【WuLi房事 SeaSon1 No.50】2017年3-4月卖房和买房经历（置换）以及对买房的看法

binghelk

LZ正在参加【WuLi房事 SeaSon1】

好礼送不停！怎么样？按捺不住了？

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注册得意很长时间了，一直没有发帖子，Z近卖了一套房、又买了一套房，想给意友们分享一下卖房买房经验。

一、背景

本人80后，在武汉上的大学，毕业后在武汉工作，目前家庭年收入30w+。07年和12年分别在江夏和关山大道买了一套房，现在住关山大道的房子，但是都是小户型，考虑到还孩子越来越大了，想再换一套大点的房。

二、为什么要现在买房

其实我一直在问自己这个问题，毕竟错过了15年-16年初Z佳换房时机，现在房子经过过去一年的暴涨，基本都翻番了，现在买是不是傻？！万一买了跌了怎么办？但是我仔细分析了一下，我现在虽然换房子要比去年多花100w，但是我以前的房子也升值了，一卖一买只用多花60w左右。另外，我买房子是刚需置换，5年内都是不会卖的，不太在意价格的涨跌，就算房价跌了20-30%，我目前的收入也还是能够承受的，不至于破产。当然了，主要原因是现在我换房的意愿很强烈。

三、需要多少钱？

打算卖掉江夏的房子，大概能卖100w左右。想买关山大道三房两卫的房子，大概需要250w左右。打算手上再拿50w现金，贷款100万，每月还款五千多，压力不大。

四、卖房子经历

二月底把房子挂出去了，由于我挂的价格还算是比较合理的，加上房子的装修和保养还不错，很快就有意向客户了，不到半个月就签合同成交了。总的来说，卖房子还是比较简单的，有几点建议分享一下：

1、房子既然是商品，就有必要包装一下。房子卖之前，要把房子打扫收拾一下，营造一种家的感觉，这样容易出手；

2、房子挂到网上后，会有一些中介要你和他签独家销售合同，千万不要签！！！

3、对房子的买家要有一定的识别能力，有些可能是中介带过来的假买房人，就是托，忽悠你签独家；

4、签合同时候，哪些家具和物品你要的，哪些是不要的要约定清楚；

5、由于卖房对中介和买方是随机的，尽量把房子卖给那些靠谱的中介和爽快的买房人，这样后期也会比较轻松。

6、如果你没有贷款，卖房是比较快的，Z快一个月，一般两个月。如果你有贷款，需要先去银行解押还贷款，解除抵押。如果你已经决定要卖房了，可以先去把贷款还了，节省时间。

五、买房子经验

卖的房子签了合同之后，第二天我就去看二手房了。我目标比较明确，就是要找一个离公司近、学校近、三房两卫的房子，并且我只在关山大道这两个小区选择，离我现在住的房子也比较近。由于我对这附近比较熟悉，去找了这两个小区附近的中介，看了差不多十来套房子，Z后前前后后花了大约十天的时间，遇到一套各方面都比较满意的房子，就马上定下来了。卖房和买方签合同时间只相差10天，还真是比较快的。几点经验：

