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[购房经验] 歪歪咵房(二十六):警惕那些被炒作地铁概念的“伪地铁房”

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吃喝玩乐团 妈宝俱乐部

发表于 2013-7-10 11:41 |显示全部帖子
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武汉美食

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地铁从被正式批复,到开工、拆迁、验收……到最后开通,这个时间有多长大家是有目共睹,短则几年,长则十几年,如果新建地铁的出口开在哪还是未知数,就有开发商就将地铁的指向标记贴在沙盘当中,你是不信呢,不信呢,还是不信呢。。。




“地铁一通,房价肯定翻番,提前在附近投资”这是很多人脑海中的购房规划。歪歪也认同这个买房理念,但是今天我来和大家咵哈子“伪地铁房”这个话题,大家把板凳搬好,我这边也是想到哪说到哪,有什么偏颇言语望各位指出,有更多新的话题也希望大家回帖补充哈。

在歪歪去年开篇的咵房文章中曾提到过,在开发商将
商圈,桥头,江景湖景,这个CBD那个文化区等众多概念一一炒过一遍后,未来5-10年,他们只能炒地铁了。(详见咵房一)

地铁以其安全放心、准时可靠、频密快捷 、旅途舒适、运行畅通等区别于其他交通工具的优势,已经成为各个大城市的主流交通方式。歪歪来用通俗的话语翻译下这些好处,你就能理解“地铁才是真的好”。



安全放心:就是没有相撞、没有擦碰、更没有前段时间的“车中观海”情景。
准时可靠:每个站点之间通行时间的固定,几乎让你可以从上车的瞬间就能不差毫分的算出到达目的地的时间。
频密快捷:通行时间的确定,就能在发车端准时的发下一趟车,不用像等公汽一样,有时几辆车一起来,有时等上半小时还没自己想要坐的车。
旅途舒适:坐过其他城市地铁或者武汉轻轨的人,都知道地铁内部的装修和舒适度要远远高过传统公汽,无颠簸感,报站清晰,环境整洁,空间要大的多。 PS:不过这一点在武汉的轻轨内(1号线)貌似没有特别体现出来;P,每次去乘坐都是塞得满满的一车人。也许线路慢慢增加多了,会有改善。
运行通畅:这个是我个人感觉最好的。简单说就是:不会堵车! 尼玛从光谷到江汉路,你开车、坐公汽,不是要命吗!!地铁的优势瞬间就体现出来了。



我都能把地铁的优点、好处这么大篇幅的夸奖的一遍,那么开发商更不会是傻子,这么好的东西,加上武汉这么大的城市目前就一个轻轨的当下“空白”境况,他们不像救命稻草般的牢牢抓住,恶炒猛炒一番就对不起“开发商”这个最牛忽悠组织的头衔了。

地铁房真的升值空间大?刚好,我们的2号线快完工了,我们来看下2号线地铁对沿线地段的影响。




“2006年11月16日,武汉首个地铁项目地铁2号线一期工程试验段正式动工,该线路起于常青花园止于鲁巷, 串起解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈,是名副其实的武汉“黄金走廊”。”看看2号线连接的路段,就能在电脑前“意淫”财源滚滚的画面。让我们在口水直流的“意淫”同时,看看实际影响吧。

对新房的影响: 地铁2号线沿线地块多为武汉新兴片区,多为80平米左右房源,房价较为适中,集中约在5000-18000元/平米,沿线四大商圈新房价格均价已经过万。去年新开盘的常青花园峻岭项目均价已经达到每平方米6100元。目前正在售的常青二分之一中心,现均价为9000元每平方米。光谷步行街附近楼盘均已过万。
对二手房的影响: 武汉市房管局数据显示,今年3月份以来二手房成交量明显回升,今年二季度二手住房成交6916套,环比增加74.29%,中小户型成交占比较大。今年二手房挂牌价格变化幅度并不大,但地铁沿线房源涨价较多,汉口、光谷、积玉桥一带,不少二手房价格贵过新房。2号线经过的江汉路二手房门槛也很高,如江汉路紫晶城二手房均价10135元/平方米;洪山广场楚天都市花园二手房均价9939元/平米。
对租房的影响: 2号线地铁换乘点房租涨幅较大,一室一厅的房租是最贵的。如洪山广场站可换乘4号线,目前区域内月租均价为2100元,一室一厅月租一般为1600元。光谷片作为2号线的一段由于特殊的地理位置,房租3年翻一番。公开资料显示,光谷在2009年单间仅为三五百元左右,两室的也只是900多,而现在单间普遍都在500以上,新小区基本在1200以上,两室的多数都在2000元以上。即使是房龄15年以上的较旧的小区,价格也从2009年的700元上下涨到了1500元,翻了一倍。



地铁能给沿线地段带来这么多利好,难怪傻子都想去买地铁房。
但任何城市的市区面积就那么大,武汉已有、在建和规划中的8条线已经几乎能覆盖绝大多数地图上的位置了,所以大家随处可见铺天盖地“某某地铁房”的广告。这么多地铁房还怕圆不了你的“地铁房梦”。但是歪歪要开始泼冷水了,请认真看“尼玛三问”,如下:
1.尼玛在地铁周围就是地铁房?
2.尼玛只要广告上写了地铁房,就一定是地铁房?
3.尼玛就算已经规划了的地铁线路,你买那去了,地铁就如约的通到你家门口?


