歪歪咵房（十五）：从开发商拿地看背后

歪歪姚

12月了，年底了，房地产降温、降价也被拿出来说了一年，歪歪今天看了哈武汉的第14次出让土地挂牌，又来跟您噶咵哈子，看能不能对明年要买房的朋友有点启发性的帮助。

前段时间还一直比冬天还冷的拍挂市场，怎么突的一下就又热了呢？



先来看哈拿地报纸报道的全文：

楚天都市报讯

     昨日，武汉举行今年第14次挂牌出让国有建设用地。28宗地块名花有主，总成交金额达70.6586亿元。

     昨日的土地出让，土地类型颇为丰富，既有纯住宅用地，也有商业用地、工业用地、限价房用地和城中村改造项目。南国置业以7.36亿元拿下备受关注的精武路地块，楼面地价达8400元/平方米。虽然低于5月吉庆街地块拍出9000多元的楼面地价，但在当前市场行情下堪称大手笔。

     此外，国内房地产巨头招商地产以3家下属公司为主体，拿下汉阳墨水湖片3大地块，净用地面积超过765亩。虽然3宗地块楼面地价均在3000多元，但招商地产一次性拿出34.1亿元。而中国水电建设集团房地产武汉有限公司首次在汉拿地，以2.73亿元将江岸区后湖地块收入囊中。本土知名开发商奥山置业，则以2.3亿元的总价，拿下武昌核心区域——中南二路12号地块。

     房地产市场正在经历严厉调控，巨头再度现身，意味着什么？业内人士分析，前期武汉多次土地出让，多以偏远地区小地块为主，导致难觅大开发商身影。但昨日由于供应了不少区位优越且地形完整的好地块，因此吸引大型开发商参与。

     但仅凭一场土地出让很难得出土地市场开始升温的结论，目前市场行情下，开发商也是理性拿地，比如昨日的2宗远城区地块，便无开发商报名购买。

从全文看，所有信息一目了然，我们继续咬文嚼字的来咵哈。

开发商敢这个时间拿地，不怕明年继续严控，不怕亏钱？ 放心，他们敢拿，就一定预见了商机或者利益。这些商机和利益，我们普通百姓是看不到的，但是可以很简单的看出来，一定有我们看不到的利益保证支撑，这些利益的支撑或许是大型项目的信息前置公开，或者是政府城市规划的置换保证，比如说：明年某某项目要在哪开发，明年政府要做什么什么工程。这些信息的提前通告，也许就会让开发商们趋之若鹜。这些仅仅是歪歪的个人猜测，猜测根源仅仅是那句“苍蝇不叮无缝的蛋”。大家可以看看明年墨水湖有什么项目以做娱乐性的跟随预测。

为什么这个时间点还能拍出28宗地块？开发商也不是傻子，当然价格要低，位置要好，政策要优，更重要的是，2012年如果还要继续做，年底拿地，就是提前储备资源。文中的精武路，8400的楼面地价，貌似还很高，但是要知道那个位置一旦做高档项目，至少住宅均价要到14000去了，商铺也是5万6万往上飙了。所以利润一定能保障，甚至还会附带的为政府做一些美化、形象工程以增加拿地的附加成本。更重要的是这些地都是些“区位优越且地形完整的好地块”。当然也不是每个地都有人买的，“昨日的2宗远城区地块，便无开发商报名购买。”

如果相信开发商不是傻子，那就可以根据他们的分析判断来得出我们市民需要的信息：

1 开发商都不愿意拿的区域，你还愿意去买那位置吗？

2 开发商抢着拿的位置，是不是有什么背后商机？

3 明年要买房，是为了自住，还是投资，明确了，就根据自己手上的银子去掂量，看你熬不熬得住。反正开发商依然在拿地，他们依然在卖房子。

如果你是个有心要买房子的人，建议时不时看看政府土地出让的拍卖和开发商的拿地情况，有时这里面还真能看出点什么，至少对后势的判断，原始楼面地价是个Z好的参考依据。

想了解歪歪咵房系列其他文章，可以查看：

【歪歪咵房】系列汇总
http://www.deyi.com/thread-3622923-1-1.html

瞳心

看楼主的分析，再自己判断

风雨雁归来

怎么我垮半天帖子不高亮，你一咵就勒亮咧

风雨雁归来

宏观看房
ZF跟开发商互动

cinba

是不是明年精武路和 墨水湖地块有利好消息？

cinba

难道汉阳万达广场（位于五里墩处）明年要开建了？

歪歪姚

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因为你的文很软~~

Mrwang

恩，值得深思。不过今年已经在百步亭下手自住了。只能来凑凑热闹。

威海粒沙

武汉的房价不可能下跌，哪些所谓的下跌的房子都是在黑灯瞎火的地方，或者是楼层以及采光性相当差的房子。  未来的房价一定是稳中上升。

武安君

反正开放商敢拿地肯定有底气撒

歪歪姚

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是啊

flyshadow

期待某人的回帖

证得菩提

我家买在积玉桥，虽然现在价格暗中下降了，但俺守着去年的地王旁边，坚信明天会更好。。

天堂魔鬼

据说墨水湖那要开万达

cinba

希望武汉越来越好。

一山一水

从拿地价可以预估哈子 开发商的成本价，再推导哈子，就得到该地段的参考低价。

威海粒沙

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      为什么房价不会跌？第一：银行不希望房价跌，开发商是拿着一块钱的资本来办十块钱的事情。那么九块钱是哪里来的，答案是银行，是找银行借贷的。如果房价跌了，开放商跨了，银行亏大发了。第二：ZF不希望跌，当然，这里的ZF指的是当地ZF，买卖土地是拉动当地GDP的一重要来源，房价高了，土地就贵。当地ZF为了政绩，当然不希望房价下跌。
     本来就武汉来说，国家未来几年相继的投了8万个亿来建设湖北，你想想光武汉就有5千个地方同时在施工，那需要多少钱来建设。后来据说预算超了，预算到了14万亿，ZF不能将现有的施工停下来，不然一停就成了大打的烂尾工程，这好比一个无底洞啊。不断的填钱进去，我告诉你武汉ZF财政相当的赤字。每年光利息都要200亿。这个节骨眼上，你说ZF希望房价跌？？？
   

糖块块

但是大家想想，作为国家领导人来说，国家稳定重要还是部分人的利益重要？
当然Z好是又可以稳定又可以不损失ZF的利益，但是综合考虑的话房价在一定的时期内是不可能涨上去的，至于跌多少就不好说了。
个人拙见

房无极

cinba 发表于 2011-12-22 08:18

难道汉阳万达广场（位于五里墩处）明年要开建了？

汉阳以后会成为热土

阿拉也风流

个人感觉不会降很多