1、置换房子一卖一买的时间要尽量缩短。如果是处于房价暴涨阶段，要先签了买房合同，再签卖房合同。如果房价比较平稳，签了卖房合同后，立马可以开始着手买房了；

2、一定要非常明确你的需求，对房子位置、户型的要求，轻易不要改变；

3、对不满意的房子，对有可能出现问题的房子，比如：房子有漏水问题、房东在外地姐姐帮他卖、房子有贷款抵押需要买房首付去还、房子两证不在手上，一定要果断放弃！！！

4、你想要的房子可能并不会这这段时间出现，一定要注意你的核心需求，如果是改善性购房，不要退而求其次；

5、遇到自己非常满意的房子，不要犹豫，果断定下，定金可以多下一点5-10万，约束双方；

6、找一个靠谱的中介，把你的具体需求告诉他，他会把满足你要求的房子推荐给你，会让你节省很多时间；

7、看房子的过程中，有些中介会让你签什么服务的单子，又或者说见房东需要交意向金，除了签合同，不要签任何其他字，更不要交什么意向金，那都是中介玩的手段；

8、看中的房子有时候可能超出你的预算，一定要计算好自己的钱、贷款额度，不要超出自己的预算太多；

9、买二手房之前，先去网上查查自己的征信，看看有没有问题，这有可能影响到你的贷款；

六、买卖房子流程

经过一买一卖，我对流程比较熟悉了，给大家参考：

1、房东把房子挂到网上或中介；

2、买方找中介看房子；

3、买方看中房子，和房东谈好价格；

4、中介安排买方和房东签合同，交定金、全部或部分中介费；

5、房东去银行归还剩余贷款，解除房子抵押；

6、房东和买方去银行面签，签贷款合同；

7、银行贷款审批通过后，买方去做购房资格查询；

8、房东和买方约定时间去房产局过户，当天付首付；

9、买方拿到房产证后去银行做抵押；

10、抵押完成后，银行放款给房东；

11、房东收到尾款后，结清物业水电气等，交房给买方；

12、买方收房后，把物业等保证金给房东，完成！

七、关于中介

很多人都很讨厌中介，说中介是托，哄抬房价等等。其实确实有很多中介不专业，我也遇到很多不靠谱的中介，老是忽悠你，但是还是有比较专业素质高的中介。另外，中介报的价格都是房东的心理价位，中介希望的你们快速成交，他好拿中介费，至于房价高一点低一点，其实对中介费来说相差无几。关于找中介和签合同的几点经验：

1、搜房是1.5个点，链家和吉家是2.5个点，其他中介是2-2.5个点不等，可以适当谈点折扣下来；
2、除了中介费，还要交评估费和贷款服务费，有些中介看似中介费低，但是其他费用收的高，所以你谈的时候Z好搞清楚       除了几个点的中介费，还需要其他费用是多少；
3、每家中介找一个业务员就行了，然后告诉你的需求，毕竟每家中介掌握的房源会稍有不同；
4、中介只要把买方和卖方撮合在一起，签了三方的居间合同，中介在法律上的义务就已经完成了，后续陪你你过户收房等等都 是属于赠送服务，也就是签了居间合同交了中介费，你的中介费是很难要回来的，所以签合同要考虑清楚；
5、签的居间合同（也就是交定金和中介费时候签的）与网签合同（过户时候签的合同）具有同等法律效力，也就是说，只要你 签了居间合同，就必须按照合同要求来，网签合同只是居间合同的一个补充，两者同等重要；
6、房子中介费是按你的成交价收取的，契税是按银行评估价收取的；
7、一般评估价都会比实际成交价低，所有二手房的实际首付要比规定的30%或50%要高。

八、关于买房

很多网上的大牛们分析各种宏观经济、政策，说的头头是道，有的劝大家赶快上车赶快买，有的说房价马上就要跌了，千万别买。各位要有自己的判断，认真理清自己的需要，是买房结婚？改善？投资？并且还要结合自己的实际情况来，自己的收入、未来的预期收入、上学、上班距离等等。所有不了解你实际情况就劝你买房或不买的都是耍流氓！

另外，武汉Z近由于限价导致新房要抢，我觉得大家不要埋怨ZF或KFS了，因为这根本是市场行为，与其天天和ZF怄气，不如自己想想办法。其实可以考虑一下十年楼龄以内的二手房，尤其是装修过的，买了之后基本马上就可以入住，如果你买新房，交房需要1-2年，装修和放置一段时间需要半年-1年，基本上买新房到你住进去需要2-3年了，为什么非要买新房呢？

binghelk

回复 便衣110 的帖子

满两年的要不了10个点

binghelk

回复 王笑虎007 的帖子

谢谢很麻烦的一个过程

binghelk

sunhome77 发表于 2017-04-20 13:30

楼主买的哪里？我去年3月卖和买同时进行，头天签的卖房合同，第二天签的买房合同，顺利的搞定

还是你比较牛啊！！

binghelk

zzzzzzzzz778 发表于 2017-04-20 16:23

30万＋的家庭年收入为啥要换房？直接买套新的就结了

限购了，我也不想离婚这么麻烦。

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千里之外SY 发表于 2017-04-20 17:16

猜得不错的话，LZ估计07年买的藏龙岛，12年估计买的新世界或者保利。 跟LZ 买的时间地点差不多，15年底又在光谷转盘搞了一套。 现在换个房成本太高，需要的周转资金比较大。二手房光谷这边普遍倒挂非常 ...

