一点是肯定的：
2020年，武汉楼市一定是买方市场。

qi7291728

认真看完了，说的有点道理！

AKAROSA

投资肯定不是现在买，肯定横盘啊

思秋白

为啥链家和吉家上的价格还没下来

做个坚强的我

有没有想换江岸区后湖星悦城大两房的，135平米，全房暖气，开放式厨房，两房两厅，主卧带衣帽间，有需要的朋友可以联系我

rudolf

无买无卖 贷款、利息、物业费照付 谁在吃亏 想想吧

james_027

各种预测看了十几年，说的都像很有道理，Z后都只一个结果

浮生若茶ab

做个坚强的我 发表于 2020-03-31 15:17

有没有想换江岸区后湖星悦城大两房的，135平米，全房暖气，开放式厨房，两房两厅，主卧带衣帽间，有需要的朋友可以联系我

你是中介？

做个坚强的我

浮生若茶ab 发表于 2020-03-31 18:50

你是中介？

不是，我自己的房子

梦111111

2020年肯定跌

、兮果糖.

已经降了

艾一希886

不会跌的，马上扩大内需，刺激经济，重蹈08年的历史轮回。***也不允许房价跌，一旦跌了银行坏账一大堆，**税收下降，土地收入也锐减，全国进入大萧条时代，虽然这一天早晚回来，但是不是现在，房价会根据通货膨胀率增长。拭目以待吧！

小灯呼呼

这是目前为止看到分析Z到位的，经过这次疫情，晓得几多人还愿意留在武汉，就是那些被迫回来的心里也不一定是心甘情愿的？背井离乡打工正是因为外面的待遇比家乡好，如果能在武汉找到差不多待遇的，谁还愿意往外地跑。就业和工资待遇不跟上，回来的过了这阵风头还是要走

走走停停2019

AKAROSA 发表于 2020-03-29 21:25

投资肯定不是现在买，肯定横盘啊

横盘不买，涨的时候买？

hqtb

浮生若茶ab 发表于 2020-03-31 18:50

你是中介？

怎么卖？

hqtb

浮生若茶ab 发表于 2020-03-31 18:50

你是中介？

怎么卖

猫猫的咪咪

做个坚强的我 发表于 2020-03-31 15:17

有没有想换江岸区后湖星悦城大两房的，135平米，全房暖气，开放式厨房，两房两厅，主卧带衣帽间，有需要的朋友可以联系我

么价？

做个坚强的我

hqtb 发表于 2020-03-31 23:52

怎么卖

发消息你了，可以私聊

做个坚强的我

猫猫的咪咪 发表于 2020-03-31 23:57

么价？

发消息你了，可以私聊

大王叫我来看聊

购房的主力军向来都是外地人。这次疫情之后他们未必会留下来了，而绝大多数武汉人不差房子，真正的所谓刚性需求极少极少。那么问题来了，这么多房子卖给谁？看样子只能降价了。有的托会说，面粉贵了面包怎么会降价？我只想说，降不降价不是面粉说了算，是市场说了算。有涨有跌才是真正的市场。托们擅长打鸡血，造声势，拿些狗屁不通的歪道理蛊惑人心。武汉以后有多好是以后的事，谁也说不清楚，至少现在形势是真的很差……房价还不降就真的说不过去了，房产商可以暂时把购房者当韭菜，但购房者一定要把自己当甲方。位子摆正了，才符合当下。都是血汗钱，莫飘洋玩，这才是对自己的尊重，对六个荷包的尊重。