好了,“尼玛三问”完毕,是不是有点丈二和尚的感觉了。。之所以如此强烈,是真心想提醒大家买房时真的要冷静理性的去看待,不要相信某某片面之词或者只看那些喝汤人的汤。有很都是打着地铁的旗号,却是“伪地铁房”,甚至根本和地铁“十万八千里”远,八竿子打不到一起的“非地铁房”。



好吧,我们来好好看下地铁房的概念。
我们可以按距离和步行时间初步划分下为:“正地铁房”为步行5分钟内、“准地铁房”为步行10分钟内,“近地铁房”为步行15分钟内,这三者都还称的上地跌房,但也有区别,进而相应的升值空间也不同,所以自己买房的时候,可以自己去现场观摩和实际步行测量下。
这和江景房、湖景房是一个道理,“临江”、“看江”、“瞰江”、“揽江”这些词语放在广告语里,是很微妙的,你可以默默在心中排个序,看看谁才是我们想象中的江景房。通常因为看到这些广告词语,憧憬着住江景房的美好,等去到现场一看,哇靠,江呢?谁说没江,你住在江城怎么可能没江,你把脖子伸长点,把脚垫高点,然后视力校正好一点,一定可以看到。
也有确实临江的房子,看房的时候,他们会将你带到一个可以拥抱长江、一览江城的样板间中,让你自己用眼睛去证实,原来生活是如此美好。当然这个户型一定是这栋楼,甚至这个盘子看江角度最好的,至于你以后买的那间是不是和这个窗外景观一样,只有你才知道。观江样板间的楼层,角度几乎是最大化放大的江景的美好,日后选取户型,楼层,再加上价格的承受,绝大多数人是买不起,甚至买不到那套“梦幻间”的。想拥长江入睡,先把荷包搞爆!





清楚了这些猫腻、噱头,我们再来谈谈地铁规划与变更。简单说,就是连ZF都可能“朝令夕改”,也许若干年前规划的线路,会在若干年后因为某个原因而临时变动!来,还是来说个实际例子,你就明白了。之前的首义广场欢乐城,起初的地铁规划是地铁无缝对接地下商铺,于是地铁口的铺价就高出其他位置很多,甚至一倍,后来建造商场的时候,竟然说“ZF规划变了”,地铁口要根据规划向旁边迁移500米,于是问题就显现出来了。就是这500米的移动,就能改变人们进入这个商场的路线,进而影响眼球和消费。当然那些买地铁口商铺的业主是哭天喊地,急煞纠结,只有踏上慢慢维权路了。



地铁从被正式批复,到开工、拆迁、验收……到最后开通,这个时间有多长大家是有目共睹,短则几年,长则十几年,如果新建地铁的出口开在哪还是未知数,就有开发商就将地铁的指向标记贴在沙盘当中,你是不信呢,不信呢,还是不信呢。

所以总归一句话,挂羊皮卖的是羊肉还是狗肉,这个就要自己切身处地的去理性分辨了,记住不是所有的“地铁房”都是你想象中的“地铁房”的。

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○oo 晓橙ゝ + 20 歪锅v5!

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吃喝玩乐团

发表于 2013-7-10 11:47 |显示全部帖子
言之有理啊。。。还在考虑 要布要 青山那5000/平米的 准地铁房啊  纠结啊
我要的不是一个人的寂寞,而是一群人的孤独。

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职场传奇 手机党

发表于 2013-7-10 12:25 |显示全部帖子
说得好啊!现在有些地铁房,实际离地铁恨不得几公里。
我的装修日记:http://www.deyi.com/thread-5143612-1-1.html

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盖楼达人 手机党

发表于 2013-7-10 12:52 |显示全部帖子
小龟山这一站的地铁口太二逼了。四个口子在方圆五十米的一条路两边,从小区走过去要七八分钟。希望地铁口的设计能多想想周围的居民区及设施。

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优秀日记 吃喝玩乐团 手机党

发表于 2013-7-10 12:57 |显示全部帖子
小龟上的设计着实脑残。。不知道他是想方便谁

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盖楼达人 手机党

发表于 2013-7-10 12:59 |显示全部帖子
广 告
如果入口设计的稍微人性化一点,很多楼盘都可以在十分钟内走到地铁口的。

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吃喝玩乐团 妈宝俱乐部

发表于 2013-7-10 21:31 |显示全部帖子
回复 deane13 的帖子

地铁周边的住户可能都会这么想

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发表于 2013-7-10 22:08 |显示全部帖子
貌似很久不见的id哇

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吃喝玩乐团 妈宝俱乐部

发表于 2013-7-11 14:22 |显示全部帖子
回复 mysa 的帖子

还有记得在下的,感谢支持

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发表于 2013-7-11 14:27 |显示全部帖子
有的小区走出小区大门估计都要10分钟

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手机党

发表于 2013-7-11 16:59 |显示全部帖子
买房前必须仔仔细细明明白白;
买房后随便马马虎虎糊糊涂涂。
     [b][color=DarkOrchid][url=http://weibo.com/ftyw]我的新浪微博 @鱼九九99[/url][/color][/b]

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发表于 2013-7-11 21:07 |显示全部帖子
回复 鱼九九 的帖子

99好久不见啊,有时间出来坐哈~
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