你的时间点踩的准啊

binghelk

zzzzzzzzz778 发表于 2017-04-20 16:23

30万＋的家庭年收入为啥要换房？直接买套新的就结了

不卖一套，哪来这么多首付！

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a-king628 发表于 2017-04-20 13:23

写的很好 赞个

感谢！

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桑榆1 发表于 2017-04-21 09:18

你这成了专家了，不错

把自己折腾成专家了

binghelk

无所谓2222 发表于 2017-04-21 09:24

真心的好贴，Z近正好需要一进一出，帮了我不少忙，谢谢楼主

分享一下经验，我运气还算好，碰到的买家卖家比较好

binghelk

加菲加肥 发表于 2017-04-21 09:24

哈哈，楼主，，我也是关山一套，江夏某地一套。。但是现在江夏限购的，我想卖江夏那套，再在关山搞套更大的。。我们不会是一个小区的吧

郊区换市区，小房换大房。其实换房风险比较低

binghelk

whxixi 发表于 2017-04-21 09:28

和楼主一样，在今年3、4月份卖了小房换二房，是给爸妈的改善房，在爸妈一路唠叨贵了贵了的压力下还是出手了，出手后整个世界清静了，不用担心10月份新开永旺会不会再涨，也不用担心年底8号线通车还会不会再涨。 ...

是啊，买了安心工作，只有工作才是办证生活的根本，而不是房子

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等待_2017 发表于 2017-04-21 09:28

有钱人就是任性，可以随意换房子

一年才30万能算的上有钱人吗？，每套房都是够着够着买的。第一套首付30%, 第二套首付40%，第三套60%

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twinlife 发表于 2017-04-21 09:42

银行贷款审批通过后，买方才去做购房资格查询；

这个太迟了，万一没购房资格，卖家借的高利贷还的贷款怎么搞？

应该在签合同前就去查购房资格，对买家也是个保障。

如果我是卖房，买方没有购房资格导致不能买房，他赔我违约金；如果我是买房，我有没有购房资格我自己很清楚

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zxy影子 发表于 2017-04-21 09:41

整理一篇这样的经验好文 还是蛮烧脑的，楼主幸苦啦  谢谢分享 很受用

烧脑谈不上吧，就是过程很烦琐

binghelk

genius72 发表于 2017-04-21 10:14

30万+的年收入，为什么要选择贷款30年？支付近一倍的利息

现在利率这么低，由于我上一套是纯公积金，这套利率95折，才4.66，现在余额宝都快4了。每年的通胀就5%，也就是说每年你的钱会贬值5个点。只要未来收入是稳定的，能贷款还是贷款，能贷长一点就长一点。

binghelk

twinlife 发表于 2017-04-21 10:06

签订合同前不仅要查购房资格还要查售房资格，对双方都好。

是的，你说的对！但是中介急着收中介费，不管售房还是买房资格都是签了合同才去查，因为只要买卖双方签合同了，中介的工作就完成了，后面的陪你过户等手续都是赠送服务。我是第一次买卖二手房，现在才清楚！

binghelk

回复 dagave 的帖子

如果现在我有100万，每年银行理财、货币基金、大平台P2P的投资回报在6-8%，远远高于贷款的4.66%，我何必要提前还贷款呢。如果未来连续多次的加息，有钱了我会考虑提前部分还款。另外，不要总是有负债的心理，适当的负债，合理的杠杆，有助于资产增值

binghelk

阿兜小怪宝 发表于 2017-04-21 10:47

想问为什么不能签独家。之前卖的个房子一直摆着中介都不联系我，到后来中介要签独家，一签马上卖出去了。现在有个房子也想出手。中介也是要我签独家

如果你的房子好卖，为什么要只让一家卖呢？签独家无非是中介想把你的房子再多卖一点钱拿差价，又或者想锁定你这个客户稳稳的拿中介费。对于卖方来说，我是实在找不到签独家的理由

binghelk

Victoria 发表于 2017-04-21 10:53

楼主真的是很清晰明了，有条不紊啊！对经济通货膨胀很了解，我这种大白简直看不懂

对经济我真的不了解，了解的话也不会现在才换房我也是在得意不断学习的过程，现在的决定也不见得是对的，需要时间来证明